Min N° 25/00556

N° RG 25/00712 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3AH

Société HABITAT 77

C/

M. [T] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 juin 2025

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [E]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffiers : M. BOULLE Pierre, lors de l’audience, et M^me Florine DEMILLY, lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Audience publique du : 30 avril 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jeanine HALIMI

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [T] [E]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2023, l’Office public de l’Habitat de Seine et Marne HABITAT 77 (l’OPH Seine et Marne HABITAT 77) a donné à bail à Monsieur [T] [E] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 262,07 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, l’OPH Seine et Marne HABITAT 77 a fait signifier à Monsieur [T] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3731,52 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre réceptionnée le 9 mai 2023, HABITAT 77 a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025, l’OPH Seine et Marne HABITAT 77 a fait assigner Monsieur [T] [E] devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais, risque et périls du défendeur dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [T] [E] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4.924,27 euros au titre de la dette locative ,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 360 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 4 février 2025.

À l’audience du 30 avril 2025, l’OPH Seine et Marne HABITAT 77, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6146,83 euros arrêtée au 28 avril 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus.

L’OPH Seine et Marne HABITAT 77 soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [T] [E] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 31 octobre. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [T] [E], régulièrement assigné, à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 18 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [T] [E] assigné à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH Seine et Marne HABITAT 77 le 9 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH Seine et Marne HABITAT 77 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 31 janvier 2023, du commandement de payer délivré le 31 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 28 avril 2025 que l’OPH Seine et Marne HABITAT 77 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 337,67 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [T] [E] à payer à l’OPH Seine et Marne HABITAT 77 la somme de 5.809,16 euros, au titre des sommes dues au 28 avril 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat du 31 janvier 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 31 octobre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 31 décembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 31 janvier 2023 à compter du 02 janvier 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [T] [E] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 02 janvier 2025, Monsieur [T] [E] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [T] [E] à son paiement à compter du 02 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [T] [E] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 31 octobre 2024.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [T] [E] à payer à l’OPH Seine et Marne HABITAT 77 la somme de 360 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de l’Office public de l’Habitat de Seine et Marne HABITAT 77 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 janvier 2023 entre l’Office public de l’Habitat de Seine et Marne HABITAT 77 d’une part, et Monsieur [T] [E] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 02 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [T] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [T] [E] à compter du 02 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [T] [E] à payer à l’Office public de l’Habitat de Seine et Marne HABITAT 77 la somme de 5.809,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 avril 2025 échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [T] [E] à payer à l’Office public de l’Habitat de Seine et Marne HABITAT 77 l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 28 avril 2025, date de résiliation du bail, jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [T] [E] à payer à l’Office public de l’Habitat de Seine et Marne HABITAT 77 la somme de 360 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [T] [E] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 31 octobre 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE – PRESIDENTE