PREMIERE CHAMBRE

25 Septembre 2025

N° RG 24/06116 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N7UH

Code NAC : 72A

S.D.C. PRINCIPAL EV1

C/

S.C.I. PP INVEST

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 25 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 19 Juin 2025 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic la société SEGINE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 642 032 130 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Stéphanie DUPLAINE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Dominique DEMEYERE, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

S.C.I. PP INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillante

— -==o0§0o==--

La société civile PP Invest est propriétaire de plusieurs locaux et parkings situés dans l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Par jugement en date du 14 avril 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a condamné la société PP Invest au paiement de la somme de 22 529,55 euros correspondant aux charges de copropriété impayées du 1er avril 2020 au 1er octobre 2021 (4ème trimestre 2021 inclus) au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte en date du 22 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires principal EV1 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic la SAS Segine, a fait assigner devant ce tribunal la société PP Invest afin d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

Dans ses conclusions d’actualisation signifiées le 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la société PP Invest à payer les sommes de :

—  34 381,71 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024, au titre des charges de copropriété pour la période du 21 mars 2023 au 1er janvier 2025,

—  1 552,80 au titre des frais nécessaires au recouvrement,

— la capitalisation des intérêts,

—  3 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Il demande également que la société PP Invest soit condamné aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer de 195,46 euros et à la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société PP Invest a déjà été condamnée au titre du défaut de paiement des charges de copropriété et continue de ne procéder à aucun règlement depuis plusieurs années.

La société PP Invest, bien que régulièrement assignée à étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 10 avril a fixé l’affaire au 19 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que la société PP Invest est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 255, 256, 259, 262, 263, 266, 267, 270, 271, 272, 273, 277, 278, 279, 280, 281, 282, 2004, 2006, 2007, 2005, 500, 501 et 502,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 janvier 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et voté les budgets prévisionnels jusqu’au 30 septembre 2025,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure en date du 16 février 2024.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 34 381,71 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de cet article, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat.

En l’espèce, seule la sommation de payer du 10 mai 2024 a valeur de mise en demeure. En effet, la seule mise en demeure produite aux débats a été adressée à une adresse erronée, au [Adresse 3] et non au [Adresse 2].

Le syndic ne justifie donc pas avoir mis en demeure les défendeurs avant de procéder aux frais de recouvrement antérieurs au 10 mai 2024.

Il convient par ailleurs de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir effectué des diligences inhabituelles justifiant des honoraires distincts de sa rémunération forfaitaire. Ainsi, les frais intitulés « suivi contentieux » et « suivi dossier avocat », seront rejetés.

Les frais de constitution d’hypothèque ne sont pas justifiés et ne seront donc pas retenus.

Seuls les frais de la sommation de payer, dont le syndicat des copropriétaires demande à tort qu’ils soient compris dans les dépens alors qu’ils constituent une mise en demeure et ne sont pas compris dans les frais d’instance, seront retenus à hauteur de 195,46 euros.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, les intérêts commenceront à courir à compter du jour suivant la sommation de payer du 10 mai 2024.

Il convient en conséquence de condamner la société PP Invest à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 34 577,17 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2025, appel pour le 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2024 sur la somme de 16 376,57 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La société PP Invest a déjà été condamnée par tribunal judiciaire de Pontoise le 14 avril 2022, et continue de pas régler les charges de copropriété .Ses manquements systématiques et répétés à leur obligation de payer ces charges constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il convient en conséquence de condamner la société PP Invest à verser la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La société PP Invest, partie perdante, supportera les dépens de l’instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne la société PP Invest à payer au syndicat des copropriétaires principal EV1 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] les sommes de :

—  34 577,17 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2025, appel pour le 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2024 sur la somme de 16 376,57 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

—  3 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société PP Invest aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 25 septembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS