N° RG 25/00524 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DIQQ

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Adeline MUSSILLON

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES LANDES, sis [Adresse 3]

représenté par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Madame [G] [K] [S] [T], demeurant [Adresse 1]

non comparante ni représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 09 Décembre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 03 Février 2026

copie exécutoire délivrée le à M^e CAPES

copie conforme délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 25 septembre 2017, l’Office Public de l’Habitat du département des Landes (ci-après l’OPH) a donné à bail à Madame [G] [K] [S] [T] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (40).

Un dépôt de garantie d’un montant de 335 euros a été versé lors de l’entrée dans les lieux.

Par courrier recommandé réceptionné le 10 juillet 2023, Madame [G] [K] [S] [T] a donné congé au bailleur.

Par courrier en date du 9 octobre 2024, le bailleur a mis en demeure Madame [G] [K] [S] [T] de lui régler, dans un délai de dix jours, la somme de 3575,51 euros au titre des frais de remise en état du logement, déduction faite du dépôt de garantie.

Par acte du 6 novembre 2025, l’OPH a assigné Madame [G] [K] [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax, au visa des articles 1730 et suivants du code civil, aux fins de voir :

— condamner Madame [G] [K] [S] [T] au paiement de la somme de 3615,79 euros au titre de l’indemnité de réparations locatives afférente au logement loué,

— la condamner au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts du fait du préjudice subi,

— la condamner au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 13 janvier 2025, l’OPH représenté par son conseil a soutenu ses demandes.

Assignée à étude, Madame [G] [K] [S] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

Le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

Il en résulte que le locataire est tenu de restituer les lieux dans le même état que celui trouvé lors de la conclusion du bail, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté.

Conformément à l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1er juin 2016, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, qui acquiert alors un caractère contractuel. En l’absence d’une telle grille, le juge apprécie souverainement l’état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.

Le coefficient de vétusté ne s’applique toutefois pas s’agissant de dégradations volontaires mais seulement aux éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose comme les revêtements sans qu’il y ait intervention humaine.

L’appréciation d’éventuelles dégradations locatives s’effectue par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Selon la nature des réparations à opérer, la charge de la remise en état du bien varie : le locataire est responsable de sa négligence, d’un défaut d’entretien et d’une utilisation anormale du logement et des équipements, ainsi qualifiés de dégradations locatives, tandis que le bailleur est responsable des travaux rendus nécessaires par la vétusté.

En l’espèce, l’OPH réclame la somme de 3615,79 euros se décomposant comme suit : 3910,51 euros au titre des réparations locatives, et 40,28 euros au titre du solde du compte locatif, et après déduction du dépôt de garantie de 335 euros.

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment de la comparaison entre l’état des lieux entrant en date du 2 octobre 2017 et l’état des lieux de sortie en date du 10 août 2023, que le logement a été rendu dans un bon état d’usage général avec néanmoins la mention de certaines détériorations locatives relevées au niveau des murs et plafonds de l’ensemble du logement, ainsi que du sol de la chambre 1, outre un défaut d’entretien général, et ce alors que l’état des lieux d’entrée faisait état d’un logement à l’état neuf ; que dans ces conditions, il a été effectué à la reprise des lieux, une prestation de nettoyage du logement, ainsi que des réparations locatives (une remise en peinture de l’ensemble du logement) chiffrées après application d’un coefficient de vétusté.

Contrairement à ce qui est présenté par le bailleur, il ne résulte pas de l’état des lieux de sortie qu’il ait été nécessaire de remplacer :

— l’abattant des WC (pour un montant de 716,06 euros), noté en bon état d’usage dans l’état des lieux de sortie,

— les appliques, hublots et/ou spots de la cuisine (pour un montant de 126,04 euros) notées en bon état d’usage dans l’état des lieux de sortie,

— le joint de silicone de la salle de bain (pour un montant de 62,43 euros), compte tenu de l’absence d’observations particulières sur ce point dans l’état des lieux de sortie ;

ni de faire enlever des encombrants du jardin (pour un montant de 144,06 euros), en l’absence de jardin donné à bail.

Il convient en conséquence de déduire du montant réclamé au titre des réparations locatives (3910,51 euros) l’ensemble de ces dépenses non justifiées, soit la somme de 1048,59 euros.

Il résulte de ce qui précède que le montant de la remise en état du logement s’élève à la somme de 2526,92 euros, après déduction des coûts facturés à tort (1048,59 euros), auquel il convient d’ajouter la somme de 40,28 euros due au titre du solde du compte locatif.

En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [K] [S] [T] à payer la somme de 2567,20 euros à l’OPH.

La demande de dommages-intérêts n’étant pas motivée, il convient de la rejeter.

* * * *

Madame [G] [K] [S] [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile,

Elle devra en outre verser à l’OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe de la juridiction,

CONDAMNE Madame [G] [K] [S] [T] à payer à l’OPH la somme de 2567,20 euros,

DEBOUTE l’OPH du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Madame [G] [K] [S] [T] à payer à l’OPH la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

La CONDAMNE aux dépens,

La minute a été signée par le Juge et le Greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

La Greffière, La Vice-Présidente

Delphine DRILLEAUD Adeline MUSSILLON