DU 03 Juin 2025 Minute numéro :

N° RG 24/01210 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OBUM

Code NAC : 30B

Société TOURLMALINE REAL ESTATE société civile au capital social de 3 001 000,00 euros, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n 483 331 939, dont le siège social est sis au [Adresse 4], représentée par son président,

C/

S.A.R.L. RAF IMPORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Société TOURLMALINE REAL ESTATE société civile au capital social de 3 001 000,00 euros, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n 483 331 939, dont le siège social est sis au [Adresse 4], représentée par son président,, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Julie GASPARRI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 32, M^e Denis HUBERT avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K154

DÉFENDEUR

S.A.R.L. RAF IMPORT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Antonin PIBAULT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100, M^e Pierre-yves BENICHOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P09

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Débats tenus à l’audience du : 30 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 03 Juin 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature électronique du 8 novembre 2023, la société TOURMALINE REAL ESTATE a consenti un bail commercial à la société R.A.F. IMPORT, portant sur un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 5] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 10 novembre 2023, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 100 000 euros, le bénéfice d’une franchise de loyer d’un mois et le versement d’un dépôt de garantie de 25 000 euros représentant trois mois de loyer annuel hors taxes.

Le 12 septembre 2024, la société TOURMALINE REAL ESTATE a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société R.A.F. IMPORT, portant sur la somme de 57 421,20 euros en principal, outre 5 742,12 euros au titre de la clause pénale.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 décembre 2024, la société TOURMALINE REAL ESTATE a fait assigner en référé la société R.A.F. IMPORT devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Déclarer la société TOURMALINE REAL ESTATE recevable et bien fondée en l’ensemble de ses démarches,Et y faisant droit, de :

Dire y avoir lieu à référer,Condamner la société R.A.F. IMPORT à verser à la société TOURMALINE REAL ESTATE une provision de 57 421,20 euros TTC, assortie de l’intérêt de retard majoré de 6 points au titre des loyers et charges impayés à compter du 12 septembre 2024, date du commandement de payer, ainsi qu’une provision de 5 742,12 euros HT au titre de la clause pénale, Constater que la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial est acquise depuis le 12 octobre 2024,En conséquence, prononcer l’expulsion de la société R.A.F. IMPORT et de tous occupants de son chef de l’ensemble des locaux objet du contrat de bail commercial précité, sis [Adresse 1] à [Localité 5] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois commençant à courir le jour de la signification de l’ordonnance à intervenir,Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de la société R.A.F. IMPORT à la somme de 273,97 euros HT par jour,Condamner à titre provisionnel la société R.A.F. IMPORT au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux par elle et de tous occupant de son chef,Condamner la société R.A.F. IMPORT aux entiers dépens ainsi qu’à verser à la société TOURMALINE REAL ESTATE la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.L’assignation a été dénoncée aux six créanciers inscrits sur l’état des privilèges et nantissements du fonds de commerce.

L’affaire a été retenue à l’audience du 30 avril 2025 à laquelle les parties ont été entendues en leurs conclusions et observations.

Aux termes de ses conclusions développées oralement à l’audience, la société TOURMALINE REAL ESTATE actualise la dette à la somme de 190 908,64 euros et demande au juge des référés de condamner la société R.A.F. IMPORT à lui verser une provision de 190 908,64 euros TTC, assortie de l’intérêt de retard majoré de 6 points au titre des loyers et charges impayés à compter du 12 septembre 2024, date du commandement de payer, ainsi qu’une provision de 19 090,86 euros HT au titre de la clause pénale. Pour le surplus, elle maintient ses demandes aux termes de son assignation.

Selon ses dernières conclusions, développées et visées oralement à l’audience, la société R.A.F. IMPORT demande au juge des référés de :

Faire droit à la demande de la société R.A.F. IMPORT d’obtenir tout élément concernant les différentes facturations et charges réclamées par la société TOURMALINE REAL ESTATE en sus du loyer principal,Accorder une fois le décompte actualisé des sommes dues, des délais de paiement à hauteur de 24 mois, Suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, sur une durée de 24 mois pour régler l’arriéré,Dire les effets de la clause pénale excessifs en leur montant,Dire n’y avoir lieu à l’application de la clause pénale relative aux pénalités réclamées,Dire n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société R.A.F. IMPORT conteste le montant de la dette en faisant valoir qu’elle ne comprend pas les calculs effectués par le bailleur. Elle indique également qu’elle va recevoir une somme importante qui devrait lui permettre de solder sa dette et soutient que la clause pénale est excessive.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 03 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, les délais de paiement et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

Le bail conclu entre les parties le 8 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article 26 page 22) qui stipule que « à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, fraction de terme ou rappel de loyer dû après une fixation amiable ou judiciaire, dépôt de garantie, ou fond de roulement, ou leurs compléments, indemnité d’occupation due en cas de maintien dans les lieux dans les termes de l’article L. 145-28 du code de commerce ou de l’article 1240 du code civil, charges, accessoires ou pénalités à leur échéance, […] et un mois après un commandement ou une mise en demeure par exploit d’huissier demeuré infructueux, le bail sera, si bon semble au BAILLEUR, résilié de plein droit et ce, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus. »

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 12 septembre 2024 que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Le décompte arrêté au 27 mars 2025 permet d’établir que les causes du commandement de payer du 12 septembre 2024 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Si la société défenderesse conteste le montant des sommes réclamées, il convient de rappeler qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

Dès lors, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement qui a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce.

Ainsi, la clause résolutoire est en principe acquise et le bail résilié de plein droit depuis le 12 octobre 2024.

La société R.A.F. IMPORT sollicite des délais de paiement de 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant cette période.

Elle justifie avoir remis un chèque de caution de 149 973,47 euros à la société bailleresse correspondant aux arriérés de loyers et provisions de charges dus jusqu’au 1er trimestre 2025 et encaissable le 1er novembre 2025.

Elle soutient qu’elle exploite un fonds de commerce sis à [Localité 8], qu’elle est sur le point d’être évincée dans le cadre d’un plan de rénovation publique et qu’elle va percevoir une somme importante à ce titre par les Domaines, ce qui lui permettra d’apurer ses dettes. De plus, elle fait valoir qu’elle a réalisé des travaux d’aménagement dans le local pour un montant de 420 000 euros, ce qui a fortement impacté sa trésorerie, de même que la baisse de 12% de son chiffre d’affaires pour l’année 2024. Elle ne verse aucune pièce au soutien de ses déclarations.

La société TOURMALINE REAL ESTATE s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement. Elle fait valoir qu’elle a déjà accepté la proposition d’échéancier faite par la société R.A.F. IMPORT en juin 2024, ce dont elle justifie mais qui n’a pas été respecté. Elle rappelle également que la dette est très élevée et doute de la capacité de la société défenderesse à assurer le paiement du loyer courant et des mensualités du plan d’apurement s’il devait être accordé.

Il résulte des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre les effets d’une clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Aux termes de l’article 1343-5 précité, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…) ».

Or, il ressort des pièces produites et tout particulièrement du décompte arrêté au 27 mars 2025 que la dette locative a presque quadruplé depuis la délivrance du commandement de payer le 12 septembre 2024 et que la société R.A.F. IMPORT n’a procédé qu’à un seul règlement le 3 février 2025 de 8 334 euros depuis. Elle n’établit pas non plus la preuve des difficultés financières alléguées, ni de l’éventuelle indemnité d’éviction qu’elle pourrait percevoir et ne produit aucune facture relative aux travaux réalisés.

Elle ne démontre pas non plus avoir réalisé des efforts de paiement et être en capacité d’honorer les échéances d’un plan d’apurement, en sus des loyers, charges et taxes courants.

Dès lors, au regard des délais de fait dont la société R.A.F. IMPORT a déjà bénéficié, de la proposition d’échéancier acceptée par le bailleur mais non respecté par le preneur et du montant de la dette, il ne sera pas fait droit à la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 12 octobre 2024 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

En revanche, la demande d’expulsion sous astreinte de 500 euros par jour de retard n’étant ni fondée ni motivée, et le demandeur bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion sans délai avec le concours de la force publique, cette demande sera rejetée.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la société TOURMALINE REAL ESTATE réclame le versement de la somme provisionnelle de 190 908,64 euros au titre des arriérés de loyers ainsi que le règlement provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle de 273,97 euros HT correspondant au montant du loyer et des charges, multiplié par deux tel que prévu contractuellement.

Selon le décompte versé à l’audience et arrêté au 27 mars 2025 la dette locative s’élève à 190 908,64 euros. La société défenderesse conteste le montant de la dette, notamment les sommes réclamées au titre des taxes sur les bureaux, des taxes foncières et taxes sur les stationnements. Ainsi, elle estime que la dette s’élève à la somme de 149 973,47 euros au 9 avril 2025.

La société bailleresse produit le décompte actualisé, le relevé général des dépenses de 2024, les factures correspondantes comprenant notamment le tarif au m² pour les taxes, le CERFA n°6705 de la taxe sur les bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage et les surfaces de stationnement de 2024, les avis des taxes foncières pour 2024 et 2023 ainsi que le CERFA n°6705 TS-K de taxe annuelle sur les stationnements de 2024 et 2025 (pièces 6, 9 et 10).

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société R.A.F. IMPORT n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 190 908,64 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 27 mars 2025.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

La demande tendant à voir majorer l’intérêt au taux légal de 6 points en application d’une stipulation contractuelle sera rejetée car fondée sur une clause s’apparentant à une clause pénale susceptible de se heurter à une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Dès lors, il conviendra de condamner la société R.A.F. IMPORT par provision au paiement de la somme de 190 908,64 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail stipule dans son article 24 (page 21) qu’en cas de maintien dans les lieux par le preneur au terme de la fin du bail, celui-ci sera débiteur de plein droit, de la date de fin de bail jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur, d’une indemnité d’occupation, calculée prorata temporis, établie forfaitairement sur la base du dernier loyer annuel exigible, majoré d’un intérêt légal publié par le Banque de France, plus 150% auquel s’ajoutera la TVA.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la société R.A.F. IMPORT depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la clause pénale et l’indemnité de retard

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article 23 (page 20) qu’à défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur […] le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10% HT à titre d’indemnité forfaitaire, conventionnelle et irrévocable.

La demande au titre de la clause pénale doit être accueillie dès lors qu’elle est prévue au contrat et n’est pas manifestement excessive, celle-ci n’excédant pas les 10% habituels en la matière.

Dès lors, la société R.A.F. IMPORT sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 19 090,86 euros à la société TOURMALINE REAL ESTATE, correspondant à 10% du montant de la dette au titre de la clause pénale.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société R.A.F. IMPORT, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société R.A.F. IMPORT ne permet d’écarter la demande de la société TOURMALINE REAL ESTATE formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 8 novembre 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 12 octobre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 5] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société R.A.F. IMPORT et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

REJETONS la demande d’astreinte formée par la société TOURMALINE REAL ESTATE ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société R.A.F. IMPORT à payer à la société TOURMALINE REAL ESTATE la somme provisionnelle de 190.908,64 EUROS au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 27 mars 2025, avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société R.A.F. IMPORT à la société TOURMALINE REAL ESTATE, à compter du 12 octobre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons la société R.A.F. IMPORT au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS la société R.A.F. IMPORT à payer à la société TOURMALINE REAL ESTATE la somme provisionnelle de 19 090,86 euros au titre de la clause pénale ;

CONDAMNONS la société R.A.F. IMPORT au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société R.A.F. IMPORT à payer à la société TOURMALINE REAL ESTATE la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 03 Juin 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT