TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Affaire : S.C.I. FERTHE

c/

M. [Y] [J] exerçant sous l’enseigne EXCEL’AUTO 21

N° RG 24/00481 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IPS2

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

M^e Nathalie DROUHOT – 65la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE – 31

ORDONNANCE DU : 15 JANVIER 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.C.I. FERTHE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Arnaud JOUBERT de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDEUR :

M. [Y] [J] exerçant sous l’enseigne EXCEL’AUTO 21

[Adresse 6]

[Localité 3]

représenté par M^e Nathalie DROUHOT, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 novembre 2024 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte ayant pris effet le 1er octobre 2021, la SCI Ferthe a donné à bail commercial à M. [Y] [J], exploitant sous le nom commercial Excel’Auto21, un local situé [Adresse 5] à Fontaine-les-Dijon (21121).

Par avenant du 14 mars 2022, la SCI Ferthe a autorisé M. [J] à utiliser les locaux pour y exercer son activité de garage automobile.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2024, la SCI Ferthe a assigné M. [J] en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce :

— constater la résolution de plein droit du bail commercial au 18 janvier 2024 ;

— ordonner l’expulsion de M. [J] ainsi que de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 8], avec le concours, en tant que besoin, de la force publique, un mois après signification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner M. [J] à lui payer la somme de 3 996, 84 € à titre provisionnel au titre des loyers, frais, taxes et provisions arrêtés au 31 décembre 2023 ;

— condamner M. [J] à lui payer la somme de 1 998, 42 € à titre provisionnel au titre du loyer ainsi que des frais, taxes et provision pour le mois de janvier 2024 ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1 998, 42 € à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la libération effective pleine et entière des locaux loués ;

— condamner M. [F] au paiement de ladite indemnité d’occupation ;

— condamner M. [J] à lui rembourser la somme de 4 356, 00 € TTC au titre des honoraires d’avocat engagés et à 2 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [J] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, soit 152, 61 €, ainsi que les frais de signification et d’exécution de l’ordonnance à intervenir.

Par ordonnance du 27 mars 2024, la présidente du tribunal judiciaire de Dijon a ordonné le retrait du rôle de l’affaire.

Aux termes de ses conclusions aux fins de reprise d’instance, la SCI Ferthe a demandé au juge des référés de :

Avant dire droit, sur la reprise de l’instance,

— ordonner la reprise de l’instance enrôlée sous le n° RG 24/00062 devant la présidente du tribunal judiciaire de Dijon ;

— ordonner que l’affaire enrôlée sous le n° RG 24/00062 soit réinscrite au rôle ;

Sur le fond,

— constater la résiliation de plein droit du bail commercial au 18 janvier 2024 ;

— ordonner l’expulsion de M. [F] ainsi que de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 8], avec le concours, en tant que besoin, de la force publique, un mois après signification de l’ordonnance à intervenir ;

— fixer rétroactivement à compter du 18 janvier 2024 le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [J] à la somme de 1 998, 42 € TTC, valant jusqu’à la libération effective pleine et entière des locaux loués ;

— condamner M. [J] à payer à la SCI Ferthe la somme de 13 988, 94 € TTC au titre des indemnités d’occupation dues du 1er mars 2024 au 30 septembre 2024, ainsi qu’au paiement des indemnités d’éviction à venir jusqu’à parfaite libération des locaux occupés par M. [J] ;

— ordonner l’acquisition définitive du dépôt de garantie versé par M. [J] d’un montant de 2 833 € à la SCI Ferthe ;

— condamner M. [J] à lui rembourser la somme de 7 287, 50 € TTC au titre des honoraires d’avocat engagés et à 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [J] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, soit 152, 61 €, ainsi que les frais de signification et d’exécution de l’ordonnance à intervenir.

La société Ferthe expose que :

M. [J] a dénoncé des problèmes d’infiltrations et d’humidité au sein des locaux loués. La SCI s’est immédiatement engagée à faire des travaux. Toutefois, le locataire n’a donné aucune suite à la proposition et a cessé de s’acquitter des loyers et charges mensuels dus dès novembre 2022 ;

le 2 mai 2023, à la suite d’une rencontre, les parties ont établi un protocole d’accord transactionnel aux termes duquel la SCI s’engageait à effectuer des travaux avant le 31 mai 2023 contre l’apurement complet de la dette locative de M. [J], soit 9 803, 35 € à compter du 1er juin 2023. Bien que non signé par M. [J], ce protocole a été exécuté par les deux parties ;

par courrier du 20 octobre 2023, le conseil de M. [J] a informé la SCI de nouveaux désordres. Une intervention était déjà prévue et la SCI s’est rendue sur place le 7 novembre 2023. Elle a alors constaté que le sol était parfaitement sec et que M. [J] n’avait pas activé la ventilation. Celui-ci a reconnu vouloir économiser de l’énergie ;

M. [J] a de nouveau cessé de régler ses loyers et charges à compter du 1er novembre 2023. Ainsi, le 18 décembre 2023, il s’est vu délivrer un commandement de payer la somme de 4 149, 45 € visant la clause résolutoire ;

postérieurement à son assignation en référé du 6 février 2024, la SCI est entrée en discussion amiable avec M. [J]. Son locataire a accepté la mise en place d’une expertise amiable et a difficilement réglé sa dette au mois de février 2024. C’est ainsi que la présente affaire a été retirée du rôle ;

malgré plusieurs relances, le locataire n’a pas payé ses loyers et charges des mois de février, mars et avril 2024. Seul un règlement de 1 998, 42 € est intervenu le 31 juillet 2024 et a été imputé aux sommes dues au titre de février 2024 ;

par ailleurs, l’expertise amiable convenue n’a révélé aucune trace d’humidité dans les locaux et le sol. Il a en revanche été établi que M. [J] n’avait jamais utilisé le système de ventilation installé par la SCI en mai 2023 ;

la SCI estime donc pouvoir solliciter la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial et l’expulsion de son locataire ;

elle entend aussi solliciter la paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux en sus du remboursement de l’arriéré locatif. Elle estime aussi que le dépôt de garantie de 2 833 € doit lui rester acquis.

M. [Y] [J] (Excel’Autos) qui avait constitué avocat n’est plus assisté par un conseil .

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de reprise d’instance et de réinscription au rôle

L’article 383 alinéa 2 du même code dispose que : « À moins que la péremption de l’instance soit acquise, l’affaire est rétablie, en cas de radiation, sur justification de l’accomplissement des diligences donc le défaut avait entraîné celle-ci ou, en cas de retrait du rôle, à la demande de l’une des parties ».

Il y a lieu de constater la demande de reprise d’instance et de réinscription de l’affaire au rôle formulée par la SCI Ferthe et d’y faire droit.

Sur la recevabilité de la note en délibéré de la SCI Ferthe

En application de l’article 445 du code de procédure civile, dès lors qu’aucune note en délibéré n’a été demandé par le juge des référés à l’issue des débats, il convient de déclarer irrecevable la note en délibéré de la SCI Ferthe.

Sur les demandes formulées par la SCI Ferthe

L’article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d’ordonner dans tous les cas d’urgence toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. ».

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que le contrat de bail commercial liant les parties contient en son article 17 une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement d’un seul terme du loyer et après un mois suivant la délivrance du commandement de payer visant ladite clause demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié à M. [J] le 18 décembre 2023, portait sur la somme principale de 3996, 84 € au titre de l’impayé locatif, outre 152, 61 € au titre du coût dudit acte, soit une somme totale de 4 149, 45 €.

Il est constant que si M. [J] s’est acquitté de la dette locative à l’issue de négociations engagées postérieurement à son assignation en référé du 10 février 2024, il ne l’a pas fait dans le mois suivant le commandement de payer, lequel mentionnait ce délai, soit avant le 19 janvier 2024.

Dès lors, il convient de constater que M. [J] ne s’est pas acquitté des sommes dues dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer, lequel mentionnait ce délai. Il doit en outre être constaté que le locataire n’a pas contesté ce non-paiement dans les délais du commandement de payer, ni sollicité des délais de paiement et qu’il résulte des pièces versées qu’il ne s’est pas acquitté de ses loyers et charges depuis mars 2024.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 19 janvier 2024.

Du fait de la résiliation du bail, M. [J] est devenu à cette date occupant des lieux sans droit ni titre et n’est plus tenu au paiement du loyer, ce qui justifie :

— d’une part, de lui ordonner de libérer les lieux et de dire qu’à défaut d’exécution spontanée, il pourra être expulsé, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— d’autre part, de le condamner, après prise en compte du paiement effectué le 31 juillet 2024 et imputé par la demanderesse au loyer et charges de février 2024, à titre provisionnel au paiement à compter du 1er mars 2024 ,d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Il n’est pas sérieusement contestable que M. [J] soit ainsi redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer mensuel, avec les charges et taxes, soit la somme 1 998, 42 € TTC pour les mois de mars à septembre 2024 et pour les mois à venir jusqu’à la libération complète des lieux, soit une somme de 13 988,94 €.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’indemnité de résiliation prévue à l’article 17 contrat de bail, en présence d’une contestation sérieuse, s’agissant d’une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil. La SCI Ferthe est en conséquence déboutée de sa demande d’acquisition définitive du dépôt de garantie.

M. [J] qui succombe est condamné aux dépens de l’instance qui comprend le coût du commandement de payer.

Il est condamné à payer à la SCI Ferthe une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu les articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Déclarons irrecevable la note en délibéré de la SCI Ferthe ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail entre la SCI Ferthe et M. [Y] [J] à la date du 19 janvier 2024 ;

Ordonnons à M. [J] et à tous occupants de son chef de libérer les locaux objet du bail, situé [Adresse 5] à [Localité 9], dans les meilleurs délais et au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

À défaut d’exécution de cette obligation dans ce délai, ordonnons l’expulsion de M. [Y] [J] et de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

Condamnons M. [Y] [J] à payer à titre provisionnel à la SCI Ferthe la somme mensuelle de 1 998, 42 € TTC au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2024, soit la somme de 13 388,94 € pour les mois de mars à septembre 2024 inclus et la somme de 1 998,42 € TTC par mois à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Déboutons la SCI Ferthe de ses autres demandes provisionnelles ;

Condamnons M. [Y] [J] à payer à titre provisionnel à la SCI Ferthe la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons M. [Y] [J] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Le Greffier Le Président