Minute n° 25/00358

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

N° RG 25/00193 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IZ4H

ORVITIS

C/

Mme [Z] [V]

JUGEMENT DU 02 Décembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

Etablissement ORVITIS-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 1] D’OR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Stéphane MAUSSION, Avocat au Barreau de DIJON

assignation en date du 16 Mai 2025

DEFENDEUR :

Mme [Z] [V], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Aurelie CHAMPENOIS, Avocat au Barreau de DIJON substituée par M^e GESSAT, Avocat au Barreau de DIJON,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Olivier PERRIN, Vice Président au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS :

Audience publique du : 15 Septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire, en premier ressort , rendu par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2025

Copies délivrées aux parties

Copie exécutoire délivrée à :

le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail à usage d’habitation à effet au 28 juillet 2021, l’organisme ORVITIS (Office public de l’Habitat de la Côte d’Or) a donné en location à Madame [Z] [V] un logement de type T3 et un garage n°37, situés [Adresse 3] à [Localité 2]. Le bail a été consenti moyennant paiement d’un loyer mensuel initial de 385,17 euros et de 94 euros de provision sur charges mensuelles.

Un commandement d’avoir à cesser des troubles du voisinage, et visant la clause résolutoire, a été signifié à la locataire par acte du 13 août 2024 remis à personne. Il faisait suite à une lettre recommandée envoyée à Madame [V] courant juillet 2024.

***

Se plaignant du fait que la locataire serait à l’origine de troubles de jouissance à l’égard du voisinage immédiat, l’organisme ORVITIS a fait délivrer à Madame [V], le 16 mai 2025, une assignation d’avoir à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon, aux fins de résiliation du bail d’habitation.

***

À l’audience du 15 septembre 2025, les parties ont comparu et ont exposé leurs moyens et prétentions.

L’organisme ORVITIS a maintenu ses moyens et prétentions.

Madame [Z] [V] a contesté avoir commis des troubles de jouissance à l’encontre du voisinage. Elle a invoqué des faits anciens, aujourd’hui résolus. Elle a déclaré se soigner pour lutter contre l’alcoolisme et a versé un certificat médical sur ce sujet.

La décision a été mise en délibéré au 02 décembre 2025.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 1728 du code civil, « le preneur est tenu (…) d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail (…) ».

Sur le fondement de ce texte, les cours et tribunaux sont amenés, en fonction des éléments de preuve qui leur sont apportés, de prononcer la résiliation du bail si, par exemple, des nuisances ont été commises, tels des bruits intempestifs du preneur, des tapages nocturnes, des invectives à l’égard des passants ou d’autres locataires, etc.

La résiliation peut être ordonnée si les nuisances de voisinage ont été commises par les locataires eux-mêmes ou par des personnes présentes à leur domicile, tels des enfants ou des personnes invitées.

Par ailleurs le contrat de bail à effet au 28 juillet 2021, dans son article 6, alinéa b/ (« Obligations du locataire »), impose à Madame [V] d’user paisiblement des lieux donnés à bail.

***

En l’occurrence, l’organisme ORVITIS a versé aux débats plusieurs pièces.

Les pièces n°1, n°2 et n°3 ne seront pas examinées car elles ne se rapportent pas directement aux reproches énoncés par le bailleur à l’égard de la locataire.

Le juge écarte aussi les attestations concernant les années 2021 à 2023 (pièces n°19 à 22), estimées trop anciennes, et doit analyser uniquement les plaintes et attestations concernant les années 2024 et 2025.

***

Certaines pièces versées aux débats font état de plusieurs séries de faits :

* pièce n°12 : liste des interventions de la Gendarmerie nationale au sein de la résidence, pour la période de septembre 2021 à août 2024, en raison de troubles réguliers du voisinage occasionnés par Madame [V].

* pièces n°13, n°14, n°16, n°17 et n°18 concernant des faits constatés par des voisins courant 2024 : Madame [V] a causé des tapages nocturnes (cris et hurlements) et diurnes (insultes) et a jeté des objets depuis la fenêtre de son logement ;

* pièces n°4, n°5, n°6, n°7 et n°9 concernant des faits constatés par des voisins courant avril 2025 : Madame [V] a versé depuis son balcon ou sa fenêtre de l’eau de javel en direction du rez-de-chaussée et déplace des meubles durant la nuit ;

* pièces n°8, n°24, n°25, n°26, n°27, n°31, n°32, n°33, n°34 et n°35 concernant des faits constatés par des voisins courant mai et juin 2025 : Madame [V] a versé depuis son balcon ou sa fenêtre de l’eau de javel en direction du rez-de-chaussée ainsi que des ordures, elle crie et insulte le voisinage ;

* pièce n°23 concernant une pétition du 2 mai 2025 de trois voisins réclamant le départ de la résidence de Madame [V].

Les précitées et versées aux débats montrent que les lieux donnés à bail n’ont pas été utilisés « paisiblement » par la locataire.

Il s’agit de troubles répétés et anormaux du voisinage, qui se sont déroulés sur au moins 18 mois. Plusieurs pièces montrent que la situation est ressentie comme insupportable depuis longtemps par des voisins.

Il y a eu violation des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 6 du contrat de bail.

Le bailleur est donc bien fondé à solliciter la résiliation du bail par application des dispositions de l’article 1728 du code civil et des stipulations contractuelles, ainsi que par la mise en œuvre de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail.

Le bailleur est autorisé à faire procéder à l’expulsion de la locataire, qui sera tenue d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux.

Les faits de l’espèce ne justifient pas de condamner, en sus, Madame [V] au paiement d’une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts. La demande d’ORVITIS à ce sujet est rejetée.

Compte tenu de l’équité, Madame [V] est condamnée à payer à l’organisme ORVITIS la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les faits de l’espèce justifient de ne pas écarter l’exécution provisoire qui est de droit et qui, en l’occurrence, est compatible avec la nature du litige.

« Partie perdante » au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [V] est tenue du paiement des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par décision contradictoire, rendue par mise à disposition et en premier ressort :

— PRONONCE à compter de ce jour la résiliation du contrat de bail d’habitation à effet au 28 juillet 2021, par application des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 6 du contrat de bail, concernant le logement de type T3 et le garage attenant situés [Adresse 3] à [Localité 2] ;

— AUTORISE l’organisme ORVITIS (Office public de l’Habitat de la Côte d’Or) à faire procéder à l’expulsion immédiate de Madame [Z] [V] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef (notamment sa fille [R]), avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier, concernant le logement de type T3 et son garage situés [Adresse 3] à [Localité 2] ;

— AUTORISE l’organisme ORVITIS à faire transporter les meubles, objets mobiliers et véhicules garnissant les lieux dans tous garde-meubles de son choix, aux frais de la locataire ;

— DIT que Madame [Z] [V] est tenue de payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail (loyer mensuel de 385,17 euros et de 94 euros de provision sur charges mensuelles, le tout à indexer), et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

— CONDAMNE Madame [V] à payer à l’organisme ORVITIS la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DÉBOUTE l’organisme ORVITIS de ses autres demandes ;

— DÉBOUTE Madame [V] de l’intégralité de ses demandes ;

— DIT n’y avoir pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

— CONDAMNE Madame [Z] [V] à supporter les dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 2 Décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Olivier PERRIN , vice président chargé des contentieux de la protection, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,