Tribunal Judiciaire de Dijon, Ppp jcp, 9 septembre 2025, n° 25/00131

TJ Dijon 9 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Clause résolutoire pour défaut de paiement
La cour a constaté que le commandement de payer a été signifié et que les loyers n'ont pas été réglés, rendant la résiliation du bail effective.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a jugé que les locataires doivent quitter les lieux suite à la résiliation du bail, et a ordonné leur expulsion.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires avaient des arriérés de loyers et a ordonné leur paiement.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a jugé que le bailleur a droit à une indemnité d'occupation pour la période de maintien dans les lieux des locataires après la résiliation.
Accepté
Dépens de l'instance
La cour a condamné les locataires aux dépens de l'instance, conformément aux dispositions du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Dijon, ppp jcp, 9 sept. 2025, n° 25/00131
Numéro(s) :	25/00131
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Roger LEMONNIER
Cabinet(s) :	SCP LDGR
Parties :	S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00131 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IYMI

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Mme [O] [Y]

M. [M] [R]

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Emilie CAMPANAUD, avocat au barreau de DIJON

assignation en date du 28 Mars 2025

DEFENDEURS :

Mme [O] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

M. [M] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Monsieur FRANCK Cyrille, magistrat exerçant à titre temporaire au tribunal judiciaire de Dijon, ayant la qualité de juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame BAZEROLLE Géraldine

DEBATS:

Audience publique du : 30 juin 2025

JUGEMENT :

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 9 Septembre 2025

Copies délivrées aux parties

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 5 septembre 2023 consenti par Madame [D] [T], Monsieur [M] [R] et Madame [F] [Y] ont pris en location un logement situé [Adresse 4] [Localité 5].

Suivant contrat en date du 4 septembre 2023, Madame [D] [T] a bénéficié au profit de son locataire du dispositif de cautionnement « VISALE » dispensé par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Par acte d’huissier en date du 28 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [M] [R] et Madame [F] [Y] devant le Tribunal judiciaire de DIJON aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [R] et Madame [F] [Y] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement les locataires à lui payer :

* la somme de 10.187 € à valoir sur l’arriéré des loyers, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 mars 2024 sur la somme de 2520 € et pour le surplus à compter de l’assignation,

*une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [F] [Y] au paiement de la somme de 800.00€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 30 juin 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 20 juin 2025 à la somme de 12.077 €, maintient l’intégralité de ses demandes et s’en rapporte oralement à ses conclusions.

Bien que régulièrement assignés suivant acte d’huissier signifié à étude, Monsieur [M] [R] et Madame [F] [Y] n’étaient ni présents, ni représentés.

Monsieur [M] [R] et Madame [F] [Y] ne se sont pas présentés à l’enquête sociale prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 28 mars 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique émis le 31 mars 2025.

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est justifié de la saisine de la CCAPEX par la production d’un accusé de réception électronique en date du 5 mars 2024.

La demande est donc recevable à ces égards.

Par ailleurs, en application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce il ressort des pièces de la procédure qu’à la suite de la défaillance de Monsieur [M] [R] et Madame [F] [Y], la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir réglé au bailleur les loyers et charges exigibles des mois de novembre 2023 à avril 2025 et avoir reçu de Madame [D] [T] une quittance subrogative pour un montant de 12.077 € pour lequel le bailleur l’a subrogé dans ses droits et actions contre les locataires défaillante.

En outre, le contrat de cautionnement VISALE conclu le 4 septembre 2023 entre Madame [D] [T] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit dans son article 8.1 que, dès que la caution aura payé le bailleur, celle-ci sera subrogée dans tous ses droits et actions et pourra agir en recouvrement, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

Dès lors, l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES contre Monsieur [M] [R] et Madame [F] [Y] est recevable à cet égard.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié aux locataires le 4 mars 2024 pour la somme de 2520€ (hors frais de justice) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 12 février 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 5 mai 2024.

Il y a donc lieu d’inviter les locataires à quitter les lieux et à défaut d’ordonner leur expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur la créance du bailleur

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 20 juin 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 12.077 € au paiement de laquelle seront solidairement condamnés Monsieur [M] [R] et Madame [F] [Y], outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 mars 2024, conformément à l’article 1231-6 du Code civil, sur la somme de 2520 € et pour le surplus à compter de l’assignation.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondantes à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation.

Par ailleurs, le demandeur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Monsieur [M] [R] et Madame [F] [Y] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail en date du 5 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [R] et Madame [F] [Y] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Une somme de 200.00€ sera allouée de ce chef à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

PAR CES MOTIFS

Le magistrat à titre temporaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 5 mai 2024, concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] ;

DIT que Monsieur [M] [R] et Madame [F] [Y] devront libérer les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [R] et Madame [F] [Y] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [F] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant, à compter du 5 mai 2024 et ce jusqu’à libération effective des lieux, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglé au bailleur à ce titre ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [F] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 12.077 € correspondante au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 20 juin 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 mars 2024 sur la somme de 2520€ et pour le surplus à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [F] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200.00€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [R] et Madame [F] [Y] à supporter les dépens de l’instance comprenant, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction le neuf septembre deux mille vingt-cinq, les parties en ayant été avisées conformément à l’article 450 du code de procédure civile , la minute étant signée par Monsieur Cyrille FRANCK, magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffière.

Le Greffier Le Magistrat à titre temporaire