TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/09419

N° Portalis 352J-W-B7G-CXQNU

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

01 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 03 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. BAROMETRE VOLTAIRE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Davina SUSINI – LAURENTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0043

DÉFENDERESSE

Madame [L] [Z], [X] [M]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Fabrice SCHMITT de la SELEURL CABINET SCHMITT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0021

Décision du 03 Mars 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/09419 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXQNU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 18 Novembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 3 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 21 et 25 juin 2007 Monsieur [Y] [M], Madame [E] [N] et Madame [L] [M] – aux droits desquels se trouve Madame [L] [M] – ont donné à bail commercial à Monsieur et Madame [B] – aux droits desquels se trouve aujourd’hui la SARL BAROMETRE VOLTAIRE des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 7] dans le [Localité 1], à compter du 1er janvier 2007 avec échéance au 31 décembre 2015, moyennant un loyer de 40.000 euros hors taxes et hors charges par an.

Les locaux comprennent une boutique (au rez-de-chaussée), deux caves (en sous-sol) et un appartement (au 1er étage).

La destination est la suivante : café liquoriste et brasserie restaurant, débit de tabacs, bureau auxiliaire de PMU, un guichet de validation d’enjeux de loteries nationales et dépôt de vente de journaux et périodiques.

L’appartement du 1er étage est à usage d’habitation.

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Par acte extrajudiciaire du 27 décembre 2017, la SARL BAROMETRE VOLTAIRE a fait signifier à Madame [M] une demande de renouvellement à effet du 1er janvier 2018.

Par acte extrajudiciaire du 7 juin 2022 Madame [M] a fait délivrer à la SARL BAROMETRE VOLTAIRE une sommation visant la clause résolutoire d’avoir à : « cesser l’activité de caviste et de vente à emporter […] » et de « communiquer une attestation d’assurance conformément aux dispositions du 19° de l’article charges et conditions du bail ».

Par exploit de commissaire de justice du 1er août 2022, la SARL BAROMETRE VOLTAIRE a fait assigner Madame [M] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles d’opposition à sommation de cesser l’exploitation de certaines activités.

Par conclusions notifiées le 17 octobre 2023 la SARL BAROMETRE VOLTAIRE demande au tribunal judiciaire de Paris de :

juger qu’elle est recevable et bien fondée en ses demandes,

juger que l’activité de vente à emporter et de caviste est incluse dans les activités autorisées au bail commercial en date des 21 et 25 juin 2007 renouvelé en dernier lieu à effet du 1er janvier 2018;

juger que la sommation signifiée le 7 juin 2022 a l’initiative du bailleur est nulle et de nul effet pour avoir été signifiée de mauvaise foi ;

juger que la sommation signifiée le 7 juin 2022 à l’initiative du bailleur est nulle et de nul effet pour lui faire injonction de cesser des activités incluses dans les activités autorisées au bail;

débouter Madame [M] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, l’attestation d’assurance sollicitée aux termes de la sommation du 7 juin 2022 ayant été communiquée dès le 30 juin 2022, soit dans le délai d’un mois visé par l’article L 145-41 du Code de commerce et aucune clause du bail ne prévoyant une obligation pour le preneur de remettre une telle attestation au bailleur ;

débouter Madame [M] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, les activités de caviste et de vente à emporter n’étant pas exercées au jour de la délivrance de la sommation du 7 juin 2022 et a fortiori n’ayant pas persisté au-delà du délai d’un mois visé à l’article L. 145-41 du code de commerce ;

condamner Madame [M] à lui verser la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

débouter Madame [M] de l’ensemble de ses demandes ;

condamner Madame [M] à lui verser la somme de 8.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat constitué dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

rappeler que la décision à intervenir est assortie de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la SARL BAROMETRE VOLTAIRE énonce:

que la sommation a été délivrée en violation de l’obligation de bonne foi, en ce que l’activité de vente à emporter est incluse dans l’activité autorisée au bail ; que ladite activité n’était pas exercée dans les locaux pris à bail au jour de la signification de la sommation ; que le bailleur lui avait en tout état de cause reconnu la possibilité d’exercer cette activité jusqu’à la levée de l’état d’urgence sanitaire, soit jusqu’au 1er août 2022 ;

que la vente à emporter constitue une évolution des usages en matière de café/liquoriste/brasserie/restaurant, cette activité n’étant que le prolongement de l’activité principale et relève d’une adaptation aux circonstances, aux goûts et aux besoins des usagers ; que le décret n° 2020-293 du 23 mars 2020, en son article 8, a autorisé les restaurants à ouvrir pour leurs activités de vente à emporter et service de livraison, sans condition d’exercice préalable de telles activités, mais pour une durée limitée à celle de la crise sanitaire ; que s’agissant de l’attestation d’assurance, l’article 19 du bail prévoit une obligation d’assurance, sans obliger à la communication de l’attestation ; que néanmoins celle-ci a été communiquée dès le 30 juin 2022 ;que l’existence d’une infraction, et a fortiori sa persistance au-delà du délai d’un mois, n’est nullement démontrée ; qu’il appartient au bailleur qui entend se prévaloir de la clause résolutoire d’établir la persistance de l’infraction au-delà de l’expiration du délai d’un mois visé (Cass. 3e civ., 13 novembre 1997, n°95-16419) ; qu’elle n’est pas responsable de l’inexactitude des informations qui la concerne sur Google ; que les fautes du bailleur dans l’exécution du bail lui ont causé un préjudice, tant moral que matériel, en ce qu’elle doit faire face au paiement des loyers et des charges sans pouvoir exercer toutes les activités autorisées au bail ; qu’il doit également faire face à la multiplication des procédures initiées de mauvaise foi par le bailleur. Par conclusions notifiées le 13 octobre 2023, Madame [M] demande au tribunal judiciaire de Paris de :

A titre principal,

débouter la SARL LE BAROMETRE VOLTAIRE de toutes ses demandes;

dire et juger que la sommation du 3 juin 2022 a été délivrée de bonne foi par Madame [M] ;

A titre reconventionnel,

constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail est résilié depuis le 3 juillet 2022;

ordonner en conséquence l’expulsion immédiate et sans délai de la SARL LE BAROMETRE VOLTAIRE et de tous occupants de son chef des lieux avec l’assistance du Commissaire de police et de la force publique s’il y a lieu ;

ordonner en tant que de besoin la séquestration de tous meubles et objets mobiliers appartenant à la SARL LE BAROMETRE VOLTAIRE ou à tous occupants de son chef et se trouvant dans les lieux, dans tout garde-meuble qui plaira Madame [M] et ce aux frais des expulsés (articles 1961 du code civil, 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992) ;

condamner la SARL LE BAROMETRE VOLTAIRE au paiement par provision d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 10% ;

dire que si l’indemnité d’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

condamner la SARL LE BAROMETRE VOLTAIRE à lui verser la somme 25.000 euros au titre de dommages et intérêts ;

condamner la SARL LE BAROMETRE VOLTAIRE aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 juin 2022, ceux liés à une éventuelle procédure d’éviction forcée et de la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

la condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la société « CABINET SCHMITT & ASSOCIES », avocats aux offres de droit.

Au soutien de ses prétentions, Madame [M] énonce :

que le preneur n’a jamais justifié de la souscription d’une assurance ; qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose selon la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée par les circonstances à défaut de convention ; que s’agissant de la vente à emporter les parties sont convenues que l’extension ne durerait pas au-delà de l’état d’urgence sanitaire ; que le preneur a ainsi reconnu que l’activité de vente à emporter nécessitait une autorisation puisqu’il en a fait la demande, mais a pourtant maintenu cette activité au-delà de la période prévue ; que s’agissant de l’activité de caviste, elle n’est pas autorisée, comme en attestent les deux constats établis, ainsi que des photographies publiées par le preneur sur ses réseaux sociaux ; que la tolérance n’est pas créatrice de droits ; qu’il est constant que « toute extension de la destination des lieux sans autorisation préalable du bailleur ou, à défaut, du tribunal, constitue un manquement pouvant être sanctionné par le prononcé de la résiliation du bail ou la constatation de celle-ci par le jeu de la clause résolutoire » (Cour de cassation 20 Décembre 2000 ; Numéro JurisData : 2000-007620) ;que la sommation délivrée le 3 juin 2022 au titre du bail est demeurée infructueuse plus d’un mois après sa délivrance, au regard de l’offre internet qui est restée inchangée ;que le préjudice invoqué par le preneur n’est absolument pas prouvé ; qu’il convient de rappeler en outre qu’il est à l’initiative de la procédure.

La clôture a été prononcée le 23 novembre 2023.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 18 novembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à “dire”, ”juger” et “constater” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur l’inclusion de la vente à emporter et de l’activité de caviste dans la destination

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu d’user de la chose selon la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes de l’article L. 145-47 du code de commerce, applicable à compter du 1er janvier 2020, le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux.

Il est constant que le caractère complémentaire s’entend d’une activité qui, sans être en rapport intime avec l’activité autorisée au bail, en est le complément, c’est-à-dire le prolongement raisonnable permettant au locataire un meilleur exercice de l’activité principale afin de mieux se défendre contre la concurrence et de suivre l’évolution des usages commerciaux et les attentes de la clientèle. Pour apprécier si l’activité nouvelle est simplement connexe ou complémentaire, il convient de se référer à l’identité de la clientèle, ou des produits offerts, ou des méthodes de travail. Il importe peu que la nouvelle activité soit prépondérante sur l’activité ancienne.

A l’inverse, il est constant que des activités ne seront pas considérées comme connexes ou complémentaire s’il existe des différences dans la nature de ces dernières, dans leur mode d’exploitation, dans leur installation ou encore dans le genre de clientèle à laquelle ces activités s’adressent (Cass. 3e civ., 29 oct. 1970, n° 69-11.211 : JurisData n° 1970-000550).

En l’espèce, la destination du bail est la suivante : « café liquoriste et brasserie restaurant, débit de tabacs, bureau auxiliaire de PMU, un guichet de validation d’enjeux de loteries nationales et dépôt de vente de journaux et périodiques ».

La vente à emporter qui n’est pas incluse dans la destination du bail n’est pas une activité connexe ou complémentaire des activités de café liquoriste et brasserie restaurant, en ce qu’elle s’adresse à une clientèle distincte de celle qui consomme sur place, et met en œuvre des méthodes de travail distinctes (organisation logistique propre en termes de commandes qui peuvent notamment se faire à distance, d’emballages spécifiques et de présentation). Il n’est pas établi que l’évolution des usages en matière de café/liquoriste/brasserie/restaurant, en fait désormais le prolongement desdites activités par une adaptation aux circonstances, aux goûts et aux besoins des usagers.

L’activité de caviste n’est pas non plus incluse dans la destination du bail. Elle n’est ni connexe, ni complémentaire à celle de l’activité de liquoriste, l’activité de liquoriste mettant principalement en jeu la fabrication et le conditionnement des liqueurs, alors que l’activité de caviste met principalement en jeu la vente de vin et de champagne, et à titre complémentaire, les spiritueux.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, ce commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1134 devenu 1104 du code civil, les parties étant tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations.

La clause résolutoire insérée dans le bail est d’interprétation stricte.

Sur la validité du commandement

En l’espèce, le bail stipule dans sa clause résolutoire : « Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance exacte, de ses accessoires, d’un éventuel rappel desdits loyers et accessoires ou encore d’une indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux, ou de l’ajustement du dépôt de garantie, comme aussi à défaut d’exécution par le soussigné de seconde part d’une seule des clauses, charges et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété, ledit bail sera résilié de plein droit, un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, contenant déclaration par le soussigné de première part d’user du bénéfice de la présente clause, sans qu’il soit besoin d’autre formalité judiciaire et sous réserve de tous dommages-intérêts à son profit […]».

L’article 19° des charges et conditions stipule l’obligation : « de faire assurer à ses frais pour des sommes suffisantes contre l’incendie, l’explosion du gaz ou de l’électricité, le dégât des eaux et le vol, son mobilier personnel, le matériel d’exploitation et les marchandises et de s’assurer pareillement contre les risques locatifs et le recours des voisins par une compagnie notoirement solvable et de justifier à toute réquisition du paiement des primes et des cotisations ».

Par acte extrajudiciaire du 7 juin 2022 Madame [M] a fait délivrer à la SARL BAROMETRE VOLTAIRE une sommation visant la clause résolutoire d’avoir à : «cesser l’activité de caviste et de vente à emporter […] » et de « communiquer une attestation d’assurance conformément aux dispositions du 19°de l’article charges et conditions du bail ».

Le formalisme du commandement n’est pas remis en cause par le preneur. Il a été précédemment constaté que les activités de caviste et de vente à emporter ne sont pas incluses dans la destination du bail, et que l’obligation d’assurance est bien prévue au titre du bail, dès lors le preneur ne rapporte pas la preuve d’une atteinte à l’obligation de bonne foi par la délivrance dudit commandement ayant des causes licites, et il n’y a pas lieu de prononcer la nullité du commandement à ce titre.

La demande de la SARL BAROMETRE VOLTAIRE tendant au prononcé de la nullité du commandement de payer du 7 juin 2022 sera donc rejetée.

Sur la réalité et la persistance des infractions postérieurement au délai du commandement

Il est constant qu’il appartient au bailleur qui entend se prévaloir de la clause résolutoire d’établir la persistance de l’infraction au-delà de l’expiration du délai d’un mois visé.

S’agissant de l’obligation d’assurance, la SARL BAROMETRE VOLTAIRE produit une attestation d’assurance de l’assureur MMA IARD par courrier recommandé notifié le 1er juillet 2022, soit dans le délai du commandement de payer.

La demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire tirée du défaut d’assurance ne saurait donc prospérer.

S’agissant des infractions à la destination du bail, la SARL BAROMETRE VOLTAIRE produit un procès-verbal de constat du 30 juin 2022 dont il est ressort qu’il n’y a aucun affichage faisant état de vente à emporter.

Madame [M] n’apporte pas la preuve de l’infraction et à la supposer constituer, de la persistance de celle-ci, au-delà du délai de commandement, par la simple production d’extraits de pages internet Google indiquant que l’enseigne exploitée par le preneur propose de la vente à emporter. En effet, la SARL BAROMETRE VOLTAIRE souligne à raison que Google qui, au demeurant ne garantit pas la fiabilité des informations communiquées, ne tient pas nécessairement lesdites informations à jour. Aucune pièce n’établit par ailleurs la réalité d’une activité de caviste par la SARL BAROMETRE VOLTAIRE, postérieurement à la délivrance du commandement.

Il appert qu’en l’absence de preuves suffisantes sur la réalité et la persistance d’infractions au-delà de l’échéance du délai du commandement, la clause résolutoire ne saurait être acquise.

En conséquence, Madame [M] sera déboutée de sa demande d’acquisition de clause résolutoire et de sa demande d’expulsion sur ce fondement.

Sur les demandes en dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La SARL BAROMETRE VOLTAIRE demande des dommages-intérêts au motif que Madame [M] l’aurait empêché d’exploiter des activités prévues au bail. Or, il a été constaté que les activités de caviste et de vente à emporter sont exclues de la destination du bail. La demande de dommages-intérêts de ce chef de préjudice sera donc rejetée.

Madame [M] sollicite des dommages-intérêts sans articuler de moyens au soutien d’une telle demande. Sa demande de dommages-intérêts sera donc rejetée.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SARL BAROMETRE VOLTAIRE demande des dommages-intérêts au motif de la multiplication des procédures initiées de mauvaise foi par le bailleur. Or, il a été constaté que la SARL BAROMETRE VOLTAIRE ne rapportait pas la preuve de l’atteinte à l’obligation de bonne foi par Madame [M]. Surabondamment, il est constaté que la SARL BAROMETRE VOLTAIRE est à l’initiative de la présente procédure, alors qu’elle en reproche curieusement l’initiative à Madame [M].

En conséquence, il y a lieu de rejeter les demandes de dommages-intérêts sollicitées par la SARL BAROMETRE VOLTAIRE.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [M] ayant principalement succombé dans ses demandes sera condamnée aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, Madame [M] sera condamnée à verser à la SARL BAROMETRE VOLTAIRE la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

Constate que le bail commercial renouvelé le 1er janvier 2018 liant Madame [M] et la SARL BAROMETRE portant sur les locaux sis [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 7] dans le [Localité 1], n’inclut ni la vente à emporter, ni l’activité de caviste qui ne sont pas des activités connexes ou complémentaires aux activités autorisées au titre de la destination du bail ;

Rejette la demande formée par la SARL BAROMETRE VOLTAIRE tendant au prononcé de la nullité du commandement de payer du 7 juin 2022 ;

Déboute Madame [M] de sa demande d’acquisition de clause résolutoire et de la demande d’expulsion ;

Rejette les demandes de dommages-intérêts formées par la SARL BAROMETRE VOLTAIRE ;

Rejette les demandes de dommages-intérêts formées par Madame [M] ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne Madame [M] aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat constitué dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [M] à payer à la SARL BAROMETRE VOLTAIRE la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 03 Mars 2025.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON