TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 DECEMBRE 2025

Minute n° :

N° RG 24/00511 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZLA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, MTT

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur Monsieur [P] [E] venant aux droits de Mme [W] [P] née [B], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Caroline BOSCHER, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [L] [X], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 14 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 25 janvier 2017, ayant pris effet le 21 février 2017, Madame [W] [P] a donné à bail à Madame [L] [X] et à Monsieur [T] [I] une maison d’habitation de type T4, située [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 710 euros charges comprises, payable d’avance le premier jour de chaque mois.

Suite au décès de Madame [W] [P], Monsieur [E] [P] est devenu le nouveau propriétaire bailleur, selon attestation établie par Maître [U], notaire à [Localité 4], le 11 mai 2022.

Des loyers étant demeurés impayés à partir du mois de septembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [E] [P] à Monsieur [I] et à Madame [X] le 10 avril 2024, pour la somme en principal de 2.256,97 euros, au titre des loyers et charges échus, selon décompte en date du 25 mars 2024.

Le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayés le 11 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice remis à étude en date du 4 juillet 2024, Monsieur [E] [P] a fait assigner en référé Madame [L] [X] et Monsieur [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sous seing privé portant sur le logement situé [Adresse 2] pour défaut de paiement en conformité avec l’article 1728 du code civil et la loi du 6 juillet 1989 ;Condamner Monsieur [I] et à Madame [X] et tous occupants de leur chef, à quitter immédiatement et sans délai, le logement qu’ils occupent, situé [Adresse 2] et ordonner leur expulsion conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Autoriser Monsieur [P] [E] à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Condamner solidairement Madame [L] [X] et Monsieur [T] [I] au paiement :d’une indemnité provisionnelle égale aux loyers impayés au jour de la signification de l’assignation, c’est-à-dire 2.528,69 euros, échéance de juin 2024 incluse, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, conformément à l’article 1231-7 du code civil ;d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et majoré des charges récupérables à ce jour, jusqu’à complète libération des lieux, soit la somme de 669,36 euros à compter de juillet 2024, en conformité de l’article 1231-1 du code civil, rappelant que l’indemnité d’occupation est considérée comme un dommage intérêt qui se substitue de plein droit au loyer en cas de maintien d’occupation du logement une fois le bail résilié ;de la somme de 300 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer conformément à l’article 1231-7 du code civil ;

des frais et dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et les charges, celui de l’assignation et de sa notification par voie d’EXPLOC, ainsi que les suites de mise à exécution conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 juillet 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 janvier 2025. Elle a fait l’objet de plusieurs reports pour mise en état du dossier à la demande des parties. Elle a été retenue à l’audience du 14 octobre 2025.

A cette audience, Monsieur [E] [P], représenté par son avocat, a procédé au dépôt de son dossier. Il a maintenu toutes ses demandes et a actualisé la dette locative à la somme de 8.941,85 euros, selon décompte arrêté au 15 septembre 2025. Il a indiqué que le loyer s’élevait désormais à la somme de 806,75 euros mensuels et a précisé que les locataires ne réglaient qu’une somme d’environ 381 euros chaque mois.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Cités à étude, Madame [L] [X] et Monsieur [T] [I] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Cette fiche indique que les deux locataires sont employés en CDI depuis l’année 2023. Le couple a des dettes familiales ; il continue de régler uniquement la quote-part de loyer, déduction faite de l’APL, alors que l’APL a été suspendue depuis le mois d’avril 2024.

La décision a été mise en délibéré à la date du 15 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 474, alinéa 1er du Code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous, si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

La présente ordonnance sera réputée contradictoire.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 8 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 28 janvier 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 avril 2024, cette formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat du 25 janvier 2017, ayant pris effet le 21 février 2017, contient une clause résolutoire qui stipule (chapitre 10, page 11) qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les deux mois visant cette clause a été signifié le 10 avril 2024, pour la somme en principal de 2.256,97 euros.

Madame [L] [X] et Monsieur [T] [I] avaient jusqu’au lundi 10 juin 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les locataires ayant réglé la somme de 762 euros sur cette période (381 euros X2), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juin 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 11 juin 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [L] [X] et Monsieur [T] [I] restent redevables des loyers jusqu’au 10 juin 2024 et, à compter du 11 juin 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Madame [L] [X] et Monsieur [T] [I], occupants sans droit ni titre depuis le 11 juin 2024, causent un préjudice à Monsieur [E] [P] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 806,75 euros correspondant au loyer et aux charges actuels, comme si le contrat s’était poursuivi.

Sur l’expulsion des locataires

Le contrat de bail étant résilié à compter du 11 juin 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [X] et Monsieur [T] [I] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

En l’espèce, Monsieur [E] [P] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté à la date du 15 septembre 2025, évalue la dette locative à la somme de 8.941,85 euros.

De cette somme, il convient de déduire le coût du commandement de payer délivré en avril 2024, soit la somme de 137,92 euros.

En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 8.803,93 euros (8.941,85 – 137,92).

Madame [L] [X] et Monsieur [T] [I], absents à l’audience, ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [L] [X] et Monsieur [T] [I] seront en conséquence solidairement condamnés à payer la somme de 8.803,93 euros, à titre provisionnel.

La dette locative portera intérêts au taux légal sur la somme de 2.256,97 euros, à compter du commandement de payer du 10 avril 2024, à compter de l’assignation soit le 4 juillet 2024 sur la somme de 2.528,69 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il n’est demandé aucun délai de paiement en l’absence des locataires, ceux-ci n’ayant par ailleurs pas repris le paiement des loyers courants.

Aucun délai de paiement ne peut donc leur être accordé en l’espèce.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [L] [X] et Monsieur [T] [I], partie perdante, supporteront la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir Monsieur [P], Madame [L] [X] et Monsieur [T] [I] seront solidairement condamnés à lui verser la somme de 300 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 25 janvier 2017, ayant pris effet le 21 février 2017 entre Monsieur [E] [P], d’une part, et Madame [L] [X] et Monsieur [T] [I], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 11 juin 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DISONS que Madame [L] [X] et Monsieur [T] [I] devront par conséquent quitter les lieux loués situés [Adresse 2] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [L] [X] et Monsieur [T] [I] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [X] et Monsieur [T] [I] à verser à Monsieur [E] [P] la somme provisionnelle de 8.803,93 euros (selon décompte en date du 15 septembre 2025, incluant l’échéance de septembre 2025), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.256,97 euros, à compter du commandement de payer du 10 avril 2024, à compter de l’assignation soit le 4 juillet 2024 sur la somme de 2.528,69 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

DISONS que les sommes dues par Madame [L] [X] et Monsieur [T] [I] Monsieur [E] [P] à compter 1er octobre 2025 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 806,75 euros ;

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [X] et Monsieur [T] [I] à payer à Monsieur [E] [P] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à savoir la somme de 806,75 euros, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [X] et Monsieur [T] [I] aux entiers dépens de la présente instance, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 avril 2024 et de l’assignation délivrée le 4 juillet 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [X] et Monsieur [T] [I] à payer à Monsieur [E] [P] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an indiqués ci-dessus et signé par le Président et le Greffier sus nommés

LE GREFFIER LE PRESIDENT