Tribunal Judiciaire de Dax, Jcp, 5 mai 2026, n° 26/00077

TJ Dax 5 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Dax, jcp, 5 mai 2026, n° 26/00077
Numéro(s) :	26/00077
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	15 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sabine CAPES

Texte intégral

N° RG 26/00077 – N° Portalis DBYL-W-B7K-DKGE

RÉPUBLIQUE FRANCAISE _ AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 1], sis [Adresse 1]

représenté par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [U], demeurant [Adresse 2]

représenté par Mme [C] [A] (Conjoint) muni d’un pouvoir spécial

Monsieur [R] [U], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 14 Avril 2026

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 05 Mai 2026

copie délivrée à M^e CAPES

M. [I] [U]

M. [R] [U]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 juillet 2019 à effet du 11 juillet suivant, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT a donné à bail à Monsieur [I] [U] et Madame [Q] [D] un local à usage d’habitation principale avec garage et jardin situé [Adresse 4], appartement n° 6 à [Localité 2] ([Localité 3]) moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 12,96 euros incluse, de 442,46 euros payable à terme échu.

Par avenant du 30 septembre 2024 à effet du 26 août précédent, le bail a été transféré à Monsieur [R] [U] et Monsieur [I] [U].

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [R] [U] et Monsieur [I] [U], respectivement les 10 et 19 novembre 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 1 928,16 euros, outre 136,68 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [U] et Monsieur [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 6 février 2026 et sur le fondement des articles 1134, 1231-6 et 1741 du Code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 515, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, à compter du jugement à intervenir,

à défaut d’exécution spontanée, ordonner l’expulsion de corps et de biens, en la forme ordinaire et en faisant procéder s’il y a lieu à l’ouverture des portes, de Monsieur [R] [U] et Monsieur [I] [U] et de tout occupant de leur chef dès que le délai légal sera expiré, au besoin avec le concours de la force publique,

être autorisé à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de Monsieur [R] [U] et Monsieur [I] [U],

condamner solidairement Monsieur [R] [U] et Monsieur [I] [U] à lui régler la somme principale de 3 320,19 euros au titre des loyers restés impayés au 19 janvier 2026, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur la somme de 1 928,16 euros et des présentes pour le surplus,

condamner solidairement Monsieur [R] [U] et Monsieur [I] [U] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter du 19 janvier 2026 et jusqu’à l’entière libération des lieux,

condamner solidairement Monsieur [R] [U] et Monsieur [I] [U] au paiement d’une somme de 330 euros à titre de dommages et intérêts,

condamner solidairement Monsieur [R] [U] et Monsieur [I] [U] à lui régler une somme de 330 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

condamner solidairement Monsieur [R] [U] et Monsieur [I] [U] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été délivré les 10 et 19 novembre 2025, celui de sa dénonce à la CCAPEX et celui de l’assignation.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 14 avril 2026.

Représenté par Maître Sabine CAPES, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT a précisé que la dette locative des défendeurs arrêtée au 31 mars 2026 s’élève à 3 118,18 euros et ne s’est pas opposé à leur proposition de l’apurer en lui réglant chaque mois, en sus du loyer courant, une somme de 250 euros.

Monsieur [R] [U], comparant, et Monsieur [I] [U], régulièrement représenté par sa compagne Madame [C] [A], ont admis le montant de leur dette qu’ils se sont engagés à régler selon le plan convenu avec le bailleur et qu’ils ont commencé à exécuter.

Le délibéré a été fixé au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement et qui s’effectue par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 précitée, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 19 novembre 2025 dont il produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré le même jour à Monsieur [I] [U] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 10 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception versé aux débats par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

En vertu du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 précédemment citée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

L’avenant au contrat de location conclu entre les parties recèle, en son article 5-5 intitulé RÉSILIATION DU BAIL DEMANDÉE PAR L’OPH, une disposition prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail, en cas notamment de défaut de paiement des sommes dues à l’organisme, loyers et charges régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [R] [U] et Monsieur [I] [U], respectivement les 10 et 19 novembre 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 1 928,16 euros ; ceux-ci n’en ont pas pour autant régularisé leur situation dans le délai de deux mois dont ils disposaient à cet effet mais ont au contraire laissé prospérer leur dette locative puisqu’elle était de 3 320,19 euros le jour de l’assignation et encore de 3 118,18 euros le 31 mars 2026 ; ils n’en contestent toutefois ni la matérialité ni le montant ;

Il convient dès lors de constater que Monsieur [R] [U] et Monsieur [I] [U] sont redevables envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT, au titre des loyers et charges restés impayés au 31 mars 2026, d’une somme de 3 118,18 euros ;

Les défendeurs sollicitent l’octroi de délais pour se libérer de leur dette ; le bailleur accepte leur proposition de lui régler chaque mois, en sus du loyer courant, une somme de 250 euros ;

Conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 mais qui est applicable au cas de l’espèce puisque la nouvelle loi régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Tel est bien le cas de Monsieur [R] [U] et Monsieur [I] [U] dont le relevé de leur compte locatif établi le 25 février 2026 prouve tout autant qu’ils ont repris le paiement du loyer courant depuis le mois de février 2026 que leur capacité à apurer leur dette, pour laquelle ils ont déjà versé à leur bailleur, le 6 mars 2026, une somme de 250 euros ;

Les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties seront par conséquent suspendus et des délais de paiement accordés à Monsieur [R] [U] et Monsieur [I] [U] selon les modalités fixées au dispositif de cette décision, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi infructueux d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le demandeur réclame la condamnation solidaire de Monsieur [R] [U] et Monsieur [I] [U] à lui payer une somme de 330 euros à titre de dommages et intérêts ;

Il ne démontre cependant aucun préjudice que le retard qu’ils ont pris dans le paiement du loyer et charges lui aurait occasionné ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT sera par conséquent débouté de cettre demande.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et la solidarité

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Monsieur [R] [U] et Monsieur [I] [U] ;

Il serait dès lors particulièrement inéquitable de laisser à la charge de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour ester en justice ;

L’organisme social recherche par ailleurs la solidarité de Monsieur [R] [U] et Monsieur [I] [U] ;

Conformément à l’article 1310 du Code civil la solidarité, qui ne se présume pas, est légale ou conventionnelle ;

L’avenant au contrat de location comprend, à l’alinéa de son article 7.2 dénommé SOLIDARITÉ CONTRACTUELLE OU CONVENTIONNELLE, une disposition selon laquelle les cotitualires du bail, en l’espèce Monsieur [R] [U] et Monsieur [I] [U], resteront solidaires du paiement du loyer et des detters locatives ;

Monsieur [R] [U] et Monsieur [I] [U] seront donc solidairement condamnés à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT une somme de 50 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [R] [U] et Monsieur [I] [U], qui succombent, seront donc solidairement condamnés aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été délivré les 10 et 19 novembre 2025 ainsi que celui de sa dénonce à la CCAPEX.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Déclare l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT recevable en sa demande de résiliation du bail.

Suspend la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties.

Constate que Monsieur [R] [U] et Monsieur [I] [U] sont solidairement redevables envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT, au titre de leur dette locative arrêtée au 31 mars 2026, d’une somme de TROIS MILLE CENT DIX-HUIT EUROS et DIX-HUIT CENTIMES (3 118,18 euros).

Les autorise à s’en libérer en TREIZE (13) versements mensuels de DEUX CENT CINQUANTE EUROS chacun (250 euros), effectués en sus du loyer et charges courant.

Dit que chaque versement devra avoir lieu au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de ce jugement, le dernier étant abondé du solde, des intérêts et des frais éventuellement dus à cette date.

Dit que le tout sera fait sans préjudice de la faculté pour Monsieur [R] [U] et Monsieur [I] [U] de se libérer de leur dette par anticipation.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception demeuré infructueux.

Dit qu’en ce cas la clause résolutoire reprendra tous ses effets, le bail étant résilié à la date du 20 janvier 2026.

Dit, dans cette hypothèse, que Monsieur [R] [U] et Monsieur [I] [U] devront immédiatement quitter les lieux, tant de leurs personnes que de leurs biens et de tout occupant de leur chef, sous peine d’expulsion avec le concours, si besoin est, de la force publique.

Dit, toujours dans cette hypothèse, que Monsieur [R] [U] et Monsieur [I] [U] seront solidairement condamnés au paiement, à partir du 1er avril 2026 et jusqu’à la complète libération des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Dit, encore dans cette hypothèse, que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT sera autorisé, le cas échéant, à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls exclusifs de Monsieur [R] [U] et Monsieur [I] [U].

Déboute l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT de sa demande de dommages et intérêts.

Condamne solidairement Monsieur [R] [U] et Monsieur [I] [U] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT une somme de CINQUANTE EUROS (50 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne solidairement Monsieur [R] [U] et Monsieur [I] [U] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été délivré les 10 et 19 novembre 2025 ainsi que celui de sa dénonce à la CCAPEX.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près des tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent acte a été signé par le magistrat et le greffier.