Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00042 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IVCL

Mme [T] [S]

M. [M] [B]

C/

Mme [U] [E]

Mme [K] [V]

JUGEMENT DU 19 Septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEURS :

Mme [T] [S], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e François-Xavier MIGNOT, avocat au barreau de DIJON

M. [M] [B], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e François-Xavier MIGNOT, avocat au barreau de DIJON

assignations en date du 17 Janvier 2025 et du 24 janvier 2025

DEFENDEURS :

Mme [U] [E], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Mme [K] [V],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Marie-gaëlle DEGUINES-FRAPPAT, avocat au barreau de DIJON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Olivier PERRIN

Greffier : Géraldine BAZEROLLE

DEBATS :

Audience publique du : 16 Juin 2025

JUGEMENT :

Contradictoire, premier ressort , rendu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2025

Copies délivrées aux parties

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail à usage d’habitation signé le 03 novembre 2023, Madame [T] [S] et Monsieur [M] [B] ont donné en location à Madame [U] [E] un logement situé au [Adresse 2].

Le même jour, Madame [K] [V] s’est portée caution du paiement des loyers et charges.

Un commandement de payer les loyers a été signifié à Madame [E] le 22 octobre 2024 ; le même acte a été signifié à Madame [V] le 04 novembre 2024.

Les parties ont été en conflit au sujet de la régularisation des charges de l’année 2024.

***

Par assignations des 17 janvier 2025 (Madame [V]) et 24 janvier 2025 (Madame [E]), Madame [T] [S] et Monsieur [M] [B] ont fit citer la locataire et la caution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon aux fins de résiliation de bail, d’expulsion et de condamnation au paiement des loyers.

***

À l’audience du 16 juin 2025, l’avocat de Madame [T] [S] et de Monsieur [M] [B] a comparu et ont exposé leurs moyens.

L’avocat de Madame [K] [V] a demandé à la juridiction de constater la nullité de l’acte de cautionnement.

L’avocat des consorts [S] – [B] a indiqué qu’il renonçait à solliciter la condamnation solidaire de la caution.

Madame [U] [E] a demandé de suspendre les effets de la clause résolutoire à condition qu’elle paie les loyers courants ainsi que la somme complémentaire de 190 euros par mois pour apurer l’arriéré dû.

La décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2025.

MOTIVATION

1.- Sur la validité de l’acte de cautionnement

Aux termes de l’article 2288 du code civil, « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. »

Il résulte des dispositions de l’article 2297 du code civil que : « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. »

***

En l’espèce, il est acquis que Madame [K] [V] s’est portée caution du paiement des loyers et charges le 03 novembre 2023.

L’acte de caution solidaire du 03 novembre 2023 est daté et signé.

Toutefois il ne comporte aucune mention manuscrite.

Ainsi, aucune mention manuscrite ne précise que la caution s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres.

L’acte de cautionnement est donc nul au regard des dispositions de l’article 2297 du code civil.

Il en découle que Madame [K] [V] ne s’est pas valablement portée caution du paiement des loyers et charges. Elle sera mise hors de cause.

2.- Sur les demandes en paiement formulées par les bailleurs

Aux termes de l’article 1728 du code civil et des articles 7, b, et 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, « le preneur est tenu (…) de payer le prix du bail aux termes convenus (…) ».

Sur le fondement de ces textes, et au regard des stipulations contractuelles, les cours et tribunaux sont amenés, en fonction des éléments de preuve qui leur sont apportés, de prononcer la résiliation du bail si, par exemple, le ou la locataire n’a pas payé régulièrement les loyers dus, et si un commandement de payer lui a été régulièrement notifié.

***

En l’occurrence, les consorts [S] – [B] ont notamment versé aux débats :

— le contrat de bail du 3 novembre 2023 ;

— un décompte analytique et chronologique des sommes dues ;

— le commandement de payer du 22 octobre 2024.

Ces pièces versées aux débats montrent que Madame [E] n’a pas payé régulièrement les loyers.

Au demeurant, à l’audience, Madame [E] n’a pas contesté le principe ou le montant de sa dette.

Elle a contrevenu aux dispositions légales précitées et aux stipulations contractuelles.

Les consorts [S] – [B] sont donc bien fondés à solliciter la résiliation du bail par application des dispositions de l’article 1728 du code civil.

Les bailleurs sont autorisés à faire procéder à l’expulsion de la locataire, qui sera tenue d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux.

Madame [E] est tenue de payer les loyers demeurés impayés qui s’élèvent à la somme de 4.890 euros (arrêtée au 17 janvier 2025), aujourd’hui actualisée à la somme de 6.615 euros, le tout « en deniers ou quittances » pour tenir compte des paiements effectués au cours de l’année 2025.

Les intérêts au taux légal courent à compter du prononcé du présent jugement.

3.- Sur la suspension des effets de la résiliation tant que Madame [E] paiera le loyer courant et une somme forfaitaire pour apurer l’arriéré dû

Madame [E] a demandé que le juge ordonne la suspension pendant 24 mois des effets de la résiliation tant qu’elle paiera le loyer courant et une somme forfaitaire mensuelle de 190 euros (en sus du loyer courant) pour apurer l’arriéré dû.

Madame [T] [S] et Monsieur [M] [B] ont donné leur accord sur cette demande.

Il y a lieu d’en donner acte aux parties.

Toutefois, en cas de défaut de paiement des loyers et des charges courants à leur échéance, ou de la somme forfaitaire de 190 euros en sus du loyer, la caducité de la suspension des effets de la résiliation sera constatée par les bailleurs qui, après une mise en demeure, pourront constater cette caducité et pourront exercer toutes voies de droit pour récupérer le logement et leur créance.

4.- Sur les demandes accessoires

Les faits de l’espèce ne justifient pas de condamner Madame [E] à payer une indemnité au titre de sa « résistance abusive et injustifiée » (article 1231-6 du code civil).

Compte tenu de l’équité, Madame [E] est condamnée à payer à aux demandeurs la somme de 650 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile (frais de procédure et d’avocat).

Les faits de l’espèce justifient de ne pas écarter l’exécution provisoire qui est de droit et qui, en l’occurrence, est compatible avec la nature du litige.

« Partie perdante » au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [E] est tenue au paiement des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition et en premier ressort :

— ANNULE l’acte de cautionnement du 03 novembre 2023 ;

— MET HORS DE CAUSE Madame [K] [V] ;

— CONSTATE que Madame [K] [V] ne formule aucune demande reconventionnelle ;

— CONDAMNE Madame [U] [E] à payer à Madame [T] [S] et Monsieur [M] [B] la somme de 4.890 euros (arrêtée au 17 janvier 2025), aujourd’hui actualisée à la somme de 6.615 euros, « en deniers ou quittances » pour tenir compte des paiements effectués au cours de l’année 2025, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

— CONSTATE la résiliation, à compter du 23 décembre 2024, (deux mois après le commandement de payer du 22/10/2024) du contrat de bail d’habitation, par application des dispositions de l’article 1728 du code civil, concernant le logement situé au [Adresse 3] ;

— ORDONNE la suspension des effets de la résiliation pendant 24 mois tant que Madame [U] [E] paiera le loyer courant et les charges afférentes, outre une somme forfaitaire mensuelle de 190 euros (en sus du loyer courant) pour apurer l’arriéré dû ;

— DIT qu’en cas de défaut de paiement des loyers et des charges courants à leur échéance, ou de la somme forfaitaire de 190 euros en sus du loyer, la caducité de la suspension des effets de la résiliation sera constatée par les bailleurs qui, après une mise en demeure, pourront constater cette caducité et pourront exercer toutes voies de droit pour récupérer le logement et leur créance ;

— sous la réserve des deux paragraphes précédents, AUTORISE Madame [T] [S] et Monsieur [M] [B] à faire procéder à l’expulsion immédiate de Madame [U] [E] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier, concernant le logement loué ;

— AUTORISE Madame [T] [S] et Monsieur [M] [B] à faire transporter les meubles, objets mobiliers et véhicules garnissant les lieux dans tous garde-meubles de son choix, aux frais et risques de Madame [U] [E] ;

— DIT que Madame [U] [E] est tenue, postérieurement à la date de résiliation du bail, d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

— CONDAMNE Madame [U] [E] à payer à Madame [T] [S] et Monsieur [M] [B] la somme de 650 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DÉBOUTE Madame [T] [S] et Monsieur [M] [B] de leur demande tendant à voir condamner Madame [U] [E] à payer une indemnité au titre de la « résistance abusive et injustifiée » (article 1231-6 du code civil) ;

— DÉBOUTE Madame [T] [S] et Monsieur [M] [B] de leurs autres demandes ;

— DIT n’y avoir pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

— CONDAMNE Madame [U] [E] à supporter les dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et celui du commandement de payer.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 19 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Olivier PERRIN, magistrat, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffière.

La greffière Le juge