TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

SAINT-BRIEUC

LE 25 AOUT 2025

CHAMBRE CIVILE 2 Jugement du 25 Août 2025

N° RG 24/02706 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FWNT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur SEITE, Vice-Président faisant fonction de Président, statuant à juge unique (article 761 du Code de Procédure Civile)

GREFFIERE : Madame LANOIX

DÉBATS : à l’audience publique du 12 Mai 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au vingt cinq Août deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe de la présente juridiction

JUGEMENT rendu le vingt cinq Août deux mil vingt cinq, par mise à disposition au greffe

date indiquée à l’issue des débats

ENTRE :

Syndicat Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobil ier dénommé RESIDENCE LE COLOMBIER représenté par son syndic en exercice, le CABINET [F] GUILLEMOT (SGI), SARL au capital de 138 381,00 € immatriculé au RCS de SAINT BRIEUC sous le n° 800 641 037, dont le siège social est 2 rue Jean-Jacques Rousseau 22000 SAINT BRIEUC, dont le siège social est sis Rue du Colombier Le Colombier – 22000 SAINT BRIEUC

Représentant : Maître Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

ET :

Madame [L] [I], [S] [O]

née le 30 Janvier 2000 à SAINT-BRIEUC (22000), demeurant Bâtiment “Glycines” 5 B Rue du Colombier – 22000 SAINT-BRIEUC

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FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Madame [L] [I] [S] [O] est propriétaire des lots n°308 et n°319 figurant à l’état descriptif de division de l’immeuble soumis au statut de la copropriété dénommé « Résidence Colombier », situé 5, rue du Colombier à Saint-Brieuc (22000).

Son syndic en exercice est la société SGI CABINET [F] GUILLEMOT.

En raison de manquements à ses obligations de copropriétaire, plusieurs mises en demeure lui ont été adressées par le Syndic. En effet, par LRAR en date du 13 mars 2024, Madame [O] a été mise en demeure de s’acquitter de la somme de 1 963,72 €, correspondant aux provisions sur charges courantes et aux cotisations au fonds de travaux dues pour la période comprise entre le 1er juin 2022 et le 26 février 2024.

Par décision du 28 mars 2024, la Commission de surendettement des particuliers des Côtes-d’Armor a déclaré recevable la demande de traitement de la situation de surendettement de Madame [O] et a suspendu l’exigibilité de cette créance d’un montant de 1 963,72 € pour une durée de 24 mois.

Dans le cadre de cette procédure, le CABINET [F] GUILLEMOT (SGI), syndic de l’immeuble, a déclaré au passif la créance du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble immobilier RESIDENCE LE COLOMBIER à hauteur de 2 682,70 € le 18 septembre 2024.

Par exploit signifié le 11 décembre 2024, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé RÉSIDENCE LE COLOMBIER, représenté par son syndic en exercice le Cabinet Michel GUILLEMOT (SGI), a assigné Madame [L] [I] [S] [O] devant le Tribunal du céans aux fins de :

— FIXER la créance du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE COLOMBIER contre Madame [O] [L] à la somme de 2.682,70 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation valant la mise en demeure ;

— DIRE que les intérêts échus, dus au moins pour une année seront capitalisés ;

— FIXER la créance du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE COLOMBIER contre Madame [O] [L] à la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— S’ENTENDRE CONDAMNER Madame [O] [L] à régler au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE COLOMBIER, pris en la personne de son syndic, à la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— S’ENTENDRE CONDAMNER Madame [O] [L] aux entiers dépens de la première instance qui seront recouvrés par la SELARL KOVALEX I. 2

L’affaire a été appelée le 10 mars 2023 et a été renvoyée au 12 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue le 12 mai 2025.

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE COLOMBIER, représenté par son syndic en exercice le Cabinet Michel GUILLEMOT (SGI), représenté par son conseil, a déposé son dossier et maintenu ses demandes figurant dans l’assignation.

Madame [L] [I] [S] [O], comparante, n’a pas contesté le montant de la créance. Elle a soutenu que son dossier de surendettement avait été accepté et qu’elle bénéficiait d’un moratoire de 24 ans entrainant la suspension de l’exigibilité de la créance du Syndicat.

Le dossier a été mis en délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation de la créance à la somme de 2.682,70 €

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé RÉSIDENCE LE COLOMBIER, représenté par son syndic en exercice, le CABINET [F] GUILLEMOT (SGI), sollicite la fixation de sa créance à la somme de 2 682,70 euros. En effet, il fait valoir qu’en vertu des articles 18 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic est tenu d’engager, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, les actions nécessaires au recouvrement des charges impayées au profit du syndicat des copropriétaires. Ainsi, il soutient que Madame [O] est tenue au paiement de sa quote-part des charges de copropriété, correspondant aux budgets prévisionnels et aux comptes approuvés par l’assemblée générale, conformément aux dispositions des articles 10-1, 14-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 "I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

— de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances ;

— de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ; 3

— d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;

— d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ;

— de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l’habitation relatifs à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de l’astreinte prévue au même article L. 711-6 ;

— d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;

— de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé ;

— d’informer les copropriétaires et les occupants de la copropriété qu’un immeuble fait l’objet d’une procédure relevant de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation.

II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

— d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2-1. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. 4

Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.

A l’exception du syndic provisoire et de l’administrateur provisoire désigné en application des articles 29-1 et 29-11, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.

III.-Le syndic est également chargé :

— de notifier sans délai au représentant de l’Etat dans le département et aux copropriétaires l’information selon laquelle les deux tiers des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des quotes-parts de parties communes, ont exercé leur droit de délaissement dans les conditions prévues par l’article L. 515-16-3 du code de l’environnement. La notification aux copropriétaires mentionne expressément les dispositions du IV de cet article ;

— lorsqu’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble distribue des services de télévision et si l’installation permet l’accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, d’informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s’adresser pour bénéficier du « service antenne » numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l’article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication ;

— d’informer les copropriétaires des règles locales en matière de tri des déchets et de l’adresse, des horaires et des modalités d’accès des déchetteries dont dépend la copropriété. Cette information est affichée de manière visible dans les espaces affectés à la dépose des ordures ménagères par les occupants de la copropriété et transmise au moins une fois par an à ces occupants ainsi qu’aux copropriétaires.

— sur les territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, de faire réaliser le contrôle des raccordements de l’immeuble au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l’article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales et de tenir à la disposition des copropriétaires qui en font la demande le document établi à l’issue de ce contrôle.

IV.-Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L’assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.

V.-En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.

VI.-Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale.

VII.-Lorsqu’une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes.

Les questions de la désignation d’un nouveau syndic ainsi que de la fixation d’une date anticipée de fin de contrat sont portées à l’ordre du jour d’une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale.

L’assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée. 5

VIII.-Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie.

Lorsque le syndic est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.

Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

Lorsqu’au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.

Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d’une lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. A défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.

L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

Lorsqu’au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat ".

L’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L’hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l’article 33 de la présente loi.

Le syndic a qualité, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat, en consentir la main levée et, en cas d’extinction de la dette, en requérir la radiation.

Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d’instance au principal, sous condition d’une offre de paiement suffisante ou d’une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.

Les créances visées à l’alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l’article 2332 1° du code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur ".

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

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Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ".

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ajoute que " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire ".

De plus, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 " I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ".

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En l’espèce, il est établi que l’immeuble situé 5, rue du Colombier à Saint-Brieuc (22000), cadastré section CI n°3, est soumis au statut de la copropriété prévu par la loi du 10 juillet 1965. Son syndic en exercice est la société SGI CABINET [F] GUILLEMOT (pièce 12).

Il ressort des éléments versés aux débats que Madame [L] [I] [S] [O] est propriétaire des lots n°308 et n°319 de l’état descriptif de division de l’immeuble en copropriété dénommé « Résidence Colombier », sis 5, rue du Colombier à Saint-Brieuc (22000).

Madame [O], en sa qualité de copropriétaire, est ainsi tenue de participer aux charges de copropriété selon les modalités prévues par le règlement de copropriété et les décisions régulièrement votées en assemblée générale. En effet, il est expressément stipulé dans le règlement de copropriété que « toutes les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes » constituent des charges communes à la charge des copropriétaires, « proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot » (pièce 2). S’agissant des charges particulières afférentes au fonctionnement, à l’entretien ou au remplacement des services collectifs ou des éléments d’équipement, celles-ci sont réparties en fonction de l’utilité que ces services ou éléments présentent pour chaque lot (pièce 2).

Faute pour Madame [O] de s’acquitter de ses charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE LE COLOMBIER sollicite la fixation de sa créance à son encontre.

Pour justifier du montant de sa créance, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE COLOMBIER, représenté par son syndic en exercice, le CABINET [F] GUILLEMOT (SGI), verse notamment aux débats :

— Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 7 avril 2022 ajustant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er décembre 2021 et au 30 novembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er décembre 2022 au 30 novembre 2023 (pièce 7.1).

— Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 4 mai 2023 validant les comptes de l’exercice du 1er décembre 2021 au 30 novembre 2022, ajustant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er décembre 2022 au 30 novembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er décembre 2023 au 30 novembre 2024 (pièce 8.1).

— Les relevés individuels des charges de copropriété de Madame [O] pour l’exercice du 1er décembre 2021 au 30 novembre 2022 (pièce n°7.3) et pour l’exercice du 1er décembre 2021 au 31 novembre 2022 (pièce n°8.3)

— Le budget prévisionnel pour l’exercice 2023-2024 (pièce 9)

— Les appels de fonds relatifs aux charges courantes, au fonds travaux et aux travaux divers imputés à Madame [O] (pièces 10 et 11).

Ces différentes pièces démontrent que les charges réclamées par le Syndicat résultent des décisions collectives prises par l’assemblée générale et que les charges ont été réparties conformément au règlement de copropriété. 8

La créance du Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE COLOMBIER est donc suffisamment fondée.

Ainsi, selon le décompte arrêté au 26 février 2024, Madame [O] était redevable de la somme totale de 1 963,72 €, comprenant les provisions sur charges courantes et les cotisations fonds de travaux dues pour la période comprise entre le 1er juin 2022 et le 26 février 2024 (pièce 5).

Néanmoins, il est constant que par décision du 28 mars 2024, la Commission de surendettement des particuliers des Côtes d’Armor a prononcé la recevabilité du dossier de surendettement de Madame [O] et a suspendu l’exigibilité de cette créance d’un montant de 1 963,72 € pour une durée de 24 mois, soit jusqu’au 28 avril 2026 (pièces 13.1 et 13.2).

En l’absence de contestation dans le délai d’un mois, ces mesures sont donc entrées en vigueur le 28 avril 2024.

Postérieurement à cette décision, le 18 septembre 2024, le CABINET [F] GUILLEMOT (SGI), syndic de l’immeuble, a actualisé la créance à la somme de 2 682,70 € en comprenant les provisions sur charges courantes et les cotisations fonds de travaux du 15 juin 2024 (pièce 13-3).

Néanmoins, il apparaît que le solde débiteur de 2 682,70 € n’est pas exclusivement composé de charges de copropriété ou de provisions, mais comprend également :

— Des frais de mise en demeure d’un montant de 50 € le 19 août 2021 et le 2 juin 2023.

— Des frais de mise au contentieux d’un montant de 105,60 € le 21 juillet 2023.

Soit un total de 155,60 €.

Cependant, les frais tels que la « mise au contentieux » ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, ces éléments relèvent de la gestion courante du syndic et ne correspondent pas à des diligences procéduralement indispensables.

Seuls les frais relatifs aux mises en demeure des 19 août 2021 et 2 juin 2023, d’un montant total de 50 euros, répondent aux conditions de nécessité posées par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La créance du Syndicat des copropriétaires de la résidence LE COLOMBIER, s’élève en conséquence à la somme de 2 577,10 € (2 682,70 € – 105,60 €), correspondant aux provisions sur charges courantes et cotisations au fonds de travaux arrêtées au 15 juin 2024.

Mais par ailleurs, la commission de surendettement des particuliers des Côtes d’Armor a été saisie le 15 02 2024 par madame [O].

Le dossier a été déclaré recevable par décision du 28 03 2024. La décision de recevabilité entraine jusqu’à la mise en place de mesures et dans la limite des deux ans la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution liées à des dettes autres qu’alimentaires.

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L’état descriptif de la situation du débiteur au 29 03 2024 faisait apparaitre un montant impayé de 1963,72 €.

Enfin le 30 05 2024, la commission a établi un projet de plan pour le débiteur ayant pour effet une suspension de l’exigibilité de la créance pendant 24 mois.

Madame [O] a demandé le 05 09 2024 à la commission de poursuivre son analyse s’agissant de charges de copropriété s’élevant désormais à la somme de 2682,70 €.

Force est de constater d’ailleurs que le Syndicat des copropriétaires de la résidence LE COLOMBIER ne demande pas de condamnation mais une fixation de ses créances.

Par conséquent, il convient de fixer la créance du Syndicat des copropriétaires de la résidence LE COLOMBIER à la somme de 2 577,10 € correspondant aux provisions sur charges courantes et cotisations au fonds de travaux arrêtées au 15 juin 2024, avec intérêts au taux légal mais à compter du 30 05 2026.

Compte tenu de la suspension de l’exigibilité de la dette pendant deux ans, la capitalisation des intérêts prévue à l’article 1343-2 du Code civil, ne sera pas ordonnée.

Sur la fixation de la créance à la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence LE COLOMBIER, représenté par son syndic en exercice, le CABINET [F] GUILLEMOT (SGI), sollicite la fixation d’une créance d’un montant de 1 500 € au titre des dommages et intérêts. Il affirme que le défaut de paiement des charges par Madame [O] a causé un préjudice financier pour le syndicat.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE COLOMBIER ne justifie ni de la mauvaise foi de Madame [O], ni d’un préjudice distinct du retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Par conséquent, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE COLOMBIER, représenté par son syndic en exercice, le CABINET [F] GUILLEMOT (SGI), sera débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE COLOMBIER, représenté par son syndic en exercice le Cabinet Michel GUILLEMOT, les frais engagés pour faire valoir ses droits.

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En conséquence, Madame [L] [I] [S] [O] sera condamnée à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE COLOMBIER, représenté par son syndic en exercice le Cabinet Michel GUILLEMOT (SGI), la somme de 850 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [L] [I] [S] [O] sera également condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

FIXE la créance du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE COLOMBIER à l’encontre de Madame [L] [I] [S] [O] à la somme de 2 577,10 € correspondant aux provisions sur charges courantes et aux cotisations au fonds de travaux arrêtées au 15 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 05 2026 ;

CONSTATE la suspension de l’exigibilité de la créance précitée du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE COLOMBIER, représenté par son syndic en exercice le Cabinet Michel GUILLEMOT (SGI) à l’égard de Madame [L] [I] [S] [O] pour une durée de 24 mois, soit jusqu’au 30 05 2026 ;

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts ;

DÉBOUTE Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE COLOMBIER, représenté par son syndic en exercice, le CABINET [F] GUILLEMOT (SGI) de sa demande en fixation de la créance de 2500 € à l’encontre Madame [L] [I] [S] [O] à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [L] [I] [S] [O] à régler au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE COLOMBIER, représenté par son syndic en exercice le Cabinet Michel GUILLEMOT (SGI), à la somme de 850 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNE Madame [L] [I] [S] [O] aux entiers dépens.

En foi de quoi la minute du présent jugement a été signée par le Président et la Greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

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