TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

14 JANVIER 2026

N° RG 25/01295 – N° Portalis DB22-W-B7J-S24C

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sis [Adresse 1] représenté par son syndic, AGENCE SAINT SIMON, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 315 492 652 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Frédéric DROUARD, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [Y]

demeurant [Adresse 11],

[Adresse 5],

[Localité 4],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 07 Mars 2025 reçu au greffe le 11 Mars 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 04 Décembre 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 14 Janvier 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [Y] est copropriétaire des lots n° 10 et 37 au sein de la [Adresse 8] [Adresse 6], sis [Adresse 2].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, l’agence Saint-Simon, a par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2025, fait assigner Mme [Y] devant le tribunal de céans.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 11 septembre 2025, le syndicat sollicite la condamnation de Mme [Y] au paiement des sommes suivantes :

—  13.142,87 euros à titre principal, au titre des charges arrêtés au 2 septembre 2025 (appel du troisième trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  304 euros au titre des frais,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner Mme [Y] aux entiers dépens avec distraction au profit de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES outre les frais d’honoraires proportionnels prévus à l’article 10 du décret du 12 décembre 1996.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

Mme [Y], régulièrement assigné par acte remis à personne n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété,

— des courriers de mise en demeure,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2022 au

30 juin 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

20 avril 2022, 19 juin 2023 et 19 juin 2024, ayant approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux outre les attestations de non-recours,

— le décompte arrêté au 2 septembre 2025 et un décompte au 5 mars 2025 dont il résulte un solde de 13.446,87 euros incluant des frais.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 13.102,27 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 septembre 2025, appel de fonds du troisième trimestre 2025 inclus après déduction des frais en ce compris la mise en demeure du 20 janvier 2020.

Mme [Y] sera donc condamnée au paiement de la somme ainsi retenue.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 304 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance.

Toutefois, il n’est justifié de l’envoi effectif que de deux mises en demeure.

Seuls ces frais ainsi que ceux de la mise en demeure par avocat sont justifiés à hauteur de 224 euros.

La défenderesse sera donc condamnée au paiement de cette somme et le syndicat sera débouté du surplus de ses prétentions à ce titre.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la somme ci-dessus fixée sera productive d’intérêts à compter de l’assignation, la somme réclamée à cette date étant supérieure à la somme réactualisée lors des dernières conclusions.

Concernant les frais, ceux-ci seront productifs d’intérêts à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [Y] sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Y] , qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Le syndicat sera débouté de sa demande formulée des dispositions de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996, ce texte étant, en tout état de cause, abrogé.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 7] sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne Mme [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] DU [Adresse 7] sis [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 13.102,27 euros au titre des charges de copropriété échues au

2 septembre 2025, appel de fonds du troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2025,

Condamne Mme [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] DU [Adresse 7] sis [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 224 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2025,

Condamne Mme [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] DU [Adresse 7] sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.300 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne Mme [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] DU [Adresse 7] sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [S] [Y] aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 7] sis [Adresse 1], du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 JANVIER 2026 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT