N° RG 24/11388 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NEIA

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 24/11388 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NEIA

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Grégoire FAURE

Le

Le Greffier

M^e Grégoire FAURE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

JUGEMENT DU 08 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LA [Adresse 9] AFFAIRE agissant par son syndic, la SAS TMG – TERRES ET MAISONS GESTION, ayant son siège social [Adresse 5], agissant par son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 163

DEFENDERESSE :

SARL [P], inscrite au RCS de [Localité 16] sous le n° 501.155.923.prise en la personne de son gérant, Monsieur [H] [Z], domicilié [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Célia HOFFSTETTER, Juge, Président,

assistée de Sameh ATEK, Greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Célia HOFFSTETTER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 Janvier 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Célia HOFFSTETTER, Juge et par Sameh ATEK, Greffier

N° RG 24/11388 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NEIA

FAITS MOYENS PRETENTIONS DES PARTIES

La SARL [P] est propriétaire, au sein de la résidence La [Localité 8] affaire située [Adresse 2] [Localité 6] [Adresse 10], des lots numéro 422, 423 et 425 (appartements une pièce), numéro 427 (appartement deux pièces) et numéro 638, 641, 642 (parkings extérieurs).

Le 17 juillet 2020, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [12] affaire a saisi le tribunal de proximité d’Illkirch-Graffenstaden aux fins d’obtenir la condamnation de la SARL [P], notamment, au paiement de charges impayées.

Par un arrêt en date du 20 juin 2022, la Cour d’appel de [Localité 7] a condamné la SARL [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 076,92 € avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2019, outre les dommages et intérêts et l’article 700 du code de procédure civile.

En exécution de la condamnation d’appel 20 juin 2022, le cabinet MG Huissiers a recouvré la somme de 5 500 € laquelle a été créditée sur le compte de la copropriété.

Par assignation remise le 11 décembre 2024 dans les conditions de l’article 654 du code de procédure civile, le [Adresse 19] a attrait la SARL [P] devant la chambre civile du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d’obtenir sa condamnation à lui verser une somme de 12 621, 92 € au titre de ses charges de copropriété ainsi qu’une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts, outre 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les frais et dépens de la procédure.

Par ordonnance rendue le 1er avril 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et renvoyé l’affaire devant le tribunal à l’audience du 15 mai 2025.

Par jugement rendu le 15 avril 2025, le tribunal a ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture ainsi que la réouverture des débats aux fins de conclusions du syndicat pour l’audience du 12 juin 2025 aux fins d’explications et justifications sur les sommes réclamées au titre du solde antérieur au 1er juin 2023 visé dans le décompte individuel du 29 octobre 2024 et sur l’imputation des sommes auxquelles la SARL [P] a été condamnée selon l’arrêt d’appel du 20 juin 2022.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 12 juin 2025 et renvoyé l’affaire devant le tribunal statuant à juge unique à l’audience du 6 novembre 2025. Le jugement a été mis en délibéré au 8 janvier 2026.

Par conclusions régulièrement déposées le 25 juin 2025, le syndicat demande au tribunal de :

CONDAMNER la SARL [P] à verser au [Adresse 18] [11] colonne affaire la somme de 12 621, 92 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation

CONDAMNER la SARL [P] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 15] la somme de 1 000 e au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice occasionné

La CONDAMNER à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] colonne affaire la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du CPC

La CONDAMNER aux entiers frais et dépens de la procédure.

La SARL [P], régulièrement assignée devant le tribunal le 11 décembre 2024 dans les conditions de l’article 654 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat dans le cadre de la présente procédure. Le jugement est par conséquent réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

MOTIFS

A titre liminaire :

A titre préliminaire, il y a lieu de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges locatives :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot telle que définies à l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.L’article 10-1a) dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

Le syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, est en conséquence tenu de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que le décompte de répartition des charges et les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition.

Le syndicat des copropriétaires produit en l’espèce les éléments suivants :

L’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 7] en date du 20 juin 2022Une lettre d’huissier du 20 février 2023 ; Le relevé de compte copropriétaire en date du 7 juillet 2023 ; Le relevé de compte copropriétaire en date du 29 octobre 2024 ;Les procès-verbaux d’assemblées générales 2021, 2022, 2023 et 2024 ;Le budget prévisionnel 2024 ;Le règlement de copropriété ;Le règlement de copropriété modificatif ;L’acte modificatif à l’état descriptif de division et règlement de copropriété en date du 5 janvier 2007 ;Les apurements des charges entre 2018 et 2023 ;Les appels des charges courantes et appels de fonds entre le 01 juillet 2021 et le 27 septembre 2023 ;Le décompte établi par le cabinet NEXITY LAMY en date du 8 avril 2020 produit dans le cadre de l’instance devant la cour d’appel ; Les conclusions d’appel déposées par le syndicat.

Sur le fondement de ces éléments, le syndicat de copropriétaires demande que la S.A.R.L [P] soit condamnée à lui payer la somme de 12 621,92 € au titre de charges impayées s’appuyant notamment sur un relevé de compte individuel en date du 29 octobre 2024 selon lequel la SARL [P] est redevable de la somme de 13 198,84 €, au titre :

— du solde au 1er juin 2023 ;

— des appels de fonds et cotisations aux fonds de travaux au titre des années 2023 et 2024, jusqu’au 29 octobre 2024.

Le syndicat verse également aux débats le décompte de la créance de la SARL [P] arrêté au 7 juillet 2023, lequel reprend l’évolution de la dette de charges de copropriété depuis le 31 décembre 2018 au 1er juillet 2023. Selon ce décompte, la somme de 5 500 € résultant de l’exécution du jugement rendu le 20 juin 2022 a été imputée le 17 avril 2023 sur le solde des impayés de la SARL [P], le montant de sa dette étant ainsi de 10 060, 70 € au 1er juin 2023.

Les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires, de même que les appels de fond et de charges courantes versées aux débats, assorties des apurements de charges pour les années 2021, 2022, et 2023, confirment les montants figurant dans le décompte général établi le 7 juillet 2023 et permettent ainsi d’établir tant en son principe qu’en son montant, la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre de l’arriéré de charges arrêté à la somme de 10 060, 70 € au 1er juin 2023, la somme de 5 500 € étant imputée sur ces arriérés.

Le syndicat verse également aux débats les appels de fonds au titre de l’année 2024 avec prise en compte de la répartition des charges pour l’exercice 2023, le montant de la dette de la SARL [P] étant fixé à la somme de 13 198, 84 € au 1er octobre 2024.

Il convient néanmoins de déduire de cette somme le reliquat non encore recouvré du montant de la condamnation prononcée par la cour d’appel de [Localité 7] à l’encontre de la SARL [P], soit une somme de 576, 92 €. Cette somme n’a pas été déduite du décompte des charges de copropriété tel qu’arrêté au 1er octobre 2024 avec reprise du solde due au 1er janvier 2023 dont elle relève, alors que le syndicat dispose d’ores et déjà d’un titre exécutoire résultant de l’arrêt rendu le 20 juin 2022 par la cour d’appel de [Localité 7].

Dès lors, le montant des arriérés de charges de copropriété de la SARL [P] doit être fixé à la somme de 12 621, 94 € arrêtée au 1er octobre 2024.

La SARL [P] n’ayant pas constitué avocat avant la clôture de l’instruction, elle n’a fait valoir aucune contestation sur le montant réclamé par le syndicat des copropriétaires

Au regard des éléments sus listés, la SARL [P] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12 621, 94 € outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soit caractérisé l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que la SARL [P] a déjà été condamnée à régler ses arriérés de charges de copropriété pour une période antérieure, sans toutefois solder ses dettes.

Il s’avère donc que de manière habituelle, la SARL [P] ne verse pas la totalité des sommes dues au titre de ses charges de copropriété, sans toutefois s’en expliquer. Le syndicat des copropriétaires subit un préjudice en conséquence puisque les autres copropriétaires sont dès lors tenus de faire l’avance des charges impayées par la SARL [P].

Cette absence de paiement récurrente présente un caractère abusif et justifie l’octroi de dommages et intérêts au syndicat à hauteur de la somme de 1 000 €.

Sur les demandes accessoires :

La SARL [P], qui succombe, sera condamnée aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

La SARL [P] sera encore condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

N° RG 24/11388 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NEIA

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SARL [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] Affaire la somme de 12 621, 92 € au titre des charges de copropriétés impayées arrêtées au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 11 décembre 2024 ;

CONDAMNE la SARL [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SARL [P] aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SARL [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Président

Sameh ATEK Célia HOFFSTETTER