Tribunal Judiciaire de Dijon, Référé, 20 novembre 2024, n° 24/00458

TJ Dijon 20 novembre 2024

Arguments

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Rejeté
Défaut de paiement des loyers
La cour a constaté que la SAS Kitchen Academy avait réglé l'intégralité des sommes dues avant que le juge ne statue, rendant la demande de paiement des loyers arriérés sans objet.
Rejeté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a jugé que la clause résolutoire n'avait pas produit ses effets car la SAS Kitchen Academy avait réglé les sommes dues avant la décision.
Rejeté
Application de la clause résolutoire
La cour a rejeté cette demande, considérant que la clause résolutoire n'avait pas produit ses effets.
Rejeté
Indemnité d'occupation due
La cour a jugé qu'il n'y avait pas lieu à provision sur l'indemnité d'occupation puisque le bail n'était pas résilié.
Rejeté
Frais de commandement de payer
La cour a estimé que cette demande excédait le pouvoir du juge des référés et qu'il n'était pas justifié des sommes réclamées.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné la SAS Kitchen Academy aux dépens, considérant qu'elle avait agi en justice avant d'obtenir le règlement des sommes dues.
Accepté
Frais exposés
La cour a jugé qu'il n'était pas inéquitable de condamner la SAS Kitchen Academy à payer une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Dijon, référé, 20 nov. 2024, n° 24/00458
Numéro(s) :	24/00458
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	David MEASFlorent SOULARDThomas OBAJTEKAnne-Line CUNIN
Cabinet(s) :	SCP SOULARD RAIMBAULTDU PARC - MONNET - BOURGOGNE
Parties :	S.C.I. SYLPHIVER c/ S.A.S. KITCHEN ACADEMY

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE DIJON

Affaire : S.C.I. SYLPHIVER

[G] [O]

[X] [O]

[K] [O]

[H] [O]

S.A.S. KITCHEN ACADEMY

N° RG 24/00458 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IOFJ

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SELARL [Adresse 18]

la SCP SOULARD-RAIMBAULT – 127

ORDONNANCE DU : 20 NOVEMBRE 2024

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEURS :

S.C.I. SYLPHIVER

[Adresse 2]

[Localité 4]

Mme [G] [O] agissant tant en son nom propre, qu’en sa qualité d’ayant droit de [N] [O]

née le 18 Avril 1938 à [Localité 15] (POLOGNE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Mme [X] [O] venant aux droits de [N] [O]

née le 18 Février 1954 à [Localité 17] (COTE D’OR)

[Adresse 5]

[Localité 14]

M. [K] [O] venant aux droits de [N] [O]

né le 13 Juin 1964 à [Localité 17] (COTE D’OR)

[Adresse 7]

[Localité 13]

Mme [H] [O] venant aux droits de [N] [O]

née le 16 Janvier 1966 à [Localité 17] (COTE D’OR)

[Adresse 20]

[Adresse 16]

[Localité 21] (SÉNÉGAL)

représentés par M^e Florent SOULARD de la SCP SOULARD-RAIMBAULT, demeurant [Adresse 11], avocats au barreau de Dijon, postulant, M^e David MEAS, demeurant [Adresse 9], avocat au barreau de Paris, plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.S. KITCHEN ACADEMY

[Adresse 1]

[Adresse 19]

[Localité 10]

représentée par M^e Anne-Line CUNIN de la SELARL DU PARC – MONNET BOURGOGNE, demeurant [Adresse 8], avocats au barreau de Dijon, postulant, M^e Thomas OBAJTEK, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de Lille, plaidant

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 octobre 2024 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 24 août 2016, la SCI Sylphiver a donné à bail commercial à la SAS Kitchen Academy des locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 12] à Dijon pour une durée de 9 années entières à compter du 1er septembre 2016, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 85 000 € HT, pour la période allant du 1er septembre 2018 au 31 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2024, la SCI Sylphiver, Mme [G] [O], agissant en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de M. [N] [O], Mme [X] [O], Mme [H] [O] et M. [K] [O], venant aux droits de M. [N] [O], ont assigné la SAS Kitchen Academy en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa de l’article L145-41 du code de commerce et 835 alinéa 2 du code de procédure civile :

— condamner la SAS Kitchen Academy à leur payer la somme de 13 996, 12 € au titre des loyers arriérés et charges, selon compte arrêté au 12 août 2024, avec intérêts de droit au taux légal à dater de leur échéance ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à la date du 12 août 2024 et prononcer la résiliation du bail à cette date ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de la SAS Kitchen Academy, ainsi que celle de tout occupant de son chef et des objets lui appartenant, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 500 € par jour de retard, à compter du lendemain de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’au départ définitif ;

— se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte ;

— condamner la SAS Kitchen Academy à leur payer la somme de 6 184, 33 € à titre d’indemnité d’occupation pour la période allant du 12 au 31 août 2024 ;

— condamner la SAS Kitchen Academy à leur payer la somme de 10 090,22 € par mois, en principal,à titre d’indemnité d’occupation pour la période allant du 1er septembre 2024 jusqu’à la libération effective des locaux et la restitution des clefs ;

— condamner la SAS Kitchen Academy à leur payer la somme de 2 033, 69 € au titre des frais des commandements de payer, des frais de commissaire de Justice, et des frais de relances et de recouvrement ;

— condamner la SAS Kitchen Academy à leur payer la somme de 7 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais des commandements de payer et tous les frais de commissaire de justice.

La SCI Sylphiver et les consorts [O] exposent que :

le contrat de bail prévoyait que le loyer était payable mensuellement et d’avance le 3 de chaque mois. Il comportait également une clause résolutoire , notamment dans le cas de défaut du paiement d’un seul terme du loyer à son échéance. Il était prévu que la résiliation intervenait de plein droit, un mois après un simple commandement de payer visant la clause résolutoire, demeuré infructueux ;

or, la SAS Kitchen Academy n’a pas réglé les loyers des mois d’avril, mai et juin 2024. Elle s’est donc vu délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la date du 11 juin 2024 et elle a réglé l’intégralité des sommes réclamées et ce dans le délai d’un mois ;

cependant, la SAS Kitchen Academy s’est de nouveau montrée défaillante et n’a pas réglé le loyer du mois de juillet 2024. Elle s’est ainsi vu délivrer un nouveau commandement de payer à la date du 11 juillet 2024 ; ce dernier est demeuré sans effet et les loyers postérieurs n’ont pas été réglés. Ainsi, à la date du 12 août 2024, la SAS Kitchen Academy restait débitrice d’une somme totale de 22 214, 13 € au titre des arriérés de loyers et charges pour la période du 1er juillet au 12 août 2024 pour un montant de 13 996, 12 € ainsi que des frais de commandement de payer, de commissaire de justice et de relances pour un montant de 2 033, 69 € ;

en application des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, il doit être constaté que le bail commercial a été résilié de plein droit le 12 août 2024 ;

en outre, il n’est pas contestable que le preneur est redevable des loyers des mois de juillet et août 2024, au prorata du nombre de jours existant jusqu’à la date de résiliation du bail, soit 13 996, 12 € ;

une indemnité d’occupation est aussi due pour les périodes du 12 août au 31 août 2024 et du 1er septembre 2024 à la libération effective des lieux ;

la défenderesse doit enfin être condamnée au titre des frais irrépétibles et des dépens, comprenant les frais de commandement de payer et de commissaire de justice.

La SAS Kitchen Academy demande au juge des référés de :

— lui accorder, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil un délai de paiement rétroactif pour régler la somme de 13 996, 12 € correspondant au loyer du mois de juillet et une quote-part du mois d’août, et ce jusqu’à l’audience de plaidoirie à intervenir ;

— constater que le paiement de la somme de 13 996, 12 € est intervenu, selon virements du 7 octobre 2024 ;

En conséquence,

— suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail du 24 août 2016 mise en œuvre selon commandement du 11 juillet 2024 ;

En conséquence,

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

À titre subsidiaire,

— lui octroyer un délai de 6 mois, à compter de l’ordonnance à intervenir, pour quitter les lieux et les restituer aux demandeurs ;

— « dépense comme de droit ».

La SAS Kitchen Academy fait valoir que :

en raison de difficultés d’ordre structurel et conjoncturel, la société a vu son chiffre d’affaires stagner puis a enregistré des pertes chroniques sur les exercices 2021 et 2022. Il a donc été décidé en 2022 de rechercher un repreneur. Ainsi, à compter du 1er avril 2023, M. [V] [W] a acquis l’ensemble des titres de la société ;

cette reprise s’est accompagnée d’une baisse sensible de son crédit fournisseur. La société a néanmoins mis en place une stratégie visant à améliorer sa rentabilité. Toutefois, dans l’attente des premiers résultats, elle a rencontré des tensions de trésorerie s’étant traduites par des retards de paiement ;

elle a en outre rencontré des difficultés avec son hébergeur internet ayant empêché l’exploitation du site web marchand ;

elle a réglé les causes du commandement de payer du 11 juillet 2024 et la somme réclamée dans l’assignation relative au loyer de juillet et août 2024. Elle s’est également acquittée des loyers de septembre et octobre 2024 ;

dans un tel cas de figure, la jurisprudence considère que le preneur qui s’est acquitté des causes du commandement de payer avant que le juge ne statue est bien fondé à solliciter des délais de paiement et ce de manière rétroactive ;

Elle sollicite dès lors l’octroi de tels délais et la suspension des effets de la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire, elle demande un délai de 6 mois pour quitter les lieux dans la mesure où elle devra disposer de temps pour organiser son départ et que la période des fêtes de fin d’année correspond à son plus gros chiffre d’affaires.

À l’audience du 23 octobre 2024, la SCI Sylphiver et les consorts [O] ont fait valoir que :

le loyer d’août 2024 a été payé et ils ne demandent dès lors plus la condamnation de la SAS Kitchen Academy au paiement à titre provisionnel dudit loyer jusqu’au 12 août et de l’indemnité d’occupation à compter de cette date ;

le loyer révisé à compter de septembre et en conséquence l’indemnité d’occupation s’élève à 10 552, 86 € ;

ils s’opposent à la demande de délais de paiement aux motifs que la SAS Kitchen Academy n’apporte pas la preuve qu’elle a réglé l’intégralité de l’impayé et notamment le loyer d’octobre 2024, qu’il n’est fourni aucun élément justifiant que la situation financière de la défenderesse n’est pas compromise, que la bonne foi de la défenderesse n’est pas établie, que les loyers sont les seuls revenus dont disposent les demandeurs.

A l’audience, les parties n’étant pas d’accord sur le paiement par virement par la SAS Kitchen Academy du loyer d’octobre 2024, ont été autorisées à en justifier par une note en délibéré.

Le même jour, la SCI Sylphiver et les consorts [O] ont produit le décompte actualisé de la créance au 23 octobre 2024 qui ne faisait pas état du virement annoncé.

Aux termes d’une note en délibéré du 6 novembre 2024, la SAS Kitchen Academy a justifié du paiement du loyer d’octobre 2024 en deux virements du 25 octobre 2024 d’un montant total de 10 552, 86 €, en exposant que l’ordre de virement produit à l’audience n’avait finalement pas été opéré en raison d’un problème technique lié à la banque ; elle a rappelé que le loyer d’ octobre 2024 n’était visé ni dans le commandement de payer ni dans l’assignation en référé.

Aux termes de sa note en délibéré du 8 novembre 2024, la SCI Sylphiver et les consorts [O] ont fait observer qu’il était normal que le loyer d’octobre 2024 n’ait pas été visé dans le commandement de payer et dans l’assignation en référé dès lors qu’il n’était pas encore dû.

Ils ont souligné que le problème technique invoqué par la défenderesse ayant empêché le virement de 10 090, 22 € n’était pas justifié.

Ils ont enfin transmis le décompte actualisé faisant état d’un solde de 11 015, 50 € à la charge de la défenderesse, correspondant au loyer de novembre 2024 et à un reliquat de 462, 64 € au titre des loyers antérieurs.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause exécutoire et la demande de délais de paiement

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Il est constant que le contrat de bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement d’un seul terme du loyer et après un mois suivant la délivrance du commandement de payer visant ladite clause demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la SAS Kitchen Academy le 11 juillet 2024 portant sur la somme de 10 090,22 € correspondant au loyer de juillet 2024.

Il est constant que les sommes n’ont pas été acquittées par la SAS Kitchen Academy dans le délai d’un mois et que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

Pour autant, il n’est pas contesté que l’intégralité de la somme, cause du commandement de payer, a depuis lors été réglée par la SAS Kitchen Academy le 7 octobre 2024, avant que le juge des référés ne statue.

La SAS Kitchen Academy s’est également acquittée des loyers commerciaux dus pour les mois d’août 2024 dont il était demandé le paiement dans l’assignation et s’est acquittée des loyers commerciaux de septembre et d’octobre 2024.

La SAS Kitchen Academy sollicite en conséquence l’octroi de délais de paiement rétroactifs.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de deux années, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

L’article 145-41 du code de commerce prévoit que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La SAS Kitchen Academy justifie avoir payé les sommes, objet du commandement comme elle justifie avoir payé depuis lors les loyers d’août , septembre et octobre 2024 ; elle a ainsi réglé les causes du commandement et a également payé les loyers courants; elle ne conteste pas avoir des tensions de trésorerie, mais elle expose avoir mis en place une nouvelle stratégie et des mesures pour améliorer la rentabilité de l’expertise.

Il convient en conséquence, par application de l’article L145-41 du code de commerce, eu égard au paiement total de la cause du commandement de payer et au paiement des loyers courants depuis lors, y compris celui d’octobre 2024, les bailleurs ayant ainsi reçu l’intégralité des loyers dus, à la bonne foi du locataire et aux conséquences économiques qu’entraînerait le refus de la demande de délais, de faire droit à la demande de délais rétroactifs au 7 octobre 2024 et de constater dès lors que que la clause résolutoire n’ a pas produit ses effets.

La SCI Sylphiver et les consorts [O] sont dès lors déboutés de leurs demandes de voir constater la résiliation du bail commercial et de voir ordonner l’expulsion de la SAS Kitchen Academy.

Sur les demandes de provision

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Il convient de constater que les sommes demandées à titre de provision au titre du loyer et indemnité d’occupation pour le mois d’août 2024 ont été réglées et qu’il n’y a dès pas lieu à provision de ce chef.

Il n’y a pas lieu non plus à provision sur l’indemnité d’occupation dès lors que le bail n’est pas résilié.

Sur la demande de condamnation à des frais

La SCI Sylphiver et les consorts [O] ont également demandé la condamnation de la SAS Kitchen Academy à leur payer la somme de 2 033, 69 € au titre des frais des commandements de payer, des frais de commissaire de Justice, et des frais de relances et de recouvrement; il convient de constater qu’il s’agit d’une demande de condamnation et non d’une demande de provision qui excède dès lors le pouvoir du juge des référés ; au surplus, il n’est pas justifié des sommes réclamées, à l’exception de la production d’un compte rendu de gestion; enfin figurent dans ces sommes, le coût du commandement de payer du 11 juillet 2024 qui est compris dans les dépens.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Sylphiver et les consorts [O] ayant du agir en justice avant d’obtenir le règlement des sommes dues, la SAS Kitchen Academy est condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 juillet 2024.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’apparaît pas inéquitable pour le même motif de condamner la SAS Kitchen Academy à payer aux demandeurs la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu les articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Disons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies ;

Accordons à la SAS Kitchen Academy des délais rétroactifs jusqu’au 7 octobre 2024 ;

Disons que par l’effet des délais rétroactifs accordés jusqu’au 7 octobre 2024 à la SAS Kitchen Academy, la clause résolutoire n’a pas produit ses effets ;

Déboutons en conséquence la SCI Sylphiver et les consorts [O] de leurs demandes de voir constater la résiliation du bail commercial et de voir ordonner l’expulsion de la SAS Kitchen Academy ;

Déboutons La SCI Sylphiver et les consorts [O] de leurs autres demandes ;

Condamnons la SAS Kitchen Academy à payer à la SCI Sylphiver et aux consorts [O] la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS Kitchen Academy aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 juillet 2024 ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Président