TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 4]

[Localité 6]

Minute n°

Références : N° RG 25/00394

N° Portalis DBXJ-W-B7J-I45F

ORVITIS

C/

M. [J] [Z]

Mme [E] [S]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 21 Novembre 2025

DEMANDEUR :

Etablissement public ORVITIS, dont le siège social est sis [Adresse 5]

assignation en référé du 1er et 6 Août 2025

DEFENDEURS :

M. [J] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Mme [E] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Stéphane LARCAT Vice Président au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 17 Octobre 2025

DECISION:

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 21 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

ORVITIS venant aux droits de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] D’OR a donné en location à Madame [E] [S] et Monsieur [J] [Z] un local à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 7], suivant acte sous seing privé du 04 janvier 2023, avec effet au 10 janvier 2023.

[E] [S] et [J] [Z] ont manqué à leurs obligations de locataires en ne procédant pas régulièrement au règlement des loyers et charges.

ORVITIS venant aux droits de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] D’OR a, dans un premier temps, tenté de solliciter à l’amiable le règlement des loyers et charges impayés, en vain.

C’est ainsi qu’elle a fait délivrer un commandement de payer les loyers à ses locataires, le 25 avril 2025 (remis à étude), lequel visait expressément la clause résolutoire insérée au contrat de location, afin d’obtenir le paiement de la somme en principal de 3.123,95 €, correspondant aux loyers et charges en retard, restant dus suivant décompte arrêté au 23 avril 2025.

Ce commandement est demeuré infructueux.

C’est ainsi que par exploits de Commissaires de Justice des 01 ([J] [Z]) et 06 août 2026 ([E] [S]), remis à étude , ORVITIS venant aux droits de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CÔTE D’OR a fait assigner en référé [E] [S] et [J] [Z] devant le Tribunal Judiciaire de Dijon, aux fins de voir :

— Constater qu’ils ne se sont pas acquittés des loyers dont ils sont redevables envers elle, au titre du logement, dans les délais impartis suite à la délivrance du commandement de payer les loyers;

— Constater la résiliation du bail les liant à ORVITIS venant aux droits de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] D’OR, par l’application de la clause résolutoire;

— Ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner solidairement ces derniers, à titre provisionnel, à lui payer :

— la somme de 3.123,95 €, correspondant aux loyers et charges demeurés impayés, selon relevé de compte arrêté au 23 avril 2025 ;

— une indemnité d’occupation mensuelle, pour le logement couvrant le loyer et les charges dus jusqu’à la libération effective des lieux, et révisable selon les dispositions contractuelles , et ce avec intérêts de droit;

— une somme de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment celui des commandements de payer ainsi que des assignations, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

L’affaire était examinée à l’audience du 17 octobre 2025, ORVITIS venant aux droits de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] D’OR est représentée, [E] [S] et [J] [Z] ne sont ni présents, ni représentés, ni excusés.

Le représentant de ORVITIS venant aux droits de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] D’OR actualise la dette à 5.860,98 € au jour de l’audience (septembre inclus) et confirme ses demandes telles que dans l’assignation.

L’affaire était mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS

L’article 472 du Code de Procédure Civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Conformément à l’article 473 du Code de Procédure Civile, le jugement sera qualifié de réputé contradictoire du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

SUR LA RECEVABILITE:

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Au vu des pièces produites l’assignation a, conformément aux dispositions susvisées, été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois et que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DU BAIL ET D’INDEMNITES D’OCCUPATION:

Attendu qu’il résulte du dossier que par acte sous seing privé du 04 janvier 2023, ORVITIS venant aux droits de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] D’OR a donné à bail [E] [S] et [J] [Z] un local à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 7];

Que ce contrat de bail d’habitation comporte notamment une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer resté sans effet;

Que [E] [S] et [J] [Z] ont cessé de payer régulièrement les loyers et les charges;

Qu’un commandement de payer les loyers et charges et d’avoir à justifier d’une assurance, rappelant cette clause résolutoire, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990, dans sa version applicable au litige, leur a été signifié le 25 avril 2025, pour un montant en principal de 3.123,95 €, suivant décompte arrêté au 23 avril 2025;

Que les défendeurs n’établissent pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois;

Que les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 26 juin 2025;

Que dès lors, la demande tendant à voir constater la résiliation du bail du logement est fondée et l’expulsion doit être ordonnée;

Attendu que [E] [S] et [J] [Z] sont donc occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, soit le 26 juin 2025;

Qu’il convient, en conséquence de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle prévisionnelle au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 26 juin 2025, et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la décision;

SUR LE MONTANT DE LA DETTE AU JOUR DE L’AUDIENCE :

Qu’il ressort du décompte des loyers dus, édité au 16 octobre 2025, qu’au jour de l’audience, la locataire reste devoir à cette date à ORVITIS venant aux droits de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] D’OR la somme de 5.860,98 € (septembre 2025 inclus) au titre de l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation;

Que [E] [S] et [J] [Z], puisque absents, n’apportent aucun élément de nature à contester l’existence ou le quantum de la dette;

Que [E] [S] et [J] [Z] seront donc solidairement condamnés à payer à ORVITIS venant aux droits de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] D’OR une somme d’un montant de 5.860,98 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au jour de l’audience, une fois les frais de procédure retirés ;

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Attendu que ORVITIS venant aux droits de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] D’OR a dû engager des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits et qu’il est équitable de condamner solidairement [E] [S] et [J] [Z] à lui verser la somme de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Qu’en outre [E] [S] et [J] [Z], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment celui des commandements de payer ainsi que des assignations, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières ;

Aux termes de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 – art.3 « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il sera fait rappel de ce dispositif.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et en référé :

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront mais cependant dès à présent, vu l’urgence:

DECLARONS recevable la demande de ORVITIS venant aux droits de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] D’OR ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 janvier 2023, concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 7], sont réunies à la date du 26 juin 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [E] [S] et [J] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [E] [S] et [J] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, ORVITIS venant aux droits de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] D’OR pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [E] [S] et [J] [Z] à payer à ORVITIS venant aux droits de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] D’OR, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 26 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS, solidairement, Madame [E] [S] et [J] [Z] à verser à ORVITIS venant aux droits de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] D’OR, à titre provisionnel, la somme de 5.860,98 € (CINQ MILLE HUIT CENT SOIXANTE EUROS ET QUATRE VINGT DIX HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à septembre 2025 (inclus) ;

CONDAMNONS, solidairement, Madame [E] [S] et [J] [Z] à verser à ORVITIS venant aux droits de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] D’OR une somme de 300,00 € (TROIS CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS, solidairement, Madame [E] [S] et [J] [Z] aux dépens, lesquels comprendront notamment celui des commandements de payer ainsi que des assignations, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

DISONS que la présente décision sera adressée à la CCAPEX

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice-président, et par Madame Martine LECOMTE, greffier.

Le greffier, Le vice-président,