TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Affaire : [M] [R] épouse [Y]

c/

S.A.S. ZS 23

N° RG 24/00476 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-INPO

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE – 31Me [U] [I] – 26

ORDONNANCE DU : 26 FEVRIER 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

Mme [M] [R] épouse [Y]

née le 16 Mai 1952 à [Localité 9] (VAL-DE-MARNE)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Arnaud JOUBERT de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de Dijon, postulant, M^e Christel BOISSEL, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de Paris, plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.S. ZS 23

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Me [U] [I], demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 janvier 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 4 octobre 2021, Mme [M] [R] épouse [Y] a consenti à la mise à disposition d’une licence IV pour l’exploitation d’un débit de boissons situé [Adresse 7] à [Localité 8] à la SAS ZS 23 , moyennant un loyer principal annuel de 3 600 € TTC.

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024 ,Mme [M] [R] épouse [Y] a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé la société SAS ZS 23 , aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue à l’article 8, page 4 de la convention de mise à disposition et donc la résiliation de celle-ci ;

— condamner la société SAS ZS 23 à payer à Mme [M] [R] épouse [Y] à titre de provision sur les loyers dus assortie des intérêts de retard stipulés au contrat de mise à disposition la somme de 9 300 €,

— condamner la société SAS ZS 23 à payer à Mme [M] [R] épouse [Y] la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société SAS ZS 23 aux dépens.

Mme [M] [R] épouse [Y] a actualisé sa demande à la somme provisionnelle de 10 200 € au titre des loyers dus au 15 octobre 2024.

Mme [M] [R] épouse [Y] a fait valoir que :

dès la mise à disposition de la licence IV, la société SAS ZS 23 ne s’est pas acquittée du paiement des loyers ;

le bailleur lui a fait délivrer le 31 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 7500 € et la société SAS 23 ne s’est acquittée d’aucune des causes de ce commandement dans le délai d’un mois ;

la SAS ZS 23 n’a pas cru devoir saisir le tribunal d’une demande de délai dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer ; elle n’a pas non plus pris attache avec le bailleur pour faire état d’une quelconque difficulté économique et son obligation n’est pas sérieusement contestable ;

le bailleur s’oppose à toute demande de délai de la part du preneur qui n’a pas repris le paiement des loyers courants et n’a payé aucun loyer depuis le début du contrat de mise à disposition.

La SAS ZS 23 a demandé au juge des référés de :

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,

en conséquence :

— débouter Mme [M] [R] épouse [Y] de l’intégralité de ses demandes,

— autoriser la SAS ZS 23 à se libérer de sa dette de loyer en 12 mensualités de 1 000 € , la dernière majorée ou minorée selon le cas, du solde de la dette , payable le 5 de chaque mois en plus du loyer et pour la première fois le 5 janvier 2025,

— mettre à la charge de chacune des parties les dépens qu’elles ont exposés.

La société ZS 23 a fait valoir que :

dès la prise de possession des locaux, elle a confié à la société Ambiance intérieure la réalisation des travaux d’aménagement qui consistait en la transformation de l’ancienne agence d’intérim en bar restaurant ;

les travaux ont démarré le 9 juin 2022 et la société Ambiance intérieure s’était engagée à terminer les travaux et l’aménagement mobilier le 25 septembre 2022 ;

suite à l’incompétence de la société Ambiance intérieure , la société ZS 23 lui notifiait la résiliation du contrat pour faute et le chantier est à l’arrêt depuis septembre 2022 si bien que la société ZS 23 et dans l’incapacité d’exploiter le fonds ;

la société Ambiance intérieure a assigné le 21 décembre 2022 la société ZS 23 devant le juge des référés du tribunal de commerce de Dijon afin d’obtenir diverses indemnités au titre de la résolution du contrat ; par ordonnance du 10 mai 2023 le juge des référés a débouté la société Ambiance intérieure de ses demandes et a fait droit à la demande d’expertise judiciaire de la société ZS 23 ; le 26 avril 2024 l’expert judiciaire a déposé son rapport d’expertise définitif dont il résulte l’existence de plusieurs malfaçons et non façons ; la société ZS 23 a saisi le tribunal de commerce de Dijon aux fins d’obtenir la condamnation de la société Ambiance intérieure à l’indemnisation de l’intégralité des préjudices, la procédure étant actuellement pendante devant le tribunal de commerce ;

la société ZS 23 sollicite des délais de paiement dès lors que c’est en raison des difficultés rencontrées avec la société Ambiance intérieure qu’elle n’a pas pu régler son loyer ;

le projet de la société ZS 23 a également été freiné par une assignation du 12 septembre 2022 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], le syndicat des copropriétaires ayant sollicité le juge des référés pour prononcer la condamnation solidaire de la société ZS 23 et de la SCI la Canopee à remettre les lieux concernés par les travaux dans leur état initial, le juge des référés ayant ordonné une mesure de médiation qui n’a pas pu être finalisée compte tenu de l’expertise judiciaire ordonnée par le tribunal de commerce ;

c’est d’ailleurs en raison de toutes ces difficultés que le bailleur a attendu presque deux ans après la régularisation du bail commercial pour délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire ;

malgré les difficultés connues du bailleur, la société ZS 23 conserve la confiance de son établissement bancaire qui s’engage notamment à poursuivre le financement des travaux sous réserve que le bail soit maintenu, l’ouverture de l’établissement étant espéré janvier 2025 ;

la société ZS 23 a assigné à heure indiquée la société Ambiance intérieure devant le tribunal de commerce aux fins d’obtenir sa condamnation à l’indemnisation de son préjudice financier comprenant les loyers dus au bailleur ; la condamnation par provision de la société Ambiance intérieure au titre du montant retenu par l’expert judiciaire ne souffre d’aucune contestation sérieuse et le recouvrement de ce montant permettra à la société ZS 23 de régler sa dette de loyer ; enfin dès l’ouverture de son établissement et alors que le chiffre d’affaires prévisionnel est de 900 € par jour en moyenne, la société ZS 23 disposera des ressources suffisantes pour envisager la mise en place des délais de paiement ; en conséquence la société ZS 23 apporte la preuve de sa bonne foi et de sa volonté de payer le loyer ; il convient en conséquence de lui allouer des délais de paiement.

Lors de l’audience du 16 octobre 2024, Mme [M] [R] épouse [Y] a maintenu ses demandes ; la société SAS ZS 23 a demandé au juge des référés de surseoir à statuer dans l’attente de la décision du tribunal de commerce visant à obtenir une provision sur l’indemnisation de la SAS ZS 23.

Par une ordonnance du 2 décembre 2024, le juge des référés a ré-ouvert les débats à l’audience du 22 janvier 2025 pour permettre aux parties d’actualiser leurs demandes , propositions et versement de pièces sur la situation financière de la SAS ZS 23 et les perspectives d’ouverture du restaurant dans le local, objet du bail commercial.

Dans ses dernières écritures développées à l’audience du 22 janvier 2025 auxquelles il convient de se référer, Mme [M] [R] épouse [Y] a maintenu l’intégralité de ses demandes, portant sa demande de provision à la somme de 11 100 € due au 20 janvier 2025.

Mme [M] [R] épouse [Y] a fait valoir que :

elle n’a toujours pas perçu le moindre loyer et la SAS ZS 23 n’a pas communiqué la décision du tribunal de commerce ;

elle s’oppose à toute demande de délais de paiement de la part du preneur qui n’a jamais justifié de difficultés financières , qui n’a jamais payé aucun loyer et qui ne présente aucune garantie quant à sa capacité de rembourser les loyers.

Dans ses dernières écritures complémentaires développées à l’audience du 22 janvier 2025 auxquelles il convient de se référer, la SAS ZS 23 a maintenu ses précédentes demandes.

Elle a fait valoir que :

par une ordonnance de référé du 20 novembre 2024, le président du tribunal de commerce a fait droit à la demande de provision de la SAS ZS 23 à l’encontre de la société Ambiance Intérieure à hauteur de 126 412, 65 € ; la société Ambiance Intérieure a assigné la SAS ZS 23 afin de suspension de l’exécution provisoire devant Mme la première présidente de la cour d’appel ;

elle a fait actualiser le prévisionnel de l’exploitation du fonds par son expert comptable et il s’en déduit que dès qu’elle sera en mesure d’exploiter le fonds de commerce, elle pourra honorer sa dette à l’égard de Mme [M] [R] épouse [Y].

Par une note en délibéré préalablement autorisée du 24 février 2025 , la SAS ZS 23 informait le juge des référés que par une ordonnance de Mme la première présidente, il avait été fait droit à la demande de suspension de l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé du tribunal de commerce, l’audience de plaidoirie au fond étant fixée au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que la convention de mise à disposition de licence IV liant les parties comporte dans son article 8 une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement d’un seul terme du loyer et après un mois suivant la délivrance du commandement de payer visant ladite clause demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la SAS ZS 23 le 31 janvier 2024 concernant les loyers de la licence IV arrêtés au 1er janvier 2024 à la somme de 7 500 € .

Il est constant que le preneur ne s’est acquitté d’aucune de ces sommes dans le délai d’un mois et que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

La SAS ZS 23 ne conteste pas le montant des loyers impayés.

Elle sollicite des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil qui prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de deux années, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

Selon le décompte produit aux débats qui n’est pas contesté par la SAS ZS 23 quant au montant des loyers impayés , la créance s’élève au mois de janvier 2025 à la somme de 11 100 € TTC.

Il y a donc lieu de condamner par provision la SAS ZS 23 au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

La SAS ZS 23 sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois pour régler sa dette : il sera observé que depuis la conclusion de la convention de mise à disposition de licence IV qui prenait effet le 1er janvier 2022, la SAS ZS 23 ne s’est acquittée d’aucune somme à l’égard de Mme [M] [R] épouse [Y]; il résulte des écritures et pièces de la SAS ZS 23 que celle-ci a rencontré des difficultés quant à la réalisation des travaux d’aménagement du local loué ; le bailleur n’a d’ailleurs pas délivré de commandement de payer avant le 31 janvier 2024, soit 20 mois après la prise d’effet du bail.

A ce jour, la SAS ZS 23 n’a toujours pas réglé la moindre somme à Mme [M] [R] épouse [Y] et ne justifie pas être en mesure de s’acquitter des loyers de la licence IV à leur échéance, pas plus que des loyers du bail commercial ; même pour le cas où la société Ambiance Intérieure se verrait condamnée à lui payer la somme de 126 412,65 €, somme que la SAS ZS 23 déclare vouloir affecter au paiement de son arriéré locatif, elle ne justifie pas de la façon dont elle pourrait alors financer les travaux nécessaires à l’ouverture du commerce.

Le juge des référés ne dispose pas, après la réouverture des débats, d’éléments d’information permettant de savoir quand l’activité de la SAS ZS 23 dans les locaux loués pourrait commencer, si bien que les comptes provisionnels de l’exploitation du fonds à compter du 1er janvier 2025 ne peuvent emporter sa conviction.

Enfin, il convient de remarquer que la SAS ZS 23 a déjà dans les faits bénéficié de larges délais de paiement puisque qu’il est acquis qu’elle n’a réglé aucune somme depuis la prise d’effet du contrat le 1er janvier 2022 et qu’elle a été assignée en référé le 13 septembre 2024.

Il n’y a dès lors pas lieu de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire et de constater la résiliation de la convention de mise à disposition de licence IV.

La SAS ZS 23 qui succombe est condamnée aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [M] [R] épouse [Y] les frais irrépétibles qu’elle a du engager et la SAS ZS 23 est condamnée à lui payer la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort:

Vu les articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Déboutons la SAS ZS 23 de sa demande de délais de paiement,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue à l’article 8 de la convention de mise à disposition de licence IV et constatons dès lors la résiliation de celle-ci ;

Condamnons la SAS ZS 23 à payer à Mme [M] [R] épouse [Y] à titre de provision sur les loyers dus la somme de 11 100 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Condamner la SAS ZS 23 à payer à Mme [M] [R] épouse [Y] la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SAS ZS 23 aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Le Greffier Le Président