TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Affaire : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] A [Localité 8] représenté par son syndic en exercice le CABINET BUET IMMOBILIER

c/

[D] [S]

N° RG 24/00539 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IRHF

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SELARL BROCARD GIRE AVOCATS – 28

la SCP PROFUMO GAUDILLIERE DUBAELE AVOCATS – 97

ORDONNANCE DU : 17 SEPTEMBRE 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée lors des débats de Caroline BREDA, greffier et lors du prononcé de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] A [Localité 8] représenté par son syndic en exercice le CABINET BUET IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Alexia GIRE de la SELARL BROCARD GIRE AVOCATS, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDEUR :

M. [D] [S]

né le 18 Février 1981 à [Localité 8] (COTE D’OR)

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Isabelle DUBAELE de la SCP PROFUMO GAUDILLIERE DUBAELE AVOCATS, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 9 juillet 2025 et mise en délibéré au 3 septembre 2025, prorogé au 10 septembre 2025, puis au 17 septembre 2025 où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à Dijon, représenté par son syndic en exercice, le cabinet Buet Immobilier, a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé M. [D] [S] aux fins de voir, au visa de l’article 835 du code de procédure civile :

— condamner M. [S] à remettre en état son lot n°216 et donc à replanter des arbres

sur son lot n°216 et ce, dans le délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous peine passé ce délai, d’une astreinte de 100 € par jour de retard ;

— condamner M. [S] d’une part à remettre en état les lieux et en conséquence à ôter tous les matériaux, matériels et outils qui jonchent le lot n°216 et d’autre part à démolir la piscine et le local technique se situant sur le lot n°216 le tout, dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous peine passé ce délai, d’une astreinte de 100 € par jour de retard ;

— condamner M. [S] à verser au Syndicat des copropriétaires une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le même aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du PV de constat dressé par Me [U] [H], commissaire de justice à [Localité 8].

Dans ses conclusions en réplique notifiées par RPVA le 24 mars 2025, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé complet des moyens et prétentions par application de l’article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Buet Immobilier a demandé au juge des référés de :

— condamner M. [S] à ôter toutes les canalisations qu’il a posées pour alimenter sa piscine et qui affectent les parties communes de l’immeuble et ce, dans le délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous peine passé ce délai, d’une astreinte de 100 € par jour de retard ;

— condamner M. [S] à remettre en état son lot n°216 et donc à replanter trois tilleuls d’une hauteur minimale de 3 mètres chacun sur son lot n°216 à l’emplacement des arbres arrachés et ce, dans le délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous peine passé ce délai, d’une astreinte de 100 € par jour de retard.

— condamner M. [S] d’une part à remettre en état les lieux et en conséquence à ôter tous les matériaux, matériels et outils qui jonchent le lot n°216 et d’autre part à démolir la piscine et le local technique se situant sur le lot n°216 le tout, dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous peine passé ce délai, d’une astreinte de 100 € par jour de retard ;

— condamner M. [S] à faire réaliser à ses frais et par une entreprise agrée une analyse structurelle des travaux qu’il a réalisés à la fois dans la cave et au niveau de la trémie de son appartement ;

— condamner M. [S] à faire appel à une entreprise qualifiée et détenant une responsabilité civile et décennale pour remettre en état les lieux, à savoir en rebouchant la trémie créée dans son appartement pour accéder à sa cave et en remettant en état les parties privatives et communes de la cave selon le plan figurant en pièce n°25 et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous peine passé ce délai, d’une astreinte de 100 € par jour de retard ;

— condamner M. [S] à faire appel à une entreprise qualifiée et détenant une responsabilité civile et décennale pour remettre en état les lieux, à savoir en remettant des fenêtres aux lieu et place des portes fenêtres, et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous peine passé ce délai, d’une astreinte de 100 € par jour de retard ;

— condamner M. [S] à verser au Syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le même aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du PV de constat dressé par Me [U] [H], commissaire de justice à [Localité 8] et qui seront recouvrés par la SELARL Brocard-Gire conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 juin 2025 , soutenues à l’audience et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé complet des moyens et prétentions par application de l’article 455 du code de procédure civile, M. [D] [S] a demandé au juge des référés , au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— s’agissant de la demande relative au retrait des canalisations, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande relative au retrait des canalisations prétendument posées par M. [S] pour alimenter sa piscine qui affectent les parties communes de l’immeuble ;

— s’agissant de la demande relative aux arbres:

• à titre principal, dira n’y avoir lieu à référé sur ce point,

• débouter le syndicat des copropriétaires de cette demande.

• à titre subsidiaire, accorder à M. [S] un délai de six mois à compter de la signification de l’ordonnance pour intervenir pour replanter deux arbres ;

— s’agissant de la demande relative à la piscine:

• débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande, en présence d’une contestation sérieuse sur l’interprétation de l’article 8 du règlement de copropriété et en l’absence de trouble illicite ;

• dire n’y avoir lieu à référé sur ce point ;

• débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— s’agissant de la demande tendant au retrait des matériaux, matériels et outils qui jonchent le lot n°216 :

• constater que cette demande a été satisfaite ;

• débouter le syndicat des copropriétaires de cette demande tendant au retrait des matériaux, matériels et outils qui jonchent le lot n°216 ;

— déclarer, à titre principal, irrecevables les nouvelles demandes tendant à condamner M. [S] à faire réaliser à ses frais et par une entreprise agréée une analyse structurelle des travaux qu’il a réalisés à la fois dans la cave et au niveau de la trémie de son appartement et de condamner M. [S] à faire appel à une entreprise qualifiée et détenant une responsabilité civile et décennale pour remettre en état les lieux, à savoir en rebouchant la trémie créée dans son appartement pour accéder à sa cave et en remettant en état les parties privatives et communes de la cave selon le plan figurant en pièce n°25 et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous peine passé ce délai, d’une astreinte de 100 € par jour de retard ;

— se déclarer incompétent pour connaître de ces demandes ;

— débouter, a titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires de ses demandes nouvelles ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au versement d’une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers frais et dépens de l’instance.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le syndicat des copropriétaires fonde ses demandes en référé à l’encontre de M. [S] sur l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, selon lequel le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’illicéité du fait ou de l’action critiquée peut résulter de la méconnaissance d’une disposition légale ou réglementaire, d’une décision de justice antérieure,d’une convention, du règlement intérieur d’une entreprise, ou même, quel que soit le fond du droit en cause, du procédé auquel une partie a eu recours pour régler le différend et obtenir, par violence ou voie de fait, le bénéfice de ce droit.

Il convient de rappeler que le juge des référés a dès lors le pouvoir de statuer en cas de trouble manifestement illicite, et ce même s’il existe une contestation sérieuse. Pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble ou sur son caractère manifestement illicite doit empêcher le juge des référés de prononcer la mesure sollicitée.

Sur la demande relative au retrait des canalisations

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 8] verse aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024 dont il résulte la présence d’une large évacuation par un tube PVC d’un diamètre de 10 centimètres dans l’angle inférieur droit de la porte séparant les caves et le jardin de M. [S], ainsi que la présence d’arrivées et d’évacuations d’eau aux abords.

M. [S] soutient qu’en tout état de cause, le désordre est aujourd’hui inexistant.

Il n’est pas contesté par le demandeur que M. [S] a fait reboucher la porte de la cave et en a justifié en versant aux débats une photographie.

M. [S], comme le syndicat des copropriétaires versent aux débats des photographies qui ne permettent pas de savoir où se trouvent et par où passent les canalisations en lien avec l’alimentation de la piscine et s’il existe ainsi des travaux qui auraient été effectués dans les parties communes pour permettre le passage de ces canalisations, étant précisé que le constat de commissaire de justice fait état de la présence d’arrivées et d’évacuations d’eau « aux abords », ce qui ne permet pas de caractériser une atteinte aux parties communes et un non-respect de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 relative à la copropriété.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé de ce chef et le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande.

Sur la demande relative à la plantation de trois tilleuls

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] fait valoir qu’au mépris de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, alors que les arbres se trouvant sur le lot 216 appartenant à M. [S] sont des parties communes en application de l’article 8 du règlement de copropriété, ce dernier a procédé à leur arrachage pour aménager sa piscine, et sans l’autorisation du syndicat des copropriétaires.

M. [S] fait valoir qu’il n’est établi que ces arbres existaient avant la mise en copropriété puisque celle-ci ne remonte pas à 2019, mais à 1955, le règlement initial de copropriété étant en date du 15 juin 1955 ; il ajoute avoir fait couper ses arbres en février 2024, dont la hauteur contrevenait aux dispositions légales et que le syndicat des copropriétaires n’avait pas réagi ; il avait le projet de replanter des arbres après avoir terminé les travaux d’aménagement de son jardin et lors de l’assemblée générale du 16 décembre 2024, la résolution sollicitant l’autorisation de planter deux arbres a été rejetée, de sorte que le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Il n’est pas contesté que M. [S] a fait enlever des arbres se trouvant sur le lot 216 qui constitue un jardin dont il a la propriété exclusive , jardin ne constituant pas une partie commune de l’immeuble.

Il résulte de l’article 8 du règlement de copropriété du 7 mai 2019 relatif aux jardins privatifs que si les arbres existent avant la mise en copropriété, il y a lieu de les considérer comme des parties communes.

Il est constant qu’un règlement de copropriété existait déjà en 1955, comme en 1969 tel que cela résulte de leur versement en procédure, mais également de l’avis de mutation du 2 septembre 2020 selon lequel M. [S] est propriétaire des lots 201(cave), 204 (cave), 205 (cave), 207 (appartement en rez-de- chaussée) et 216 (jardin) de ladite copropriété, le lot 216 correspondant à la propriété exclusive et particulière du jardin, « figurant sous hachure rouge au règlement de copropriété du 15 juin 1955 et dans lequel existent trois petites remises ».

Par ailleurs, l’article 8 du règlement de copropriété du 7 mai 2019, dans sa disposition ci-dessus rappelée sur les arbres, mentionne « la mise en copropriété » et non la date de l’acte, soit le 7 mai 2019.

Dès lors, et alors qu’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter le règlement de copropriété , le caractère manifestement illicite du trouble consistant dans la coupe des arbres figurant sur le lot 216 n’est pas rapporté.

Au surplus, il est également établi que M. [S] a sollicité l’autorisation de replanter des arbres à l’assemblée générale du 16 décembre 2024, de sorte qu’il ne saurait lui être imposé en référé de le faire sous astreinte.

Enfin, il sera constaté que la demande qui consiste à replanter trois arbres, à l’emplacement des arbres arrachés n’est pas sans poser de difficultés dans l’ignorance du nombre des arbres coupés et de leur emplacement sur le lot 216.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé de ce chef et le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande de remise en état du lot 216 et la destruction de la piscine et du local technique

Le syndicat des copropriétaires sollicite la remise en état du lot 216 par le retrait des matériaux, matériels et outils qui jonchent le lot , comme établi par le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 17 septembre 2024, ce dépôt de matériel étant contraire au règlement de copropriété ; il est constant eu égard aux photographies versées aux débats que la présence des matériaux et des outils n’est plus d’actualité et que la demande du syndicat des copropriétaires de ce chef ne saurait prospérer.

Le syndicat des copropriétaires demande la destruction de la piscine et de son local technique en faisant valoir que l’installation de cette piscine contrevient au règlement de copropriété qui dans son article 8 prévoit que les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive de jardins privatifs ne pourront les utiliser que comme jardins d’agrément à l’exclusion de tout autre usage ; que le règlement de copropriété prévoit également que rien sur ces parcelles ne doit incommoder par la vue, le bruit ou par l’odeur ; que l’installation d’une piscine est dès lors interdite, car incompatible avec le règlement de copropriété ; que la demande de régularisation de M. [S] a d’ailleurs été refusée par l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2024 ; que M. [S] devait déposer une déclaration préalable de travaux et obtenir un certificat de non-opposition à sa déclaration préalable avant de commencer les travaux.

M. [S] considère que le règlement de copropriété n’est pas de nature à interdire l’installation d’une piscine dans un jardin privatif ; que l’article 8 de ce règlement est sujet à interprétation ; que son notaire lui avait précisé qu’il était possible d’installer ladite piscine ; que le trouble manifestement illicite n’est pas établi ; qu’il justifie au demeurant avoir déposé une déclaration préalable de travaux le 19 septembre 2024 et avoir obtenu une décision de non-opposition le 2 décembre 2024.

Il résulte de l’article 8 du règlement de copropriété que les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive de jardins privatifs ne pourront les utiliser que comme jardins d’agrément à l’exclusion de tout autre usage ; que rien sur ces parcelles ne doit incommoder par la vue, le bruit ou par l’odeur.

Il convient de constater que cet article 8 n’interdit pas expressément la construction d’une piscine dans ces jardins privatifs ; l’interprétation du règlement de copropriété sur la définition à donner du jardin d’agrément et le point de savoir si cet usage comme jardin d’agrément exclut ou pas l’implantation d’une piscine et si une piscine telle que construite est de nature à incommoder par la vue, le bruit ou l’odeur ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, mais du juge du fond et il ne résulte en tout hypothèse nullement du règlement de copropriété qu’à l’évidence l’installation d’une piscine est interdite ; ainsi le trouble manifestement illicite n’est pas établi de ce chef, pas plus que par les troubles de jouissance allégués mais non établis à l’égard des autres copropriétaires.

M. [S] justifie par ailleurs avoir fait les démarches administratives quant à la déclaration de travaux et l’obtention d’une décision de non-opposition , de sorte que l’existence d’un trouble manifestement illicite pouvant résulter du non-respect des règles en matière d’urbanisme n’est nullement rapportée.

Enfin, il n’appartient pas au juge des référés mais au juge du fond d’interpréter le règlement de copropriété et de se prononcer sur le point de savoir si le sol du jardin privatif relève des parties communes de l’immeuble telles que définies dans la section I du règlement de copropriété ( page 8) de sorte que le fait de creuser le sol ne constitue pas à l’évidence un trouble manifestement illicite.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé de ce chef et le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande.

Sur la recevabilité des demandes nouvelles du syndicat des copropriétaires

M. [S] soulève l’irrecevabilité des nouvelles demandes faites par conclusions, en application des articles 63 et suivants du code de procédure civile au motif qu’elles ne rattachent pas aux demandes originaires de l’acte introductif d’instance.

En application de l’article 70 du code de procédure civile , les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, les demandes additionnelles du syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [S] sont relatives à d’autres travaux reprochés à ce dernier au sein de la copropriété ; dès lors, il existe un lien suffisant entre ces demandes additionnelles et les demandes originaires .

Le syndicat des copropriétaires est ainsi déclaré recevable dans ses demandes additionnelles

Sur les demandes additionnelles relatives à la réalisation d’une analyse structurelle des travaux réalisés dans la cave et au niveau de la trémie et à la remise en état des lieux

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il résulte des photographies de l’agence immobilière en charge de la vente de l’appartement de M. [S] que ce dernier a créé une trémie depuis son appartement et a donc percé pour ce faire la dalle de l’immeuble, partie commune ; qu’il s’est en outre approprié une partie des couloirs de la cave, également partie commune.

M. [S] justifie par une attestation de l’ancien propriétaire que la construction de la trémie et donc le percement de la dalle de l’immeuble a été faite antérieurement à l’achat du bien immobilier ; il n’existe dès lors aucune preuve d’un trouble manifestement illicite imputable à M. [S] résultant de cette atteinte aux parties communes.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires versent aux débats un mail des époux [P], copropriétaires, accompagné d’un plan des caves avant travaux et d’un plan des caves après travaux effectués par eux, les époux [P] envisageant l’hypothèse que M. [S] serait susceptible de s’être attribué une partie de leur cave privative et une partie des communs.

Ce seul mail, qui ne comporte aucune affirmation et constatation certaines de cette prétendue appropriation par M. [S] d’une partie des couloirs de la cave, ne permet nullement de considérer qu’il existerait à l’évidence un trouble manifestement illicite résultant de cette appropriation du bien d’autrui.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé de ces chefs et le syndicat des copropriétaires est débouté de ses demandes.

Sur la demande additionnelle de remise en état des fenêtres aux lieu et place des portes fenêtres

Le syndicat des copropriétaires soutient que M. [S] a transformé les fenêtres donnant sur le jardin privatif en portes fenêtres en dépit du refus de l’assemblée générale des copropriétaires lors du 27 septembre 2022, si bien que les travaux effectués par M. [S] constituent un trouble manifestement illicite.

Il est constant que M. [S] a modifié les fenêtres en les transformant en portes fenêtres, l’allège, soit la partie du mur situé entre le sol et l’appui de la fenêtre ayant été supprimée ; cette modification a par ailleurs pour conséquence que les volets qui étaient ceux des fenêtres et qui sont toujours en place sont donc plus courts que les portes fenêtres.

Il résulte du règlement de copropriété comme de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 relative à la copropriété qu’une telle modification affectant les parties communes de l’immeuble ou l’aspect extérieur de l’immeuble nécessite l’autorisation à la majorité de tous les copropriétaires.

Lors de l’assemblée générale du 16 juin 2021, a été approuvée la résolution donnant autorisation à M. [S] de faire des travaux de construction d’une terrasse côté jardin et de transformation des fenêtres côté jardin en portes fenêtres, il est mentionné que les travaux ne seront réalisés qu’après l’obtention des autorisations d’urbanisme nécessaires et après l’accord par la copropriété au cours d’une prochaine assemblée générale, sur l’état descriptif de division réalisé par un géomètre expert.

Lors de l’assemblée générale du 27 septembre 2022, a été rejetée la résolution donnant autorisation à M. [S] de réaliser une extension pour la création de la terrasse et de supprimer les allèges des trois fenêtres.

Dès lors, il est constant qu’en dépit de ce refus de l’assemblée générale du 27 septembre 2022 , les allèges ont été supprimées pour transformer les fenêtres en portes fenêtre, et ce en violation des dispositions du règlement de copropriété et de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

Il sera dès lors fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de ce chef et M. [S] sera en conséquence condamné à faire remettre en état les lieux en changeant les portes fenêtres en fenêtres, par une entreprise qualifiée, et ce sous astreinte, passé le délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires qui succombe dans la plupart de ses demandes est condamné aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 70 du code de procédure civile,

Déclarons recevables les demandes additionnelles du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 8] ;

Condamnons M. [D] [S] à remettre en état les lieux en remettant des fenêtres à la place des portes fenêtres , et ce par une entreprise qualifiée et détenant une assurance responsabilité civile et décennale , dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sous peine passé ce délai, d’une astreinte de 100 € par jour de retard.

Disons n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des autres demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 8] ;

Déboutons en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 8], de l’ensemble de ses autres demandes ;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 8] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civil ;

Déboutons M. [D] [S] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 8] aux dépens de l’instance.

Le Greffier Le Président