TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 1]

Minute n° 628

Références : RG n° N° RG 25/00351 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I4BU

SA [Localité 2]

C/

Mme [R] [J]

M. [S] [J]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 12 Décembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. [Localité 2] venant aux droits de la SA [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, Avocats au Barreau de DIJON

assignation en référé du 22 Juillet 2025

DEFENDEURS :

Mme [R] [J], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

M. [S] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 10 Octobre 2025

DECISION:

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 12 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 31 août 2018 soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le groupe Action Logement [Localité 3] a donné en location à [R] [J] et Monsieur [S] [J] un logement Type 5 n° 8 – étage 12 situé [Adresse 4] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer et des charges mensuels de 601,71 € ;

Suivant commandement de payer les loyers en date du 5 février 2025, le bailleur a sollicité le paiement des loyers non honorés, soit la somme de 952,35 € une copie ayant été transmise à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 5 février 2025 ;

Par acte d’un commissaire de justice déposé à l’étude le 22 juillet 2025 , la société [Localité 2] , venant aux droits de la société [Localité 3] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de DIJON afin de constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de MMadame [R] [J] et Monsieur [S] [J] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, et condamner solidairement ces derniers à lui payer le montant de la dette locative soit la somme de 952,35 euros , une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, ainsi que 300 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à tous les frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Le 22 juillet 2025 copie de cette assignation a été délivrée au représentant de l’État dans le département.

L’affaire a été utilement appelée à l’audience du 10 octobre 2025 ;

À cette audience, la société [Localité 2], représentée par son conseil, a réitéré et soutenu oralement ses demandes, sauf à produire un nouveau décompte laissant apparaître un solde débiteur de 2 951,25 € mois de septembre 2025 inclus, frais déduits.

Madame [R] [J] est présente à l’audience, tandis que Monsieur [S] [J] n’est ni présent ni représenté.

Les parties présentes ont été informées de la date du délibéré, fixée au 12 décembre 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge du contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir d’un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L''assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département de la Côte d’Or le 22 juillet 2025 , soit deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions deux mois avant la notification de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 ;

La demande sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats :

Que depuis le 31 août 2018 Madame [R] [J] et Monsieur [S] [J] sont locataires auprès du Groupe Action Logement, [Localité 3] d’un appartement type 5 n° 8 – étage 12 situé [Adresse 4] à [Localité 4] .

Que le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, celui-ci pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un mois en cas de non justificatif d’une assurance locative.

Que les locataires ont failli à leur obligation contractuelle principale de payer les loyers et charges récupérables au terme convenu , et n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer qui leur a été délivré le 5 février 2025 .

Qu’en conséquence, les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à compter du 6 avril 2025 ;

Que depuis l’acquisition de la clause résolutoire, Madame [R] [J] et Monsieur [S] [J] sont occupants sans droit ni titre de sorte que, faute de libération spontanée des lieux, il pourra être procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article l 412-1 du Code de procédures civiles d’exécution.

En outre, afin de réparer le préjudice découlant pour la bailleresse de l’occupation indue de son bien immobilier, il y a lieu de condamner solidairement Madame [R] [J] et Monsieur [S] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelles , sur la base du loyer et des charges afférentes au jour des présentes, du présent jugement jusqu’à la totale libération des lieux loués ;

Il ressort du dernier décompte versé à l’audience que les locataires restent devoir à [Localité 2] , au titre de l’arriéré locatif, la somme de 2 951,25 € , mois de septembre 2025 inclus inclus, somme qui n’est pas contestée par Madame [J] à l’audience ;

En conséquence, Madame [R] [J] et Monsieur [S] [J] seront condamnés solidairement à payer à la requérante la somme de 2 951,25 € mois de septembre 2025 inclus,, ce avec intérêts au taux légal à compter à compter de la signification du commandement de payer ;

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes du paragraphe V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

A l’audience, Madame [R] [J] sollicite des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire. Elle propose de régler 100 € en plus du loyer courant. Elle indique qu’elle a retrouvé un emploi en CDI en février 2025, que son mari est au chômage, qu’il s ont 3 enfants à charge.

Elle n’apporte à l’audience aucun justificatif sur sa situation professionnelle et financière se contentant d’indiquer que c’est l’assistance sociale qui devait transmettre les documents.

Selon le diagnostic social , les APL sont suspendues, Madame toucherait 1 250 € par mois, son mari 1 100 € de chômage, le reste étant des prestations familiales. Madame a démissionné de son emploi en octobre 2014 étant en burn out. Elle n’a donc pas reçu de salaire ni d’allocations chômage.

Me [P] s’oppose à la demande de délais en précisant que les promesses ne sont pas tenues.

Selon le décompte versé aux débats, les seuls règlements effectués par le couple date du mois d’août pour , et du mois de septembre 2025 pour 450,22 € ce qui ne correspond pas au montant total du loyer et des charges ( 668,39 € ) les autres paiements proviennent de la CAF Autrement dit, le couple n’est pas en mesure d’honorer son loyer.

Compte tenu de ces éléments, et de l’absence de garantie des débiteurs la demande de

délais avec effet suspensif de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner solidairement Madame [R] [J] et Monsieur [S] [J] aux dépens de l’instance, lesquels comprennent notamment le coût du commandement et de l’assignation en référé, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il est équitable de condamner solidairement Madame [R] [J] et Monsieur [S] [J] à régler à la société d’HLM [Localité 2] la somme de 300 € au titre de ses frais irrépétibles.

En application des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dijon,statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort , à titre provisoire et renvoyant au fond pour le surplus,

CONSTATONS que la clause résolutoire figurant au bail du logement conclu le 31 août 2018 entre la société [Localité 3] Madame [R] [J] et Monsieur [S] [J] est acquise à compter du 6 avril 2025 pour le logement type 5 n° 8 – étage 12 situé [Adresse 4] à [Localité 4].

CONDAMNONS solidairement Madame [R] [J] et Monsieur [S] [J] à payer à la société d’HLM [Localité 2] la somme provisionnelle de 2 951,25 € mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer.

REJETONS la demande de délais avec effet suspensif de la clause résolutoire de Madame [R] [J] faute de justificatifs et de garantie financière.

CONDAMNONS solidairement Madame [R] [J] et Monsieur [S] [J] à verser mensuellement à la société [Localité 2] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, , avec indexation, à compter de la résiliation du bail , et ce jusqu’à complète libération effective et définitive des lieux.

ORDONNONS à Madame [R] [J] et Monsieur [S] [J] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la présente ordonnance.

DISONS qu’à défaut pour Madame [R] [J] et Monsieur [S] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société [Localité 2] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

CONDAMNONS solidairement Madame [R] [J] et Monsieur [S] [J] à régler à la société [Localité 2] la somme de 300 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

CONDAMNONS solidairement Madame [R] [J] et Monsieur [S] [J] aux frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer, de la notification CCAPEX, de la présente assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières par application de l’article 696 du code de procédure civile.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire, frais et dépens compris.

RAPPELONS que Madame [R] [J] et Monsieur [S] [J] seront également tenues solidairement au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution de la décision à intervenir conformément aux dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

DISONS que la présente décision sera transmise au Préfet de la Côte d’Or.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 12 Décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame LANGLOIS Marie , magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,