Tribunal Judiciaire de Dijon, Référé, 3 décembre 2025, n° 25/00500

TJ Dijon 3 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que M. [R] [H] était débiteur des charges de copropriété et que les sommes demandées étaient justifiées par les comptes approuvés par l'assemblée générale.
Accepté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a jugé que la mauvaise foi de M. [R] [H] justifiait l'allocation de dommages et intérêts pour le préjudice distinct causé par son retard de paiement.
Accepté
Frais de procédure engagés
La cour a condamné M. [R] [H] à rembourser les frais de procédure, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Dijon, référé, 3 déc. 2025, n° 25/00500
Numéro(s) :	25/00500
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	27 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphane MAUSSION
Cabinet(s) :	SCP DUCHARME
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE SIS [ Adresse 2 c/ Chez Groupe Olivier Dillies

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Affaire : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] A [Localité 8], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA ALSACE FRANCHE COMTE BOURGOGNE

[X] [R] [K]

N° RG 25/00500 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I6L6

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SCP MAUSSION – 80

JUGEMENT DU : 03 DECEMBRE 2025

JUGEMENT

Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] A [Localité 8], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA ALSACE FRANCHE COMTE BOURGOGNE

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 6]

représentée par M^e Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDEUR :

M. [X] [R] [K]

né le 27 Mai 1998 à [Localité 7] (COTE D’IVOIRE)

Chez Groupe Olivier Dillies

[Adresse 3]

[Localité 5]

non représenté

A rendu le jugement suivant :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 octobre 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [X] [R] [H] est propriétaire de biens et droits immobiliers constituant le lot n°3 dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 8].

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 2] à Dijon, représenté par la société Foncia Alsace Franche Comté, son syndic, a assigné M. [R] [H] devant le président du tribunal judiciaire de Dijon, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile et de l’article L.213-2 du code de l’organisation judiciaire :

— condamner M. [R] [H] à lui verser les sommes suivantes :

▸ 10 754,49 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges arrêté au 23 septembre 2025 ;

▸ 917,90 € au titre de l’appel provisionnel du 01/10/2025 (4ème trimestre exercice 2025), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 39, 68 €, sauf à parfaire ;

▸ 917,90 € au titre de l’appel provisionnel du 01/01/2026 (1er trimestre exercice 2026), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 39, 68 €, sauf à parfaire ;

▸ 917,90 € au titre de l’appel provisionnel du 01/04/2026 (2ème trimestre exercice 2026), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 39, 68 €, sauf à parfaire ;

▸ 917,90 € au titre de l’appel provisionnel du 01/07/2026 (3ème trimestre exercice 2026), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 39, 68 €, sauf à parfaire ;

▸ 917,90 € au titre de l’appel provisionnel du 01/10/2026 (4ème trimestre exercice 2026) , outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 39, 68 €, sauf à parfaire ;

▸ 1 075,45 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier causé par les absences de paiement des charges et appels provisionnels ;

▸ 980 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût de la sommation de payer ;

— juger que les condamnations prononcées à hauteur de 9 572,75 € porteront intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2025 et à compter de la date de signification de l’assignation pour le surplus ;

— rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit.

Le syndicat des copropriétaires expose que nonobstant plusieurs lettres de mise en demeure de payer les charges de copropriété du 18 avril 2025, M. [R] [H] ne règle pas depuis le 1er juillet 2022 ses charges de copropriété, ni même ses appels de provision sur charges pour l’année en cours, ni même ses appels de fonds travaux.

M. [R] [H] reste ainsi débiteur de la somme principale de 10 754, 49 € selon décompte arrêté au 23 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires rappelle :

qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée et notamment les frais de mise en demeure, relances, prise d’hypothèque ;

que l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’une rémunération spécifique peut être perçue à l’occasion de prestations particulières définies par décret et que le contrat de syndic reprend intégralement le contrat type de ce décret concernant les frais de recouvrement imputables au seul copropriétaire débiteur.

Il soutient que l’absence de règlement des appels et charges définitives crée pour la collectivité des copropriétaires un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

Il fait valoir que les comptes définitifs pour les exercices 2022, 2023, 2024 et les budgets prévisionnels pour les exercices 2025 ont été approuvés par les assemblées générales des 9 août 2023, 26 juin 2024 et 6 mai 2025, à laquelle M. [R] [H] a été régulièrement convoqué et dont il s’est vu notifier le procès-verbal.

Bien que régulièrement assigné, M. [R] [H] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu à l’audience ; il convient ainsi de statuer par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION :

1) Sur les charges

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’article 19-2 de cette loi dispose :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire, statuant en la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

Au vu des éléments et par application des textes précités, il convient de faire droit à la demande en paiement de l’arriéré de 10 754, 49 € arrêté au 23 septembre 2025, ainsi qu’aux sommes correspondant aux provisions sur charges et aux cotisations fonds travaux du 4ème trimestre de l’exercice 2025 ainsi que des 4 trimestres de l’exercice 2026, devenus immédiatement exigibles par application de l’article 19-2.

Ces montants porteront intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2025 sur la somme de 9 572, 75 € et à compter de la date de signification de l’assignation pour le surplus.

2) Sur les dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La récurrence du défaut de paiement de M. [R] [H] en l’absence de toute difficulté financière invoquée, caractérise sa mauvaise foi. Elle a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires demandeur, distinct de celui résultant du simple retard, la situation d’impayé pesant sur la trésorerie de la collectivité des copropriétaires.

Il sera dès lors alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts.

3) Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [H] qui succombe en supportera donc la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [R] [H] qui succombe, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 980 € sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, suivant la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort si :

Condamne M. [X] [R] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 8] :

—  10 754,49 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges arrêté au 23 septembre 2025,

—  917, 90 € au titre de l’appel provisionnel du 01/10/2025 (4ème trimestre exercice 2025), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 39, 68 €, sauf à parfaire,

—  917,90 € au titre de l’appel provisionnel du 01/01/2026 (1er trimestre exercice 2026), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 39, 68 €, sauf à parfaire,

—  917,90 € au titre de l’appel provisionnel du 01/04/2026 (2ème trimestre exercice 2026), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 39, 68 €, sauf à parfaire ;

—  917,90 € au titre de l’appel provisionnel du 01/07/2026 (3ème trimestre exercice 2026), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 39, 68 €, sauf à parfaire,

—  917,90 € au titre de l’appel provisionnel du 01/10/2026 (4ème trimestre exercice 2026), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 39, 68 €, sauf à parfaire ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2025 sur la somme de 9 574,75 €, et à compter de la date de signification de l’assignation pour le surplus ;

Condamne M. [X] [R] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 8] :

— la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 980 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [X] [R] [H] aux dépens qui comprendront le coût de la sommation de payer.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Greffier Le Président