RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

N° RG 24/00185 – N° Portalis DBYL-W-B7I-DAGN

JUGEMENT DU 18 Mars 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de DAX le 18 Mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 21 Janvier 2026, devant :

Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, chargé du rapport,

assisté de Sandra SEGAS, Greffier présent à l’appel des causes,

Pascal MARTIN, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition des parties a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, et en a rendu compte au tribunal composé de :

Président : Pascal MARTIN, Vice-Président, juge rapporteur,

Assesseur : Claire GASCON, Vice-Présidente, juge rédacteur,

Assesseur : Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente,

qui en ont délibéré conformément à la loi,

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. PHOENIX, immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le numéro 828 997 023,

[Adresse 1],

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Pierre-Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Arnaud LATAILLADE de la SCP LATAILLADE-BREDIN, avocat au barreau de LIBOURNE

DÉFENDEURS :

Monsieur, [S], [X], architecte,

[Adresse 2],

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Clarisse BENNAZAR LAFFITAU, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Stéphane MILON de la SCP LATOURNERIE – MILON – CZAMANSKI – MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF), immatriculée au RCS de, [Localité 4] sous le numéro 784 647 349, ès qualités d’assureur de Monsieur, [S], [X],

[Adresse 3],

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Clarisse BENNAZAR LAFFITAU, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Stéphane MILON de la SCP LATOURNERIE – MILON – CZAMANSKI – MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat daté du 14 septembre 2021, la SCI PHOENIX a confié à Monsieur, [X], architecte assuré auprès de la Mutuelle des Architectes Français (MAF), une mission de maîtrise d’œuvre générale pour la transformation de deux villas avec garages et piscines, sur un terrain situé à, [Adresse 4] ,([Adresse 5],, [Adresse 1].

Monsieur, [X] a déposé la demande de permise de construire pour le compte de la SCI PHOENIX le 24 mai 2022.

Par courrier envoyé par mail à Monsieur, [X] le 16 juin 2022, le service urbanisme de la commune de Dax a informé la SCI PHOENIX qu’il manquait plusieurs pièces pour l’étude du dossier de permis de construire, et il l’invitait à adresser ces pièces dans le délai de trois mois à compter de la réception du courrier. Il précisait qu’à défaut, la demande sera automatiquement rejetée.

Par courrier du 23 septembre 2022, le Maire informait la SCI PHOENIX en ces termes : « l’ensemble des pièces n’ayant pas été transmis avant le 16/09/2022, vous êtes réputé avoir renoncé à votre projet. Votre demande a donc fait l’objet d’une décision tacite de rejet à cette date. »

Par actes de commissaire de justice des 25 et 29 janvier 2024, la SCI PHOENIX a assigné Monsieur, [X] et la MAF devant le Tribunal Judiciaire de Dax, aux fins de voir Monsieur, [X] condamner à l’indemniser des préjudices subis du fait des manquements à ses obligations contractuelles.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 5 novembre 2025, la SCI PHOENIX demande au tribunal de :

— condamner Monsieur, [X] à payer à la SCI PHOENIX la somme de totale de 145.227,84€ au titre des dommages et intérêts pour l’ensemble de ses préjudices,

— condamner Monsieur, [X] à payer à la SCI PHOENIX la somme de 5.000€ au titre de la résistance abusive,

— condamner Monsieur, [X] à payer à la SCI PHOENIX la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur, [X] aux entiers dépens.

À l’appui de ses prétentions, la SCI PHOENIX fait valoir :

— Par mail du 16 juin 2022, le service urbanisme de la mairie de Dax a informé Monsieur, [X] que le dossier était incomplet et présentait des non-conformités au règlement PLUI-H. Monsieur, [X] va solliciter des pièces complémentaires au gérant de la SCI PHOENIX le 21 juin 2022 et Monsieur, [T] (gérant de la SCI PHOENIX) y a répondu par mail du 22 juin 2022, en précisant qu’il s’agissait d’une promotion immobilière.

— Le 19 juillet 2022, Monsieur, [T] a rencontré Monsieur, [X] au sujet du permis de construire. Monsieur, [X] s’est engagé à fournir les éléments pour la fin juillet 2022, soit avant le 31 juillet 2022.

— Monsieur, [X], en sa qualité de professionnel, savait que le chantier se faisait sous la RT2012, et que son retard le ferait passer en RE2020.

— Le 29 août 2022, Monsieur, [T] a relancé Monsieur, [X]. Ce dernier n’a pas répondu à ce message, ni aux suivants.

— Suite au rejet tacite du permis de construire par la faute de Monsieur, [X], la SCI PHOENIX a été contrainte de reprendre le projet de promotion dans son intégralité.

— Du fait du retard, le vendeur du terrain a demandé 15 % de revalorisation sur la valeur de la vente initiale, soit 23.000 € de plus.

— La faute de Monsieur, [X] a entraîné un renchérissement considérable de l’opération pour la SCI PHOENIX. Ce surcoût résulte de l’application des règles de la RE2020 à laquelle est désormais soumise la construction. Le coût de la construction d’une maison est passé de 198.607,14 € au 11 octobre 2022, à 251.631,06 € au 6 octobre 2023, soit en renchérissement de 53.023,92 € par maison, et 106.047,84 € pour les deux maisons.

— Les honoraires de Monsieur, [X] se sont élevés à 9.180 €.

— Le coût de la reprise du nouveau permis de construire s’élève à 7.600 €.

— La SCI PHOENIX a obtenu le permis de construire le 28 février 2023.

— Monsieur, [X] se devait d’assurer le suivi de la demande de permis de construire qu’il a lui même déposée. Il a été informé des délais de réponse attendus du service urbanisme.

— Monsieur, [X] a commis une faute dans l’exécution de sa mission car il était tenu de déposer la demande de permis de construire dans un délai particulier permettant à la SCI PHOENIX de bénéficier de la RT2012. Sa faute est à l’origine du préjudice résultant de la perte de chance de réaliser un projet dans les conditions juridiques et économiques de RT2012, avec une perte financière importante.

— L’architecte fautif a engagé sa responsabilité et les honoraires indûment versés doivent être restitués.

Dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 9 septembre 2025, Monsieur, [X] et la MAF demandent au tribunal de :

— rejeter l’intégralité des demandes formées par la SCI PHOENIX à l’encontre de Monsieur, [X] et de la MAF, son assureur, sur quelque fondement que ce soit,

— condamner la SCI PHOENIX à payer à Monsieur, [X] et à la MAF, son assureur, la somme de 3.000 € au visa de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— rejeter toute autre demande plus ample ou contraire.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur, [X] et la MAF expliquent :

— La SCI PHOENIX ne démontre pas l’existence d’une faute imputable à l’architecte.

— La SCI PHOENIX ne démontre pas avoir transmis à Monsieur, [X] les documents adressés par la mairie de, [S] les 16 juin et 16 septembre 2022.

— La SCI PHOENIX n’a jamais informé Monsieur, [X] de ce que son projet de construction consistait en une opération de promotion immobilière.

— La SCI PHOENIX ne justifie pas ni n’explique le surcoût allégué en lien avec l’application de la norme RE2020.

— Aucun délai n’est imposé à Monsieur, [X] dans le contrat d’architecte. Il n’avait pas l’obligation d’obtenir un arrêté de permis de construire dans un délai permettant au maître de l’ouvrage de réaliser son projet sous l’égide de la RT2012.

— La SCI PHOENIX ne justifie pas que le projet de construction a été repris, ni qu’il serait identique à celui dont Monsieur, [X] avait été saisi.

— Les honoraires facturés par Monsieur, [X] correspondent à la remise de l’esquisse qui a été effectivement réalisée.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 6 novembre 2025 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 21 janvier 2026. La date de délibéré, par mise à disposition au greffe, a été fixée au 18 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 1103 du Code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte de l’article 1104 du Code civil que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il résulte des dispositions de l’article 1231-1 du Code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, même si le contrat ne le prévoit pas expressément, il n’est pas contesté que Monsieur, [X] était chargé du dépôt du dossier de demande de permis de construire pour le compte de la SCI PHOENIX. Il a d’ailleurs déposé la demande de permis de construire le 24 mai 2022.

Monsieur, [X] a indiqué ses coordonnées personnelles, téléphonique et mail dans le formulaire de demande de permis de construire, indiquant intervenir en qualité de « correspondant » de la SCI PHOENIX. Il a coché la case autorisant l’administration à lui envoyer les documents transmis en cours d’instruction par courrier électronique.

La SCI PHOENIX justifie que par mail du 16 juin 2022, la Mairie de, [S] a envoyé à Monsieur, [X] la demande pour compléter le dossier de permis de construire. L’adresse mail est celle indiquée par Monsieur, [X] lors du dépôt de la demande de permis de construire. Le numéro du dossier est bien celui déposé le 24 mai 2022, et l’adresse de la construction est celle mentionnée sur le contrat d’architecte. Il s’en déduit que Monsieur, [X] a été destinataire de la demande de la mairie de compléter le dossier de permis de construire et des délais fixés (trois mois) pour y répondre dès le 16 juin 2022.

La SCI PHOENIX justifie avoir relancé Monsieur, [X] s’agissant des pièces demandées et du permis de construire par SMS du 18 juillet 2022, puis par mail du 29 août 2022. Monsieur, [X] ne justifie pas avoir répondu à ce dernier message. Il n’est pas contesté que Monsieur, [X] n’a pas compété le dossier de permis de construire dans les délais fixés par les services urbanisme. En conséquence, la demande de permis de construire a fait l’objet d’un rejet tacite.

Monsieur, [X], en sa qualité de maître d’œuvre chargé du dépôt du dossier de permis de construire, avait l’obligation de compléter le dossier dans les délais impératifs fixés par la mairie. En ne le faisant pas, malgré la demande adressé par la mairie et les relances du maître de l’ouvrage, il a manqué à ses obligations contractuelles. Ce manquement constitue une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle à l’égard de la SCI PHOENIX.

La SCI PHOENIX justifie qu’en raison de la carence de Monsieur, [X], elle a été dans l’obligation de faire réaliser un nouvel avant-projet et dossier de permis de construire. Elle a confié cette mission à Monsieur, [Q] qui a facturé cette prestation à la somme de 2.600 € TTC. Ce surcoût constitue un préjudice financier qui sera réparé par Monsieur, [X].

En revanche, Monsieur, [X] justifie avoir effectivement réalisé le travail qu’il a facturé à la SCI PHOENIX à hauteur de 9.180 €, correspondant à la signature du contrat et la remise de l’esquisse. La SCI PHOENIX sera donc déboutée de sa demande de remboursement de cette somme.

La SCI PHOENIX justifie qu’en mai 2022, elle a fait réaliser une étude thermique sur le fondement des normes RT2012, confiée à la société EKITHERM, sur les conseils de Monsieur, [X]. Ce dernier savait donc que le projet de construction était envisagé selon les normes de la RT2012. En sa qualité de professionnel, il savait nécessairement que les normes RE2020 étaient applicables aux projets de construction à compter du 1er janvier 2023, si bien que le projet de la société PHOENIX devait être finalisé avant le 31 décembre 2022, et notamment le dossier de permis de construire déposé avant cette date. Sa carence a conduit à empêcher l’obtention du permis de construire dans le délai permettant l’application de la norme RT2012 et a donc obligé la SCI PHOENIX à revoir son projet de construction pour le mettre en conformité avec les nouvelles normes (RE2020). L’application de ces nouvelles normes a obligé la SCI PHOENIX à demander une nouvelle étude thermique. Le coût de cette nouvelle étude s’élève à la somme de 720 € TTC. Ce coût supplémentaire constitue un préjudice financier en lien direct avec la faute commise par Monsieur, [X] et sera donc mis à sa charge.

En revanche, l’augmentation du coût des matériaux en 2023 n’est pas en lien direct avec la faute commise par Monsieur, [X], dès lors qu’il n’est pas établi que le projet de construction aurait pu bénéficier des coûts de l’année 2022, au regard de l’état d’avancement du projet.

De même, l’application des nouvelles normes de construction, si elle entraîne une augmentation du coût de la construction par les exigences que ces normes imposent, a également pour effet de valoriser la maison construite. Dans le cadre d’une opération de valorisation immobilière, la SCI PHOENIX a donc pu valoriser la qualité de la construction et le préjudice résultant de cette augmentation des coûts de construction n’est pas établi. La SCI PHOENIX sera donc déboutée de ce chef de demande.

La SCI PHOENIX justifie par ailleurs, en produisant le courrier de la SARL GARLIMMO du 13 avril 2023, que le délai pour l’obtention du permis de construire en lien avec la faute reprochée à Monsieur, [X], a eu pour effet une augmentation du prix d’acquisition du terrain à hauteur de 23.000 €. Le prix indiqué dans ce courrier correspond au prix figurant dans le projet de promesse de vente produit par la SCI PHOENIX. Le préjudice financier résultant de l’augmentation du prix du terrain, qui n’est pas valorisable dans le cadre d’une opération de valorisation immobilière, constitue un préjudice en lien direct avec la faute commise par Monsieur, [X]. Ce dernier sera par conséquent condamné à payer à la SCI PHOENIX la somme de 23.000 € à ce titre.

Ainsi au total, le préjudice financier résultant pour la SCI PHOENIX de la faute de Monsieur, [X] peut être évalué à 26.320 € (23.000 + 2.600 + 720) que Monsieur, [X] sera condamné à lui payer.

La SCI PHOENIX ne justifie pas de l’intention de nuire de Monsieur, [X] et sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI PHOENIX l’intégralité des frais irrépétibles. En conséquence, Monsieur, [X] doit être condamné à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur, [X] et la MAF succombant, ils seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour des raisons d’équité, Monsieur, [X] sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Condamne Monsieur, [S], [X] à payer à la SCI PHOENIX la somme de 26.320 € à titre de dommages et intérêts,

Condamne Monsieur, [S], [X] à payer à la SCI PHOENIX la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur, [S], [X] aux entiers dépens,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX et par Sandra SEGAS, Greffier.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,