TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/04298 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WPW

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 03 avril 2026

DEMANDEUR

Monsieur [F] [Q], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Elie SULTAN, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [T], demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Farauze ISSAD de la SELASU F.ISSAD AVOCAT, avocat au barreau de Paris,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 avril 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 03 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04298 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WPW

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 décembre 2020, Monsieur [F] [Q] a consenti un bail à usage d’habitation à Monsieur [E] [T] portant sur un studio meublé, d’une surface de 9m2, situé au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant à la date de prise d’effet du contrat le paiement d’un loyer mensuel de 400 euros, outre 60 euros de provision sur les charges locatives récupérables.

Se prévalant d’un procès-verbal de constat d’abandon des lieux réalisé par commissaire de justice le 28 septembre 2023, Monsieur [F] [Q] a repris les lieux et fait changer les serrures du logement.

Par ordonnance en date du 18 décembre 2023 signifiée le 18 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé a, notamment, condamné Monsieur [F] [Q] à procéder à la réintégration de Monsieur [E] [T] dans le logement dans un délai de 24h sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, à payer à Monsieur [E] [T] la somme de 3000 euros à titre de provision sur sa demande de dommages et intérêts et a débouté Monsieur [F] [Q] de ses demandes reconventionnelles et de sa demande de passerelle au fond.

Monsieur [E] [T] n’a pas réintégré les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025, Monsieur [F] [Q] a fait assigner Monsieur [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, avec compensation entre les créances réciproques :

11820 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période du mois d’avril 2021 au mois de septembre 2023,2667 euros au titre des travaux de remise en état du logement,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Initialement appelée à l’audience du 8 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 26 janvier 2026, Monsieur [E] [T] étant dans l’attente de la désignation d’un conseil au titre de l’aide juridictionnelle.

A l’audience du 26 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue et plaidée, Monsieur [F] [Q], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions en demande n° 1 visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles il demande au tribunal de :

Condamner Monsieur [E] [T] à lui payer la somme de 8020 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période du mois d’avril 2021 au mois de septembre 2023,Condamner Monsieur [E] [T] à lui payer la somme de 2667 euros au titre des travaux de remise en état du logement, Ordonner la compensation entre les créances réciproques,Débouter Monsieur [E] [T] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, Condamner Monsieur [E] [T] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, il expose que le montant du loyer et des provisions sur charges était expressément prévu au bail, de sorte que le défendeur est mal fondé à soutenir que le décompte de la dette est erroné en ce que le loyer serait en réalité de 350 euros et le montant de la provision de 50 euros. Il soutient en outre que Monsieur [E] [T], qui prétend avoir réglé la somme de 3060 euros en espèce, n’en justifie pas. Il fait valoir ensuite des dégradations locatives imputables à son ancien locataire. Il indique avoir spontanément déduit du montant de la somme réclamée, celle de 3800 euros correspondant aux condamnations de l’ordonnance de référé du 18 décembre 2023 et qu’il n’y a pas lieu à une condamnation supplémentaire au titre de la réparation du préjudice moral, déjà réparé par l’ordonnance précitée.

Monsieur [E] [T], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions en réplique visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience aux termes desquelles il demande au tribunal de :

Débouter Monsieur [F] [Q] de l’intégralité de ses demandes, A titre subsidiaire, de limiter sa demande en paiement au titre des loyers et charges impayés à la somme de 4286,40 euros,Condamner Monsieur [F] [Q] à lui payer la somme de 10000 euros en réparation de son préjudice moral,Condamner Monsieur [F] [Q] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

Il expose qu’à la suite de son expulsion de fait par Monsieur [F] [Q], il a retrouvé un logement et n’a pas réintégré le logement. Il précise ne pas contester le montant du loyer et des provisions sur charges mentionné au bail. Il allègue cependant que le décompte de la créance locative est erroné dans la mesure où il aurait réglé la somme de 3060 euros en espèces, venant en déduction de la somme réclamée. Il sollicite en outre la déduction du dépôt de garantie d’un montant de 460 euros non pris en compte par le demandeur. Il conteste toute dégradation et considère que les photographies produites par le demandeur dont apparaître un logement exempt de tout dommage. Il soutient que les constatations effectuées par le commissaire de justice le 28 septembre 2023 en son absence, ne démontrent pas que les éventuels dommages lui sont imputables ayant été évincé du logement à cette période. Il sollicite l’indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 10000 euros soutenant avoir vécu dans la rue pendant 6 mois.

Il fait valoir enfin le non-respect par le bailleur de l’encadrement des loyers, soutenant que le loyer ne pouvait dépasser la somme de 327,60 euros. Il sollicite dès lors la restitution du trop-perçu pour la période courant de la prise d’effet du bail et jusqu’à son départ forcé des lieux, soit une période de 14 mois, venant en déduction du montant réclamé par le demandeur.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera fait référence aux écritures des parties visées et débattues à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur la demande principale en paiement du solde locatif

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, Monsieur [F] [Q] produit un décompte arrêté au 31 mars 2025, laissant apparaître une dette locative de 11820 euros, étant précisé que les loyers et charges dus pour la période du mois d’octobre 2023 au mois de décembre 2023 n’ont pas été comptabilisés, Monsieur [E] [T] ayant été évincé du logement pendant cette période, de même que ceux dus pour la période du mois de janvier 2024 au mois de juin 2024, les clés n’ayant été restituées au locataire que le 3 juillet 2024 aux fins de réintégration des lieux.

Il sera cependant observé que Monsieur [F] [Q] sollicite dans ses dernières écritures le paiement des loyers et charges impayés pour la période courant du mois de janvier 2021 au mois de septembre 2023 inclus. Or il ressort du décompte produit que pour cette période, la dette locative s’élevait à la somme de 10440 euros.

Monsieur [E] [T] conteste le montant de la dette, faisant valoir des règlements en espèces pour un montant total de 3060 euros. Il produit au soutien de ses prétentions les quittances de loyer datées et signées par Monsieur [F] [Q] établissant les paiements suivants :

400 euros le 31 janvier 2021,400 euros le 3 juillet 2021,400 euros le 15 septembre 2021,400 euros le 19 décembre 2021,400 euros pour le mois d’août 2021,400 euros le 14 octobre 2022,660 euros le 1er août 2023.

Monsieur [F] [Q] ne conteste pas avoir délivré ces quittances. Il sera cependant constaté que seuls les paiements intervenus aux mois de janvier 2021, de juillet 2021 et d’août 2021, ont été omis du décompte, soit un montant total de 1200 euros qu’il convient de déduire du montant de la créance réclamée.

Pour le surplus des sommes alléguées, il sera relevé que les montants portés au crédit du décompte sont supérieurs aux montants prétendument omis.

Il n’est pas ailleurs pas contesté que le dépôt de garantie versé par le locataire à la conclusion du contrat d’un montant de 460 euros suivant reçu en date du 5 décembre 2020, n’a pas été déduit des sommes dues.

Il convient donc de déduire de cette somme de la créance restant due.

Enfin, Monsieur [F] [Q] sollicite, en application de l’article 1347 du code civil, la compensation entre cette somme et les condamnations prononcées par l’ordonnance de référé du 18 décembre 2023, à savoir la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 800 euros au titre de l’article 37 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1991. Il limite en conséquence sa demande en paiement au titre des loyers et charges impayés à la somme de 8020 euros, après compensation. La compensation entre les créances réciproques est également sollicitée par Monsieur [E] [T].

Il est constant que Monsieur [F] [Q] et Monsieur [E] [T] détiennent chacun une créance l’un envers l’autre, et devant la demande expresse des parties, il conviendra de prononcer la compensation entre les créances réciproques des parties.

En définitive, Monsieur [E] [T] reste donc devoir à Monsieur [F] [Q] la somme de 4980 euros (10440 – 1200 – 460 – 3800) au titre des loyers et charges impayés.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur la demande au titre des dégradations locatives

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 7, c) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :

« De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement […] ».

Ces dispositions font peser une présomption de responsabilité des dégradations et pertes sur le locataire.

Il est ainsi constant que le locataire est obligé de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’obligation qui pèse sur le locataire s’analyse en une restitution des lieux en bon état. La sanction peut être l’obligation pour le preneur de réparer ou d’indemniser le bailleur.

En outre, c’est à partir de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie qu’est estimé le coût des réparations.

Enfin, il convient de prendre en compte l’usure normale du bien loué.

En l’espèce, Monsieur [F] [Q] sollicite la somme de 2667 euros au titre des travaux de remise en état du logement par suite de dégradations locatives.

Pour apprécier les dégradations, le demandeur verse à la procédure :

Des photographies en noir et blanc du logement non datées et non localisées, portant l’intitulé « PHOTOS CHAMBRE du [Adresse 4] – refait à neuf en octobre 2020 » ;Des photographies en noir et blanc d’un logement non datées et non localisées intitulées « ETAT DE LA CHAMBRE début septembre 2023 [Adresse 5] » ;Un procès-verbal de constat en date du 28 septembre 2023 établi par Maitre [K] [U], commissaire de justice sur l’état de l’appartement objet du présent litige ;Un devis n° 003.012.24 du 6 décembre 2024 pour un montant global de 2667 euros.

Le demandeur soutient que le logement a été gravement endommagé par Monsieur [E] [T] et que d’importants dégâts ont été constatés lors de la reprise des lieux au mois de septembre 2023.

Il fait également valoir des éléments manquants et dégradés dans le logement, dont la réalité ne peut être confirmée en l’absence d’un état des lieux d’entrée et de sortie, et de factures desdits objets.

Il est constant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé par les parties au moment de la prise à bail le 5 décembre 2020.

Il convient par ailleurs de noter que le procès-verbal de constat de l’auxiliaire de justice ne s’intitule pas état des lieux de sortie, celui-ci étant missionné non pour constater l’état du logement mais pour constater le changement de serrure et, qu’à tout le moins, il n’a pas été dressé contradictoirement avec l’ancien locataire.

Monsieur [F] [Q] ne justifie d’aucun état des lieux de sortie ni d’aucun échange avec Monsieur [E] [T] fixant un rendez-vous en vue de cet état des lieux, ni de refus de ce dernier.

Il convient de rappeler que l’absence d’un état des lieux de sortie joue toujours en défaveur du bailleur. Sauf cas particulier, le logement est présumé rendu en bon état.

Par ailleurs, si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur. Il résulte par ailleurs qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, quand bien même il a recours à un commissaire de justice, mais dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.

Il en résulte qu’en l’état des éléments versés à la procédure et de la carence du bailleur à fournir un état des lieux d’entrée et de sortie, il ne peut être apprécié la potentielle dégradation du logement et par voie de conséquence, de déterminer une indemnité à ce titre.

Dans ces conditions, Monsieur [F] [Q] sera débouté de sa demande au titre des dégradations locatives.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [E] [T] sollicite la somme de 10000 euros en réparation de son préjudice moral, faisant valoir que Monsieur [F] [Q] a été condamné par l’ordonnance de référé du 18 décembre 2023 à procéder à sa réintégration dans le logement après l’en avoir expulsé de fait, qu’il n’a cependant remis les clés de celui-ci que le 3 juillet 2024 et qu’il s’est trouvé en conséquence à la rue durant 6 mois.

Il ressort cependant des débats que si Monsieur [E] [T] a effectivement été privé de la jouissance du bien loué pendant une période, il ne justifie pas pour autant de son relogement, ni de la date à laquelle ce dernier s’est trouvé effectif. Il sera en outre rappelé que l’ordonnance de référé a déjà condamné Monsieur [F] [Q] à payer à son ancien locataire la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice moral, lequel est indéniable.

Pour autant, Monsieur [E] [T] ne produit pas dans le cadre de la présente procédure d’éléments supplémentaires justifiant de porter le montant de cette condamnation à la somme de 10000 euros.

En conséquence, le préjudice subi par Monsieur [E] [T] apparaît intégralement réparé par la somme de 3000 euros d’ores et déjà allouée par l’ordonnance de référé du 18 décembre 2023 et compensée avec le montant de sa dette locative.

En conséquence, Monsieur [E] [T] sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Sur l’encadrement des loyers et la demande de restitution du trop-perçu

Selon les dispositions de l’article 140 III de la loi du 23 novembre 2018 pris dans sa rédaction applicable au présent litige, dans les territoires où s’applique l’encadrement des loyers, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail. Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément. Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.

L’article 140 V de cette même loi précise encore que le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements.

L’article 1 du décret n°2019-315 du 12 avril 2019 prévoit la mise en place, sur l’intégralité du territoire de la ville de [Localité 1], du dispositif d’encadrement des loyers prévu à l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 susvisée.

En l’espèce, le contrat de location signé le 5 décembre 2020 entre les parties porte sur un studio, meublé, d’une superficie de 9m2, au sein d’un immeuble construit entre 1971 et 1990.

Il stipule que le montant du loyer mensuel initial est fixé à 400 euros, que les charges récupérables sont réglées par le locataire sous forme d’un forfait de charges fixé à 60 euros.

Il ne fait pas mention du loyer de référence et du loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de logement, en contrariété avec les exigences résultant des dispositions susvisées.

Considération prise de la catégorie du logement loué et du secteur géographique, le loyer de référence applicable au logement loué s’élevait, lors de la signature du contrat de bail, à 30,30 euros par m2, et le loyer de référence majoré à 36,40 euros par m2.

Il s’ensuit que la bailleresse ne pouvait pas valablement réclamer à ses locataires le paiement d’un loyer d’un montant supérieur à 36,40 x 9 soit 327,60 euros. Il y a lieu dès lors de retenir un dépassement de 72,40 euros.

Monsieur [F] [Q] sera donc condamné à restituer le trop-perçu.

Il ressort des développements qui précèdent, du décompte produit par le bailleur et des quittances produites par le défendeur, que Monsieur [E] [T] a versé sur la période du mois de janvier 2021 au mois de septembre 2023 un montant total de 5480 euros, représentant 12 termes de loyers et charges. Il y a lieu en conséquence de fixer à la somme de 868,80 euros le trop-perçu ([Immatriculation 1],40 euros) et de condamner Monsieur [F] [Q] à son paiement.

Sur la compensation

En application de l’article 1347 du code civil, la compensation entre les créances réciproques des parties sera ordonnée à due concurrence.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [T] qui succombe principalement à la cause, sera condamné aux dépens de l’instance et sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [E] [T] sera également tenu de verser à Monsieur [F] [Q] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 1000 euros.

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [E] [T] à payer à Monsieur [F] [Q] la somme de 4980 euros (quatre mille neuf cent quatre-vingt euros) au titre des loyers et charges impayés pour la période courant du mois de janvier 2021 au mois de septembre 2023 inclus, après déduction du dépôt de garantie et compensation avec les causes de l’ordonnance de référé du 18 décembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Q] à payer à Monsieur [E] [T] la somme de 868,80 euros (huit cent soixante-huit euros et quatre-vingt centimes) correspondant au trop-perçu au titre des loyers échus entre le mois de janvier 2021 et le mois de septembre 2023 inclus ;

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties à due concurrence ;

DEBOUTE Monsieur [F] [Q] de sa demande au titre des dégradations locatives ;

DEBOUTE Monsieur [E] [T] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAME Monsieur [E] [T] à payer à Monsieur [F] [Q] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [E] [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [T] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection