TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09284 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBHY

N° MINUTE : 7/2026

JUGEMENT

rendu le 13 mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, [Adresse 1], représentée par le cabinet de Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #P0516

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [E], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 15 janvier 2026

JUGEMENT

réputé et en premier ressort prononcé le 13 mars 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 13 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09284 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBHY

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé à effet du 25 octobre 2024, Mme [C] [D] représentée par la SARL MRZ a donné à bail à M. [M] [E] un appartement à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée, [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 700 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Par un contrat de cautionnement de type Visale, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de M. [M] [E] pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation notamment.

Des loyers étant demeurés impayés et après indemnisation de la bailleresse, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à M. [M] [E] par acte de commissaire de justice du 05 mars 2025, un commandement de payer sous deux mois la somme de 3 000 euros correspondant à l’arriéré locatif au 28 février 2025 s’agissant des loyers et charges de novembre, décembre 2024, janvier et février 2025 restés impayés, et visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordinations des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [M] [E] le 10 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025 signifié à personne, la société ACTION LOGEMENT SERVICES en sa qualité de caution subrogée dans les droits de la bailleresse a fait assigner M. [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer acquise la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de M. [M] [E] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— le condamner à lui payer la somme de 4 358 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 05 mars 2025 sur la somme de 3 000 euros et de l’assignation pour le surplus, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— le condamner à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er octobre 2025. Toutefois, aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 15 janvier 2026 l’affaire a été appelée et retenue. La société ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil indique que le locataire a quitté les lieux. Elle renonce à demander l’expulsion de M. [M] [E] et aux demandes subséquentes et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance pour le surplus, le montant de sa créance étant inchangé.

Bien que régulièrement assigné à personne, M. [M] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier de son débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement reprend les conditions permettant l’engagement de caution de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et le fait que les quittances qui lui sont délivrées la subrogent dans tous les droits et actions du bailleur sur les sommes versées. La subrogation permet à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire du contrat de bail, ainsi qu’en fixation d’une indemnité d’occupation.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit les quittances subrogatives visant les sommes qu’elle a versées.

Il en résulte que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de la bailleresse.

Sur la recevabilité de l’action

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant l’assignation et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

L’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Il appartient au locataire de procéder au paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu à effet du 25 octobre 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 05 mars 2025 pour la somme en principal de 3 000 euros. Ce commandement rappelle la mention selon laquelle le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, il s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs à la dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et aux quittances subrogatives jointes et est ainsi valable. S’agissant du délai de deux mois qu’il vise, il sera retenu, étant plus favorable au locataire.

Il ressort des pièces produites que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05 mai 2025 à minuit.

En conséquence, M. [M] [E] étant occupant sans droit ni titre à compter du 06 mai 2025, il est redevable à compter de cette date d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [M] [E] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. La défenderesse y sera condamnée.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que M. [M] [E] reste devoir la somme de 4 358 euros correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés selon les quittances subrogatives produites, échéance d’août 2025 incluse.

Informé des enjeux de la présente procédure, M. [M] [E], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de contestation sur le principe ou le montant de la dette. Il ne forme aucune explication de nature à envisager son maintien dans les lieux et ne sollicite pas de délais de paiement.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 4 358 euros correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés selon le décompte et les quittances subrogatives produites, échéance d’août 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 05 mars 2025 sur la somme de 3 000 euros et à compter de l’assignation du 29 septembre 2025 sur la somme de 4 358 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu à effet du 25 octobre 2024 entre Mme [C] [D] représentée par la SARL MRZ et M. [M] [E] concernant un appartement à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée, [Adresse 4], sont réunies à la date du 05 mai 2025 à minuit,

DIT que M. [M] [E] est redevable envers la société ACTION LOGEMENT SERVICES d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 06 mai 2025,

CONDAMNE M. [M] [E] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 358 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, échéance d’août 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du 05 mars 2025 sur la somme de 3 000 euros et à compter du 29 septembre 2025 sur la somme de 4 358 euros,

CONDAMNE M. [M] [E] aux dépens de la présente instance,

CONDAMNE M. [M] [E] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que conformément à l’article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date,

DIT que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier Le Président