TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 1]

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 06 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 22/00363 – N° Portalis DBXJ-W-B7G-HPU6

Jugement Rendu le 06 JANVIER 2026

AFFAIRE :

[Q] [J]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]

ENTRE :

Madame [Q] [J]

née le 19 Octobre 1978 à [Localité 2]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Emmanuelle GAY, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEMANDERESSE

ET :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice : la SAS [R] [Z], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro B 491 537 437, dont le siège est à sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Jean-Philippe SIMARD de la SCP MAGDELAINE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Odile LEGRAND, Première Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’avis en date du 11 juillet 2025 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 23 Septembre 2025 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 22 juillet 2025 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 02 décembre 2025 et successivement prorogé jusqu’au 06 Janvier 2026 ;

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Odile LEGRAND

— signé par Odile LEGRAND, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

M^e Emmanuelle GAY

Maître Jean-philippe SIMARD de la SCP MAGDELAINE AVOCATS ASSOCIES

* * *

Exposé du litige :

Mme [Q] [J] a été propriétaire entre 2014 et 2019 d’un appartement de 32 m² au sein d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1] (21), qu’elle a loué jusqu’en mai 2017.

A la faveur du départ de son locataire, Mme [J] a souhaité faire des travaux d’embellissement dont un changement de revêtement de sol.

A cette occasion, elle s’est aperçue d’un affaissement du plancher au niveau du coin cuisine et de la salle de bains.

Elle en a averti le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le cabinet Soulard qui a fait intervenir une entreprise afin de faire procéder à un sondage, cette opération devant au préalable être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le sondage réalisé en octobre 2017 a mis en évidence que les deux épaisseurs de plancher en sapin étaient fortement dégradées, nécessitant le remplacement dudit plancher au niveau de la cuisine et de la salle de bains avec traitement des solives.

Après obtention de plusieurs devis de réfection par le syndic de copropriété, l’un de ces devis a été validé par l’assemblée générale extraordinaire du 5 février 2018.

Informée de ce que les travaux ne pouvaient être entrepris sans l’intervention d’un plombier afin de déterminer la présence ou non d’une fuite d’eau et déplacer les éléments sanitaires (WC, chauffe-eau, baignoire), Mme [J] a fait procéder à ses frais à ces travaux préparatoires.

Les travaux de reprise du plancher ont pu être réalisés fin mars 2018.

Compte-tenu des charges supplémentaires alors qu’elle n’encaissait plus de loyer depuis mai 2017, Mme [J] a commencé à réaliser elle-même les travaux d’embellissement prévus avant de vendre son appartement à l’été 2019.

Après avoir vainement mis en demeure le syndic de copropriété de prendre en charge son préjudice financier par lettre recommandée avec avis de réception du 7 février 2020, Mme [J], par acte du 14 février 2022, a fait assigner le syndicat de copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Dijon, 2ème chambre civile, aux fins, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1241 et 1242 du code civil, de le voir déclarer responsable de son préjudice et condamner, avec exécution provisoire, à lui régler une somme de 12 418,48 euros (correspondant à une perte de loyers de vingt-quatre mois, outre les charges corrélatives et les frais de démontage des éléments sanitaires avant travaux) en réparation de celui-ci, outre 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2023 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé de ses moyens, Mme [J] a maintenu ses demandes tout en sollicitant le rejet de celles du syndicat de copropriétaires.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 février 2024 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à Dijon, représenté par son syndic en exercice la SAS [R] [Z], demande au tribunal, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, de :

— débouter Mme [J] de ses prétentions, l’origine du désordre ne se situant pas dans les parties communes ;

— la condamner au paiement d’une somme de 895,57 euros en remboursement du coût des travaux de remise en état du plancher de l’appartement ;

— à titre infiniment subsidiaire, juger que le seul préjudice dont elle pourrait se prévaloir relève de la perte de chance d’avoir pu donner à bail son appartement, en conséquence, réduire sa demande dans de plus justes proportions ;

— en tout état de cause, la condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 juillet 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience à juge unique du 23 septembre 2025 pour être mise en délibéré au 2 décembre 2025 prorogé au 16 décembre 2025 puis au 6 janvier 2026.

Motifs :

Sur l’origine du désordre et la responsabilité du syndicat de copropriétaires :

Aux termes de l’article 14 in fine de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il est constant en application de ce texte [Cass 3ème 15 juin 2023 pourvoi n° 22-16.155 §9] que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit (…) du défaut d’entretien de l’immeuble (s’agissant des parties communes) et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage.

En l’espèce, il résulte du règlement de copropriété (page 5, pièce 21 demanderesse) que « le gros œuvre des planchers, à l’exclusion du revêtement des sols », constitue une partie commune de l’immeuble appartenant à la copropriété.

Ainsi, le dommage invoqué, soit principalement l’impossibilité de relouer l’appartement suite au retard dans la réalisation des travaux de reprise, est en lien avec l’affaissement du plancher sous les pièces d’eau, et trouve donc son origine dans une partie commune de l’immeuble au sens de l’article 14 précité.

Pour s’exonérer de sa responsabilité, il appartient donc au syndicat de prouver que la dégradation du plancher a été causée par la faute de Mme [J] ou celle d’un tiers.

Le syndicat invoque précisément le défaut d’entretien par les occupants de l’appartement, en s’appuyant principalement sur le rapport de sondage effectué par l’entreprise Les Charpentiers de Bourgogne afin de vérifier la structure du plancher (pièce 9 défendeur). Celui-ci indique en effet que « les deux épaisseurs de plancher sapin au droit des deux sondages réalisés sont très dégradées, le manque de ventilation du complexe de sol et l’apport régulier d’humidité ont altéré le support au droit des zones humides de l’appartement, le remplacement du plancher sur la zone de l’ancienne cuisine et dans la salle de bain est donc à prévoir. »

Il faut en déduire que le désordre soit l’affaissement du plancher a été causé par un manque d’entretien (défaut de ventilation/aération) des pièces d’eau, parties privatives de l’appartement de Mme [J].

Cette analyse est confirmée par le responsable de l’entreprise [H], intervenue pour procéder à la réfection du plancher, qui, interrogé par un représentant du syndic, a répondu par courriel du 22 mars 2022 (pièce 7 défendeur) que la cause du désordre était « privative ».

De même, Axa, l’assureur du syndicat, après avoir différé sa réponse quant à l’éventuelle prise en charge du sondage en l’attente de connaître la cause de l’affaissement (pièce 3 défendeur), a finalement refusé toute prise en charge -selon réponse au syndic le 18 décembre 2017- après avoir pris connaissance du rapport susvisé quant à l’origine du désordre, qui ne relevait pas d’une cause accidentelle (pièce 14 demanderesse).

Si Mme [J] indique qu’aucun dégât des eaux ou autre sinistre n’a été déclaré au préalable, y compris de la part d’autres copropriétaires, et que les constats des entreprises n’ont pas été effectués de façon contradictoire, ces éléments sont indifférents puisqu’elle ne produit aucune pièce susceptible d’apporter une autre explication quant à la cause de l’affaissement du plancher.

Dans ces conditions, il faut retenir que cet affaissement du plancher partie commune a été causé par un manque d’entretien (par défaut de ventilation) des pièces d’eau situées au droit dudit plancher, parties privatives, et le syndicat prouve ainsi qu’il peut être exonéré de toute responsabilité dans la survenue du dommage de Mme [J], puisque celle-ci doit assumer les conséquences du

comportement de son ou ses locataires, qui peuvent être qualifiés d'« occupants de son chef ».

Celle-ci sera donc déboutée de toutes ses demandes, sans qu’il soit besoin d’examiner la « responsabilité complémentaire » du défendeur liée au retard dans la réalisation des travaux de reprise, puisqu’il n’était pas tenu de les prendre en charge.

Sur la demande reconventionnelle :

Le syndicat demande à se voir rembourser du montant de la facture de 1 441 euros réglée pour les travaux de remise en état du plancher, mais avec déduction de la quote-part versée par Mme [J] suite à l’appel de fonds, soit 545,43 euros, pour un montant final de 895,57 euros.

Il résulte de ce qui précède que cette demande est bien-fondée, puisque le syndicat compte-tenu de la cause du désordre n’était pas tenu de prendre en charge les travaux de reprise.

La demanderesse sera donc condamnée à lui rembourser cette somme.

Par ces motifs

Le tribunal,

Rejette toutes les demandes de Mme [Q] [J] ;

Condamne Mme [Q] [J] à rembourser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la SAS [R] [Z], la somme de 895,57 euros (huit cent quatre-vingt-quinze euros et cinquante-sept centimes) ;

Condamne Mme [Q] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la SAS [R] [Z], la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [Q] [J] aux dépens.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

Le Greffier La Présidente