TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01705 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I4P5

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 27 mai 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [L] [Y], née le 08 Mars 2002 à [Localité 10] (CAMEROUN), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Blanche D’ALBOY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2024-003090 du 13/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Manon HANSER: Greffier

DEBATS : à l’audience du 27 Février 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 mars 2023, Monsieur [R] [T] a donné à bail à Madame [L] [Y] un local à usage d’habitation situé au 2ème étage du [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 515€ outre une avance sur charges de 50 €.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [R] [T] pour le paiement des loyers et des charges selon le dispositif « VISALE ».

Se prévalant de loyers impayés, Monsieur [R] [T] a sollicité la mise en œuvre de l’engagement caution et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 5 juillet 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [L] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de :

— Recevoir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action,

— L’en déclarer bien fondée,

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de Madame [L] [Y] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Madame [L] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3632,02 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juillet 2023 sur la somme de 1713,22 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner Madame [L] [Y] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner Madame [L] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Madame [L] [Y] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses demandes, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a indiqué en substance que la locataire ne s’acquittait pas régulièrement des loyers et n’avait pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois. Elle a ajouté être subrogée aux droits et obligations du bailleur, dans la limite des sommes payées par elle, et ce y compris pour agir aux fins de rupture du bail.

L’affaire a été fixée et plaidée à l’audience du 27 février 2025.

A cette audience, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation. Elle indique produire un décompte à jour pour une somme de 1995,16 € et être opposée à toute demande de délais de paiement.

Madame [L] [Y], représentée par son conseil, a indiqué que le logement va être libéré et qu’elle sollicite des délais de paiement. Elle précise avoir repris le versement du loyer et versé une somme pour apurer la dette locative.

Un diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe le 22 octobre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

Par note en délibéré autorisée, le conseil de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a indiqué que la locataire a libéré le logement, que la demande d’expulsion est devenue sans objet, que le bailleur a pris possession du logement le 13 mars 2025 et produit un décompte à la somme de 1895,16 € prenant en compte les versements effectués par la locataire.

Par note en délibéré autorisée, le conseil de Madame [L] [Y] a produit l’état des lieux de sortie réalisé le 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir de la SAS Action Logement Services

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, il est rappelé que le dispositif « Visale », mis en place par l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le logement pour faciliter l’accès aux garanties locatives des plus démunis en application de l’article L313-3 du code de la construction et de l’habitation, prévoit que l’organisme ayant réglé au bailleur les loyers impayés est subrogé dans tous ses droits et actions, y compris ceux aboutissant à la rupture du bail, pour notamment éviter une augmentation de la dette cautionnée.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ayant versé aux débats les quittances par lesquelles Monsieur [R] [T] l’a subrogé dans ses droits d’obtenir paiement des arriérés et rupture du bail, la demanderesse a qualité à agir.

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat signé par les parties stipule que le loyer est payable d’avance mensuellement et avant et prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2023, la SAS Action Logement Services a fait délivrer à Madame [L] [Y] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant en principal à la somme de 1713,22 euros.

Il est établi que Madame [L] [Y], sur laquelle pèse la charge de la preuve des paiements libératoires, ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois.

La défenderesse n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater que la résiliation de plein droit du bail à compter du 20 septembre 2023.

Par conséquent Madame [L] [Y] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date.

Son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Néanmoins, il ressort des débats à l’audience et des pièces de la procédure que la locataire a quitté le logement et qu’un état des lieux de sortie a été établi le 13 mars 2025.

Dès lors, la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers et des quittances subrogatives

En vertu de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. De même, ainsi qu’il est expressément prévu à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail, le décompte des loyers et charges, la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre VISALE, le contrat de cautionnement VISALE, les quittances subrogatives. Il est produit en outre un décompte établi à la date du 24 mars 2025 portant sur la somme en principal de 1895,16 € ainsi que la prise en compte des versements effectués par Madame [L] [Y] selon un échéancier établi par les parties.

Madame [L] [Y] ne conteste pas le montant de la dette locative et ne rapporte, en tout état de cause, pas la preuve que les sommes demandées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont d’ores et déjà été réglées par ses soins.

Ainsi, il était établi qu’au 24 mars 2025, la dette locative s’élevait à la somme de 1895,16 € au titre des loyers et charges impayés de mars 2023 à juin 2024 inclus, hors frais, et que cette somme a été versée au bailleur au titre de la garantie de loyers par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

En conséquence, Madame [L] [Y] sera condamnée à payer cette somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1713,22 € et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

En l’espèce, la locataire a mis en place un plan d’apurement et s’est acquitté du paiement du loyer jusqu’à la libération des lieux. Elle justifie en outre dans le cadre de la procédure de sa situation financière.

Ainsi, compte tenu de la situation financière exposée par la débitrice et de son engagement pris de s’acquitter de sa dette par des versements mensuels réguliers, il y a lieu d’accorder à celle-ci un échelonnement de la dette sur une durée de 19 mois et d’autoriser Madame [L] [Y] à se libérer par mensualités de 100 euros, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [Y] qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Madame [L] [Y] sera condamnée à lui verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DIT que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur, Monsieur [R] [T] ;

DECLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 mars 2023, entre Monsieur [R] [T] et Madame [L] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 2ème étage du [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 20 septembre 2023 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT que Madame [L] [Y] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis le 20 septembre 2023 ;

CONSTATE que Madame [L] [Y] a libéré le logement le 13 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [L] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1895,16 € (mille huit cent quatre-vingt-quinze euros et seize centimes), décompte arrêté à la date du 24 mars 2025 incluant l’échéance de juin 2024 au titre des loyers et charges ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023 sur la somme de 1713,22 € et pour le surplus à compter du 5 juillet 2024 ;

AUTORISE Madame [L] [Y] à s’acquitter de ces sommes en 19 mensualités de 100 euros chacune et une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONDAMNE Madame [L] [Y] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [L] [Y] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 27 mai 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,