TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Affaire : S.C.I. ATTIQUE

c/

S.C.I. VERMONT

[D] [L] épouse [E]

N° RG 25/00374 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I2SS

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

M^e Alexandre MISSET – 86Me Eric SEUTET – 108

ORDONNANCE DU : 17 SEPTEMBRE 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.C.I. ATTIQUE

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Eric SEUTET, demeurant [Adresse 8], avocat au barreau de Dijon,

DEFENDERESSES :

S.C.I. VERMONT

[Adresse 10]

[Localité 5]

Mme [D] [L] épouse [E]

née le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 13] ([Localité 15])

[Adresse 10]

[Localité 5]

représentées par M^e Alexandre MISSET, demeurant [Adresse 9], avocat au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 6 août 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI Attique est associée de la SCI Vermont, à hauteur de 6 000 parts représentant 30 % du capital. A la suite du décès de M. [K] [C], associé et gérant de la SCI Attique, survenu le [Date décès 7] 2025, M. [J] [C] et Mme [H] [C] ont été désignés en qualité de co-gérants.

Mme [D] [L] épouse [E] est quant à elle associée et gérante de la SCI Vermont.

Par actes de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, la SCI Attique a assigné la SCI Vermont et Mme [E] en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, ordonner une mesure d’expertise et réserver l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La SCI Attique expose que :

en 2024, Mme [E] a indiqué vouloir racheter ou céder la SCI Vermont. Dès lors, la SCI Vermont a été mise en vente sur la base d’un prix de 1 950 000 € afin d’évaluer l’intérêt du marché pour ce bien mais sans toutefois autoriser Mme [E] à vendre ;

le 21 février 2025, Mme [E] lui a adressé une convocation à une assemblée générale ordinaire devant avoir lieu le 14 mars 2025. L’ordre du jour comprenait alors la vente d’un immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 14] pour un prix global de 1 350 000 €. Or, ce prix semblait méconnaître la valeur du bien, estimée entre 1 900 000 € et 2 000 000 € ;

dès lors, par ordonnance du 6 mars 2025, elle a été autorisée à assigner d’heure à heure en référé, notamment afin de solliciter l’évaluation de l’immeuble par un expert judiciaire. Finalement, sur demande commune des parties, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 14 mai 2025 ;

pourtant, deux nouvelles convocations présentant un ordre du jour identique ont été délivrées par Mme [E] en vue d’assemblées générales prévues les 11 avril et 2 mai 2025. C’est lors de cette dernière qu’il a été décidé, exclusivement en présence de Mme [E], la vente de l’immeuble litigieux pour un montant de 1 350 000 € ;

enfin, elle a reçu une convocation à une assemblée générale ordinaire prévue le 9 mai 2025 et ayant notamment à l’ordre du jour l’approbation des comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2024 et l’affectation du résultat de l’exercice. Or, il a été décidé uniquement en présence de Mme [E] que le bénéfice de l’exercice serait affecté en totalité au compte courant des associés au prorata de leurs parts sociales dans le capital. Pourtant, le compte courant de la défenderesse apparaît débiteur d’un montant de 286 513,92 € ;

il doit être relevé que la SCI Vermont loue des locaux à la société Studio Mag, gérée par le conjoint de Mme [E] et actuellement en redressement judiciaire. Or, elle n’est elle-même par informée du respect des obligations locatives par la société preneuse et ce malgré sa situation d’associée. Il apparaît de plus que plusieurs baisses de loyers sont à déplorer en 2024 et 2025 ;

il ressort d’une visite du 30 janvier 2025 que la SCI Vermont dispose d’un local n’apparaissant pas sur les relevés et tableaux de loyer mais ayant été exploité au-delà des prévisions initiales du contrat et sans contrepartie par Mme [E] et son conjoint ;

il est pourtant établi par la jurisprudence que l’occupation gratuite de locaux de la société par un associé ne peut être consentie qu’à la condition que les autres associés perçoivent une contrepartie ou y consentent de manière expresse ;

dès lors, il apparaît que Mme [E] a obéré les capacités financières de la société et s’est constitué un compte courant débiteur créant une dette fiscale de 60 000 € et une dette fournisseur de 21 000 €, outre des frais de découverts au sein de plusieurs banques.

En conséquence, la SCI Attique estime être bien fondée à solliciter une mesure d’expertise et a maintenu ses demandes à l’audience du 6 août 2025.

La SCI Vermont et Mme [E] demandent au juge des référés de constater qu’elles entendent émettre les plus strictes protestations et réserves d’usage.

La SCI Vermont et Mme [E] font valoir qu’elles s’étonnent de la demande d’expertise à nouveau formulée à leur encontre dans la mesure où l’ensemble des associés a régulièrement été destinataire des procès-verbaux aujourd’hui sollicités. En outre, la société Studio Mag justifie la baisse de ses loyers par l’abandon de ses lots et la location de ses derniers à la société Phildom.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure d’instruction, s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

Au vu de ces éléments et des pièces qu’elle verse aux débats, la SCI Attique justifie d’un motif légitime de voir ordonner une mesure d’expertise.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expertise, sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, aux frais avancés de la demanderesse, avec la mission telle que retenue au dispositif.

Il sera donné acte à la SCI Vermont et à Mme [E] de leurs protestations et réserves.

Les dépens seront provisoirement laissés à la charge de la SCI Attique.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Donnons acte à la SCI Vermont et à Mme [D] [E] de leurs protestations et réserves ;

Ordonnons une expertise confiée à :

Mme [Z] [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Mail : [Courriel 12]

expert inscrit sur la liste dressée par la cour d’appel de [Localité 11], avec mission de :

1. Convoquer les parties ;

2. Se faire communiquer les données comptables et financières incluant les relevés de comptes des trois derniers exercices de la SCI Vermont ;

3. Se faire remettre les baux et avenants en cours d’exécution conclus par la SCI Vermont avec les différents locataires et notamment la société Studio Mag ;

4. Déterminer le montant de l’éventuel avantage en nature bénéficiant à Mme [E] en raison de l’occupation à titre gratuit d’un local appartenant à la SCI Vermont ;

5. Déterminer le montant des loyers payés par la société Studio Mag depuis le 1er janvier 2024 jusqu’au dépôt du rapport définitif et donner son avis sur les raisons de la baisse du loyer intervenue en 2025 ;

6. Déterminer le montant des loyers payés depuis le 1er janvier 2022 jusqu’au dépôt du rapport définitif pour le local désigné sous l’appellation « le repaire des gourmets » et donner son avis sur le loyer pratiqué ;

7. Déterminer le montant des charges payées par les locataires de la SCI Vermont depuis 2022 en fonction de la surface louée ;

8. Fournir tous les renseignements et éléments techniques propres à permettre à la juridiction saisie de déterminer la responsabilité encourue ainsi que la nature et le quantum des préjudices subis par la demanderesse ;

Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ;

Disons que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Disons toutefois que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixons la provision à la somme de 4 000 € concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la SCI Attique à la régie du tribunal au plus tard le 30 octobre 2025 ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 31 mars 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Condamnons provisoirement la SCI Attique aux dépens.

Le Greffier Le Président