RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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JUGEMENT DU 11 Mars 2026

N° RG 23/00067 – N° Portalis DBYL-W-B7H-C3UA

DEMANDEUR

S.A.R.L. HESTIA CONCEPT IMMO immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le nuér824 330 518

[Adresse 1]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

DEFENDEUR

Madame [Z] [N] épouse [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Stéphane LOUMAGNE, avocat au barreau de PAU

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Claire GASCON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 14 Janvier 2026, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré et la décision rendue le ONZE MARS DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 8 mars 2007, la SCI DE COURDOUY a donné à bail à Madame [N] épouse [B] un local commercial situé à Hagetmau (40), [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 690,67 € TTC indexé sur l’indice national du coût de la construction.

Par acte authentique du 28 décembre 2017, Monsieur [P] a acquis la nue-propriété de l’immeuble abritant notamment le local commercial, et la SARL HESTIA CONCEPT IMMO en a acquis l’usufruit.

À compter du mois de mai 2021, le bailleur a informé Madame [B] de la présence de termites dans l’immeuble et il a sollicité l’autorisation d’accéder au local pour permettre à l’entreprise mandatée de réaliser un traitement.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2023, la Société HESTIA CONCEPT IMMO a assigné Madame [N] épouse [B] devant le Tribunal Judiciaire de Dax aux fins de voir :

— condamner Madame [Z] [N] épouse [B] à laisser pénétrer dans le local sis [Adresse 4] [Localité 4], la société ESBH ou tout autre prestataire dont l’intervention est nécessaire pour procéder au traitement curatif anti-termites ainsi que pour procéder aux travaux de sauvegarde nécessaires, et au besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard à compter du 8ème suivant la signification de la décision à intervenir,

— condamner Madame [N] épouse [B] à payer à la SARL HESTIA CONCEPT IMMO la somme totale de 606,10 euros majorée de l’intérêt de retard égal au taux d’intérêt légal majoré de 5 points,

— condamner Madame [Z] [N] épouse [B] au paiement de la somme de 90,98 euros,

— condamner Madame [Z] [N] épouse [B] au paiement de la somme de 3.000,00 euros en réparation du préjudice subi par la société SARL HESTIA CONCEPT IMMO,

— condamner Madame [Z] [N] épouse [B] aux entiers dépens de la présente procédure,

— condamner Madame [Z] [N] épouse [B] à payer à la SARL HESTIA CONCEPT IMMO la somme de 2.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 27 février 2025, la société HESTIA CONCEPT IMMO demande au tribunal de :

— débouter purement et simplement Madame [Z] [N] épouse [B] de l’intégralité de ses fins, demandes et prétentions.

— condamner Madame [Z] [N] épouse [B] à laisser pénétrer dans le local sis [Adresse 5] – [Localité 3] la société ESBH ou tout autre prestataire, et au besoin avec l’assistance de la [Localité 5] Publique, dont l’intervention est nécessaire pour procéder au contrôle du traitement curatif anti-termites.

— condamner Madame [Z] [N] épouse [B] à payer à la SARL HESTIA CONCEPT IMMO la somme de 100,00 euros par jour de retard à compter de la date d’intervention prévue par le prestataire et non respectée par Madame [Z] [N] épouse [B].

— dire que Madame [Z] [N] épouse [B] est débitrice de la somme de 2.316,92 € envers la SARL HESTIA CONCEPT IMMO au titre de la dette locative.

— dire que la SARL HESTIA CONCEPT IMMO est débitrice de la somme de 1.108,14 € envers Madame [Z] [N] épouse [B] au titre du trop-perçu du paiement de la taxe d’ordures ménagères.

— ordonner la compensation des sommes dues entre les parties.

— condamner Madame [Z] [N] épouse [B] à payer à la SARL HESTIA CONCEPT IMMO la somme totale de 1.208,78 € majorée de l’intérêt de retard égal au taux d’intérêt légal majoré de 5 points.

— condamner Madame [Z] [N] épouse [B] au paiement de la somme de 3.000,00 euros en réparation du préjudice subi par la société SARL HESTIA CONCEPT IMMO.

— condamner Madame [Z] [N] épouse [B] aux entiers dépens de la présente procédure.

— condamner Madame [Z] [N] épouse [B] à payer à la SARL HESTIA CONCEPT IMMO la somme de 2.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

À l’appui de ses prétentions, la société HESTIA CONCEPT IMMO fait valoir que :

— Malgré les multiples courriers, demandes et mises en demeure qui lui ont été adressées, Madame [N] épouse [B] n’a jamais laissé le propriétaire ou les artisans accéder au local, contraignant le bailleur a saisir le tribunal. Elle a fini par laisser les artisans accéder au local le 17 janvier 2024 si bien que les travaux de pose des pièges anti-termites ont pu être terminés. Des contrôles réguliers doivent être réalisés, de sorte qu’il est impératif que Madame [N] épouse [B] laisse les prestataires accéder au local. Son opposition systématique justifie le prononcé d’une astreinte.

— Madame [N] épouse [B] s’acquitte du loyer sans tenir compte de l’indexation. Un décompte actualisé à mars 2025 laisse apparaître une dette de 2.316,92 €. Conformément au bail, ce montant doit être assorti de l’intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter du 15 octobre 2022.

— Le bailleur calcule le montant du loyer indexé conformément aux dispositions légales applicables, selon la formule suivante : nouveau loyer = loyer actuel x (nouvel ILC / ILC du même trimestre de la période précédente). Ces modalités de calcul ont été expliquées à Madame [N] épouse [B].

— La somme de 90,98 € reste due au titre de la facture n° 20190803 demeurée impayée. Cette facture correspond aux pénalités de retard des loyers.

— Madame [N] épouse [B] n’a pas réglé les taxes d’ordures ménagères des années 2023 et 2024.

— La société HESTIA CONCEPT IMMO reconnaît avoir commis une erreur concernant le calcul de la taxe d’ordures ménagères réclamées pour les années 2019 à 2024, si bien que Madame [N] épouse [B] a payé en trop la somme totale de 1.108,14 € pour ces mêmes années. La société HESTIA CONCEPT IMMO se reconnaît débitrice de cette somme qui doit se compenser avec les sommes dues par Madame [N] épouse [B].

— La résistance abusive de Madame [N] épouse [B] cause à la société HESTIA CONCEPT IMMO un préjudice distinct du simple retard de paiement, du fait d’un décalage de trésorerie et de l’obligation de saisir la justice pour le recouvrement des sommes dues. Le préjudice résulte également de la dégradation de l’immeuble depuis 2021 et de l’alourdissement des travaux en résultant.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 2 juillet 2025, Madame [N] épouse [B] demande au tribunal de :

— débouter la SARL HESTIA CONCEPT IMMO de ses demandes.

— condamner la SARL HESTIA CONCEPT IMMO à payer à Mme [Z] [N] épouse [B] la somme de 1.108.14 € au titre du trop perçu sur les taxes d’ordures ménagères majorée de l’intérêt de retard égal au taux d’intérêt légal majoré de 5 points.

— condamner la SARL HESTIA CONCEPT IMMO à payer à Mme [Z] [N] épouse [B] la somme de 3.000 € en réparation du préjudice subi.

— condamner la SARL HESTIA CONCEPT IMMO à payer à Mme [Z] [N] épouse [B] la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner la SARL HESTIA CONCEPT IMMO aux dépens de la présente instance.

Madame [B] soutient que :

— En juin 2019, le nouveau propriétaire a fait réaliser des travaux sur la charpente de l’immeuble qui ont nécessité l’installation d’un échafaudage devant le restaurant exploité par Madame [N] épouse [B]. Ces travaux ont entraîné une perte financière importante pour Madame [N] épouse [B] dont le bailleur ne s’est pas inquiété. Elle lui avait pourtant demandé de privilégier la période de fermeture estivale du restaurant. Malgré cette mauvaise expérience, Madame [N] épouse [B] n’a posé aucune difficulté pour laisser l’accès du local donné à bail à la société mandatée pour le traitement des termites. Le bailleur a ensuite exigée l’intervention d’un charpentier et le restaurant a dû fermer une semaine supplémentaire pour cette intervention, générant une nouvelle perte d’exploitation sans geste de la part du bailleur sur le montant du loyer. Le bailleur ne peut imposer l’intervention de prestataires dans le restaurant pour une durée indéterminée. Madame [N] épouse [B] laisse les techniciens de la société ESBH procéder aux contrôles nécessaires. La demande du bailleur est donc infondée.

— Le contrat de bail du 8 mars 2007 précise les modalités de révision du loyer et Madame [N] épouse [B] a toujours appliqué ces modalités. Le bailleur exige un montant supérieur au mépris des clauses du bail, malgré les explications de Madame [N] épouse [B] qui l’a informé qu’il se trompait.

— La facture d’un montant de 90,98 € que la société HESTIA CONCEPT IMMO a elle-même établi n’a aucun fondement. La pénalité de retard de paiement des loyers n’est pas due, puisque le loyer est artificiellement majoré par le bailleur.

La société HESTIA CONCEPT IMMO fait payer à Madame [N] épouse [B] la totalité de la taxe d’ordures ménagères de l’immeuble qui comporte pourtant plusieurs logements. En 2023, elle a même mis en demeure Madame [N] épouse [B] de régler une taxe d’ordures ménagères d’un montant supérieur à celui demandé par l’administration fiscale. Les demandes d’explications de Madame [N] épouse [B] à ce titre depuis 2019 sont restées vaines et il a fallu attendre qu’elle conclut dans le cadre de la présente affaire pour que la société HESTIA IMMO CONCEPT reconnaisse son erreur. Les parties sont d’accord sur le montant dû par le bailleur à ce titre (1.108,14 €).

— La société HESTIA CONCEPT IMMO n’apporte pas la preuve du préjudice allégué en raison de la prétendue résistance de Madame [N] épouse [B]. Cette dernière est la seule victime du comportement du bailleur qui a exigé qu’elle règle des taxes d’ordures ménagères 4 fois supérieures aux taxes dues. Madame [N] épouse [B] qui est âgée et malade, a subi un préjudice moral.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 2 octobre 2025 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 17 décembre 2025, renvoyée au 14 janvier 2026. La date de délibéré, par mise à disposition au greffe, a été fixée au 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

1) Sur la demande d’autorisation de pénétrer dans le local sous astreinte :

Il n’est pas contesté que les interventions demandées dans l’assignation ont été réalisées, ni que les contrôle rendus nécessaires par la présence de termites ont pu également avoir lieu. Il n’y a donc pas lieu de condamner sous astreinte Madame [N] épouse [B] à laisser pénétrer dans le local la société ESBH ou tout autre prestataire dont l’intervention est nécessaire pour procéder au contrôle du traitement curatif anti-termites, et ce avec l’assistance de la [Localité 5] Publique. La société HESTIA CONCEPT IMMO sera par conséquent déboutée de ce chef de demande.

2) Sur l’indexation du loyer :

Par application des dispositions de l’article 1728 du Code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus est une obligation principale du preneur.

Au paragraphe Indexation du loyer en pages 14 et 15, le contrat de bail prévoit notamment :

« Les parties conviennent à titre de condition essentielle et déterminante d’indexer le loyer sur l’indice national du coût de la construction, publié par l’Institut [Z] et des Études Économiques, et de lui faire subir une fois par an les mêmes variations d’augmentation ou de diminution. A cet effet, le réajustement du loyer s’effectuera chaque année à la date anniversaire des présentes. Le nouveau montant applicable aux termes de l’année civile à courir, sera calculé au moyen d’une règle proportionnelle ayant pour données

1°) Le montant du loyer initial ;

2°) L’indice ayant servi à établir ce montant

3°) Et le dernier indice connu au mois anniversaire précédant immédiatement l’indexation.

Il est précisé, à cet égard, que le montant initial du loyer ci-dessus fixé a été déterminé en prenant pour base l’indice du 3ème trimestre de l’année 2006, qui s’est élevé à 1381. Ce montant restera en vigueur pendant toute l’année en cours.

L’application de cette clause d’indexation se fera à l’initiative du « Bailleur » dès la publication de l’indice ».

Le montant du loyer est fixé par le contrat de bail à la somme de 577,48 ou 690,67 € TTC (TVA à 20%) au 8 mars 2007.

Par application de la clause de révision du loyer figurant au contrat de bail, le montant du loyer indexé doit être calculé par référence à ce loyer initial. En prenant en considération l’indice du coût de la construction retenu par le bailleur, le montant du loyer est donc le suivant chaque année :

— à compter de mars 2019 : 577,48 x 1733/1381 = 724,67 HT ou 869,60 € TTC

— à compter de mars 2022 : 577,48 x 1886/1381 = 788,65 € HT ou 946,38 € TTC

En 2019, la société HESTIA CONCEPT IMMO a sollicité le paiement d’un loyer mensuel de 891,24 € HT au lieu de 724,67 HT. En 2022, elle a demandé le paiement d’un loyer de 808,27 € HT au lieu de 788,65 € HT.

Cette formule d’indexation devrait permettre de parvenir au même que la formule appliquée par le bailleur (montant du loyer indexé = montant du loyer de l’année précédente x INCC de l’année / INCC de l’année précédente). Cependant la formule figurant au contrat de bail permet de ne pas reproduire d’une année sur l’autre une éventuelle erreur de calcul qui pourrait être commise une année. La formule de calcul décrite dans le contrat de bail, et qui tient lieu de loi entre les parties, doit donc être retenue.

Madame [N] épouse [B] démontre que l’indexation appliquée par le bailleur a conduit à solliciter un loyer plus important que celui prévu par le contrat. En conséquence, aucun retard de loyer n’est établi par la société HESTIA CONCEPT IMMO qui sera déboutée de sa demande de condamnation à ce titre. La facture n° 20190803 d’un montant de 90,98 € n’est pas non plus fondée, en l’absence de retard de paiement justifiée.

3) Sur le montant de la taxe d’ordures ménagères :

Les parties conviennent que Madame [N] épouse [B] a réglé la somme de 1.108,14 € en trop au titre des taxes d’ordures ménagères réclamées pour les années 2019 à 2024. La société HESTIA CONCEPT IMMO sera par conséquent condamnée à lui payer cette somme. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement, la clause du bail concernant le retard de paiement ne s’appliquant pas au bailleur.

4) Sur les demandes de dommages et intérêts :

En l’absence de retard de paiement par Madame [N] épouse [B], la société HESTIA IMMO CONCEPT sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Madame [N] épouse [B] justifie quant à elle d’un comportement du bailleur lui causant un préjudice, en ce qu’il exige des loyers d’un montant supérieur à celui contractuellement fixé et des taxes d’ordures ménagères d’un montant également très supérieur à celui effectivement dû par le preneur. Les explications de Madame [N] épouse [B] n’ont pas eu pour effet de modifier ses demandes. Ce comportement a causé un préjudice financier et moral incontestable à Madame [N] épouse [B], qui sera réparé par l’allocation de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts.

5) Sur le surplus des demandes :

Il est inéquitable de laisser à la charge de Madame [N] épouse [B] l’intégralité des frais irrépétibles. En conséquence, la société HESTIA CONCEPT IMMO doit être condamnée à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société HESTIA IMMO CONCEPT succombant, elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déboute la SARL HESTIA CONCEPT IMMO de l’ensemble de ses demandes,

Condamne la SARL HESTIA CONCEPT IMMO à payer à Madame [Z] [N] épouse [B] la somme de 1.108,14 € au titre du trop perçu sur les taxes d’ordures ménagères des années 2019 à 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Condamne la SARL HESTIA CONCEPT IMMO à payer à Madame [Z] [N] épouse [B] la somme de 1.000 € en réparation du préjudice subi,

Condamne la SARL HESTIA CONCEPT IMMO à payer à Madame [Z] [N] épouse [B] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SARL HESTIA CONCEPT IMMO aux entiers dépens,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Le présent jugement a été signé par Claire GASCON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,