Tribunal Judiciaire de Dijon, Référé, 29 janvier 2025, n° 24/00469

TJ Dijon 29 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Application de la clause résolutoire
La cour a constaté que la clause résolutoire était acquise en raison du non-paiement dans le délai imparti, entraînant la résiliation du bail.
Rejeté
Occupation des locaux par la S.A.S. KATALL
La cour a relevé l'existence de contestations sérieuses concernant l'occupation des locaux par la S.A.S. KATALL, empêchant l'ordonnance d'expulsion.
Rejeté
Indemnité d'occupation due à la S.A.S. KATALL
La cour a constaté des contestations sérieuses sur le droit à l'indemnité d'occupation, rendant la demande irrecevable.
Rejeté
Frais de justice
La cour a débouté la S.C.I. SM IMMOBILIER de sa demande au titre de l'article 700, en raison de son échec sur l'essentiel de ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	TJ Dijon, référé, 29 janv. 2025, n° 24/00469
Numéro(s) :	24/00469
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nathalie DROUHOTAlexis JANIER
Cabinet(s) :	JANIER & SPINA
Parties :	S.C.I. SM IMMOBILIER c/ S.A.S. KATALL

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Affaire : S.C.I. SM IMMOBILIER

S.A.S. KATALL

N° RG 24/00469 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IM5P

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

M^e Nathalie DROUHOT – 65

la SARL JANIER & [D] – 131

ORDONNANCE DU : 29 JANVIER 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.C.I. SM IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Me [L] [D] de la SARL JANIER & [D], demeurant [Adresse 7], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDERESSE :

S.A.S. KATALL

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Nathalie DROUHOT, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 4 décembre 2024 et mise en délibéré au 22 janvier 2025, puis prorogé au 29 janvier 2025 où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 7 décembre 2021, la société SM Immobilier a donné à bail professionnel à la société Katall un local situé [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 5 520 € par an, soit 460 € mensuels, outre 40 € de provisions sur charges.

La société preneuse s’est en outre engagée à régler les impôts, contributions, taxes et autres charges auxquelles le bailleur pourrait être assujetti.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, la société SM Immobilier a assigné la société Katall en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa de l’article 1728 du code civil et de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile :

— constater que la société Katall n’a pas déféré au commandement de payer visant la clause résolutoire qui a été signifié le 26 janvier 2023 ;

— constater en conséquence la résiliation acquise au 26 février 2023 de plein droit du contrat de location consenti par la société SM Immobilier à la société Katall ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de la société Katall des lieux loués, tant de sa personne que de ses biens ou de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sous astreinte de 300 € par jour de retard passé un délai de huitaine à compter de la signification de l’ordonnance ;

— condamner par provision la société Katall à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges dus, et ce, à compter du 27 février 2023 jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamner la société Katall à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Katall aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions (conclusions n°1), la société SM Immobilier a maintenu ses demandes et a sollicité le rejet de l’intégralité des demandes de la défenderesse.

La société SM Immobilier expose que :

la société Katall s’est montrée défaillante dans le paiement de ses loyers et de ses charges courantes. Par acte du 26 janvier 2023, elle s’est donc vue délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Cet acte visait alors la somme de 2 610, 66 € mais est demeuré infructueux ;

la société SM Immobilier a ensuite délivré un procès-verbal de saisie conservatoire de créances pour un montant de 4 205, 33 € auprès de l’établissement bancaire BNP Paribas. La société Katall a dénoncé cette saisie conservatoire avant d’y acquiescer pour un montant de 3 977, 13 € ;

cependant, la société Katall s’est de nouveau montrée défaillante, nécessitant un autre procès-verbal de saisie conservatoire pour un montant de 5 365,23 €. Cet acte a été dénoncé le 2 juillet 2024 ;

bien que la société Katall ait remis de manière informelle deux jeux de clefs des locaux à la société SM Immobilier, aucun congé n’a été délivré et certains jeux de clefs demeurent en sa possession ;

il doit être observé que le contrat de bail contient une clause résolutoire qui doit être considérée comme acquise sans que l’acquiescement à la saisie-conservatoire du 6 mars 2023 ne puisse être prise en compte car postérieure au délai d’un mois ;

la société Katall occupe toujours les locaux litigieux et est donc tenue au paiement d’une indemnité d’occupation ;

l’incompétence du juge des référés ne saurait être soulevée dans la mesure où ses demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. Ainsi, la défenderesse ne saurait prendre appui sur des imprécisions du contrat de bail pour remettre en cause sa validité dès lors qu’une interprétation d’ensemble permet de s’assurer qu’il s’agit bien d’un bail professionnel ;

la défenderesse ne saurait non plus prétendre avoir délivré un congé à la société SM Immobilier dès lors qu’aucune pièce ne vient justifier ses prétentions. En outre, la société défenderesse n’a pas rendu l’intégralité des clefs permettant d’accéder aux locaux.

À l’audience du 4 décembre 2024, la société SM Immobilier a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Aux termes de ses conclusions en défense, la société Katall a demandé au juge des référés de :

— juger que les demandes présentées par la société SM Immobilier se heurtent à des contestations sérieuses ;

En conséquence,

— se déclarer incompétent pour connaître des demandes de la société SM Immobilier ;

— renvoyer, en conséquence, la société SM Immobilier à mieux se pourvoir ;

À titre subsidiaire,

— débouter purement et simplement la société SM Immobilier de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société SM Immobilier à payer la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens qui comprendront les frais de la saisie conservatoire.

La société Katall soutient que :

le contrat de bail invoqué au soutien des prétentions de la demanderesse encourt en réalité la nullité . En effet, cet acte laisse planer une confusion en empruntant tant à la réglementation des baux commerciaux qu’à celle des baux professionnels. De plus, certaines clauses s’avèrent contraires à l’ensemble des réglementations en vigueur ;

la demanderesse ne serait se prévaloir de la mise en jeu de la clause résolutoire. En effet, la société Katall a bel et bien acquiescé à la saisie-conservatoire du 6 mars 2023 pour une somme de 3 977, 13 €. Il appert ainsi que les causes du commandement de payer délivré le 26 janvier 2023 ont été apurées ;

elle s’est aperçue de la faible superficie des locaux et a donc délivré un congé au bailleur dès le mois d’octobre 2022 avant de libérer les lieux fin décembre de la même année. Les clefs ont d’ailleurs été restituées le 29 mars 2023 contre signature ;

enfin, aucune somme n’apparaît clairement réclamée au titre des arriérés de loyer. En outre, le montant de l’indemnité réclamée est contesté dans la mesure où le décompte fourni fait apparaître des sommes afférentes à un bureau restitué et reloué par la suite ;

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d’ordonner dans tous les cas d’urgence toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que le contrat de bail liant les parties, intitulé bail professionnnel, qu’il s’agisse d’un bail professionnel ou d’un bail commercial, portant sur la location de deux bureaux, contient une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement d’un seul terme du loyer et après un mois suivant la délivrance du commandement de payer visant ladite clause demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la SAS Katall le 26 janvier 2023, portant sur la somme de 2 610, 66 € au titre de l’arriéré locatif.

Il est constant que si la SAS Katall s’est acquittée de la dette locative par son acquiescement à la saisie conservatoire du 6 mars 2023, mainlevée et quittance pour la somme de 3977, 13 € données le 13 mars 2023, elle ne l’a pas fait dans le mois suivant le commandement de payer, lequel mentionnait ce délai, soit avant le 27 février 2023.

Dès lors, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 27 février 2023.

Pour autant, il existe des contestations sérieuses sur l’occupation des locaux par la SAS Katall à compter de cette date et sur le congé donné par le locataire dès lors qu’il résulte des pièces que lors d’un échange de mails des 16 et 17 mars 2023 entre le commissaire de justice mandé par le bailleur et la SAS Katall, cette dernière autorisait la location des deux bureaux, que les clés ont été restituées contre signature au bailleur le 29 mars 2023, que dans une mise en demeure du conseil de la SAS Katall adressée à la SCI SM Immobilier du 9 mai 2023, il est fait état du congé donné au mois d’octobre 2022 avec libération des lieux en décembre 2022, comprenant la restitution de l’intégralité des jeux de clés ; que la SCI SM Immobilier conteste qu’un congé ait été déposé dans les formes légales, conteste également que l’intégralité des clés ait été restituée et fait valoir que la SAS Katall occupe toujours les lieux ; qu’enfin le loyer de mars 2023 a été payé par la SAS Katall.

Dès lors, il existe des contestations sérieuses s’opposant à ordonner l’expulsion de la SAS Katall et à condamner la SAS Katall à titre de provision à verser une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ces chefs et la SCI SM Immobilier est déboutée de ses demandes de ce chef.

Dès lors que la SCI SM Immobilier est déboutée de l’essentiel de ses demandes, elle est condamnée aux dépens de l’instance et à payer à la SAS Katall une somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle est en conséquence déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort:

Vu les articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail entre la SCI SM Immobilier et la SAS Katall à la date du 27 février 2023 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion et de condamnation provisionnelle au versement d’une indemnité d’occupation, en présence d’une contestation sérieuse ;

Déboutons en conséquence la SCI SM Immobilier de ses demandes de ces chefs ;

Condamnons la SCI SM Immobilier à payer à la SAS Katall la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la SCI SM Immobilier de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SCI SM Immobilier aux entiers dépens.

Le Greffier Le Président