TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/00539 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6TW

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 NOVEMBRE 2024

MINUTE N° 24/03534

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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 17 octobre 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La Société IMMORENTE

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A815

ET :

La Société AVENIR SANTE SERVICES, prise en la personne de Maître [I] [D], es qualité d’Administrateur provisoire de la Société, selon ordonnance de référé du 3 juillet 2024,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0335

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 février 2019, la société OPCI FONCIERE DE LA COMETE, aux droits de laquelle vient la société IMMORENTE, a consenti à la société AVENIR SANTE SERVICES un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Adresse 7] [Localité 1].

Par acte du 22 janvier 2021, la société IMMORENTE a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société AVENIR SANTE SERVICES pour faire constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers et obtenir l’expulsion de la société des locaux loués. Elle s’est néanmoins désistée de ses demandes, la dette par la société AVENIR SANTE SERVICES ayant été réglée.

Des loyers étant de nouveau demeurés impayés, la société IMMORENTE a fait délivrer le 10 janvier 2024 à la société AVENIR SANTE SERVICES un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 75.000 euros.

Par acte du 13 mars 2024, la société IMMORENTE a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société AVENIR SANTE SERVICES, pour :

faire constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;obtenir l’expulsion de la société et de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec assistance de la force publique, et l’enlèvement et la séquestration des meubles ;se voir autoriser à conserver le dépôt de garantie ;la voir condamner à lui payer à titre provisionnel :une somme de 105.751,27 euros à valoir sur les loyers et charges impayés, augmentée d’un intérêt de retard calculé sur le taux légal majoré de quatre points,une somme de 10.575,12 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le bail,une indemnité correspondant à neuf mois de loyer calculée au jour de la résiliation et indexée au jour de son paiement,une indemnité mensuelle d’occupation égale à une fois et demie le loyer mensuel principal en vigueur à la date de résiliation, outre les charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux,outre la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, y compris le coût du commandement de payer.

Après renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A l’audience, la société IMMORENTE sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualise sa créance à la somme de 211.654,06 euros arrêtée au 4ème trimestre 2024 inclus et indique accepter que soient accordés à la défenderesse des délais de paiement de 18 mois avec clause de déchéance du terme.

Par écritures déposées à l’audience et soutenues oralement, la société AVENIR SANTE SERVICES, prise en la personne de Maître [I] [D] es qualité d’administrateur provisoire de la société reconnaît devoir la somme visée au commandement de payer du 10 janvier 2024, sollicite l’octroi de délais de paiement de 24 mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour s’acquitter de l’arriéré du montant des loyers et charges impayés et la suspension des effets de la clause résolutoire du contrat de bail pendant cette période.

Elle fait état de difficultés financières liées notamment à la baisse de fréquentation, en 2023 et 2024, du centre de santé qui exploite les locaux et à un désaccord entre associés et explique que le tribunal de commerce de Bobigny a, par ordonnance en date du 3 juillet 2024, désigné un administrateur provisoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 10 janvier 2024 pour le paiement de la somme en principal de 75.000 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte produit à l’audience, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 11 février 2024. L’obligation de la société AVENIR SANTE SERVICES de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Par ailleurs, la société IMMORENTE justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 15 octobre 2024, que la société AVENIR SANTE SERVICES reste lui devoir à cette date une somme de 211.654,06 euros, déduction faite du paiement débité le 19 avril 2024 d’un montant de 54,78 euros.

La société AVENIR SANTE SERVICES est condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024 sur la somme de 75.000 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, sans majoration.

Toutefois, il convient, eu égard à ses efforts de paiement, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets, l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, et une indemnité d’occupation sera due jusqu’au départ effectif des lieux.

Il est relevé à cet égard que la société IMMORENTE sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouverait privée du fait de la résiliation du bail et peut s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l’espèce, elle est susceptible d’apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale, de conservation du dépôt de garantie et de paiement d’une indemnité correspondant à neuf mois de loyer.

La société AVENIR SANTE SERVICES, succombante, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société IMMORENTE l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

Condamnons la société AVENIR SANTE SERVICES à payer à la société IMMORENTE la somme provisionnelle de 211.654,06 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée à la date du 15 octobre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024 sur la somme de 75.000 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Autorisons la société AVENIR SANTE SERVICES à se libérer du paiement de cette somme en 18 acomptes mensuels de 11.758 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, lesquels demeurent payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance et les suivants avant le 5 du mois ;

Disons que les effets de la clause résolutoire ne produiront pas effet si la société AVENIR SANTE SERVICES se libère de sa dette selon ces modalités ;

Disons qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’une seule des échéances courantes à leur terme :

l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire produira son plein et entier effet, et le contrat se trouvera résilié,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la société AVENIR SANTE SERVICES et de tous occupants de son chef hors des lieux loués sis [Adresse 5] [Localité 8] [Adresse 2] meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,la société AVENIR SANTE SERVICES devra payer mensuellement à la société IMMORENTE, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail, outre les charges et les taxes ;

Disons n’y avoir lieu à référé quant à la clause pénale, à la conservation du dépôt de garantie et au paiement d’une indemnité correspondant à neuf mois de loyer ;

Condamnons la société AVENIR SANTE SERVICES à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société AVENIR SANTE SERVICES à payer à la société IMMORENTE la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 28 NOVEMBRE 2024.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE