RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00412 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O56U

MINUTE N° : 26/00293

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 03 MARS 2026

PROROGE AU 26 MARS 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [B] [P]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparante en personne

Monsieur [S] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 19 mars 2024, la SA d’HLM [Localité 1] a consenti à Madame [B] [P] et Monsieur [S] [W] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] (bât [Adresse 6]) au [Localité 4], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 767,03 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 304,73 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 21 juillet 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3 287,08 € en principal.

Par exploit du 21 octobre 2025 signifié à étude, la SA d’HLM [Localité 1] a fait assigner Madame [B] [P] et Monsieur [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 5 janvier 2026 afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail d’habitation ;

— la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 6 334,24 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 30 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2025 ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 5] ([Adresse 7] au [Localité 4] ;

— la condamnation solidaire des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

À l’audience, la SA d’HLM [Localité 1], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 7 756,46 €, terme de septembre 2025 inclus. Compte tenu des paiements récents par les locataires, elle a sollicité la possibilité de transmettre ses observations par note en délibéré.

En défense, Madame [B] [P] et Monsieur [S] [W] ont comparu en personne et sollicitent des délais de paiement à raison de 200 € par locataire et par mois en sus du loyer et des charges courantes.

Ils font valoir qu’ils sont en instance de divorce mais qu’ils continuent à régler chacun la moitié du loyer courant et de la dette. Monsieur [S] [W] précise qu’il a repris un emploi comme livreur et perçoit entre 1 600 et 1 800 € par mois.

Pour un exposé des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026 puis prorogée au 26 mars 2026.

Par note en délibéré autorisée, reçue le 13 février 2026, la SA d’HLM [Localité 1] a actualisé sa créance à la somme de 5 865,48 € arrêtée au 12 février 2026 et s’oppose aux délais de paiement sollicités.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 08 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 octobre 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 21 octobre 2025 a été dénoncée le 29 octobre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 5 janvier 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

La SA d’HLM [Localité 1] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 12 février 2026, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

Le contrat comprend une clause de solidarité des locataires. En conséquence il sera partiellement fait droit à la demande de la SA d’HLM [Localité 1], et Madame [B] [P] et Monsieur [S] [W] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 5 732,57 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 12 février 2026, et déduction faite des frais de procédure ou administratifs injustifiés.

L’article 1231-6 du code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation.

En conséquence, les sommes dues par Madame [B] [P] et Monsieur [S] [W] au titre des loyers et charges impayés porteront intérêt au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, telles qu’applicables au présent litige, entrées en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Dans le cas d’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Cette stipulation contractuelle étant plus favorable au locataire que les dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, il convient de l’appliquer aux relations entre les parties.

Par exploit du 21 juillet 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 3 287,08 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 22 septembre 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Madame [B] [P] et Monsieur [S] [W] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 22 septembre 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et en conséquence de condamner solidairement les locataires à payer à la SA d’HLM [Localité 1], à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 22 septembre 2025 au 12 février 2026.

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte transmis en cours de délibéré que la dernière échéance due au jour du décompte était le mois de janvier 2026 (due le 31 janvier 2026), pour 1 108,02 €, l’échéance précédente étant celle du mois de décembre 2025 pour 1 096,77 €.

Il apparaît que les locataires ont procédé à deux versements de 2 000 € chacun au cours du mois de décembre ainsi qu’à un versement de 1 000 € le 4 janvier 2026, le total des derniers versements couvrant ainsi les deux dernières échéances de loyer ainsi qu’une partie de l’échéance précédente.

Dans ces conditions, il doit être retenu que Monsieur [S] [W] et Madame [B] [P] ont repris le paiement du loyer courant et des charges.

Il est par ailleurs justifié, par le diagnostic social et financier établi le 17 décembre 2025 et dont les conclusions ont été reprises à l’audience, que Madame [B] [P] est salariée et perçoit en moyenne 2 000 € par mois. Monsieur [S] [W] percevait les allocations d’aide au retour à l’emploi en décembre 2025 pour 1 100 € par mois et indique à l’audience, sans en justifier, qu’il a retrouvé un travail et perçoit en moyenne entre 1 600 € et 1 800 € par mois.

Les défendeurs sont ainsi en capacité de régler le loyer courant avec les charges, ainsi que la dette locative par échelonnement. Il leur sera donc accordé des délais de paiement sur 15 mois.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Madame [B] [P] et Monsieur [S] [W] y seront condamnés in solidum.

En équité, compte tenu des situations financières respectives et de l’octroi de délais de paiement, la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 22 septembre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [P] et Monsieur [S] [W] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] en deniers ou quittances une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 22 septembre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [P] et Monsieur [S] [W] à payer en deniers ou quittances à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 5 732,57 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 12 février 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE Madame [B] [P] et Monsieur [S] [W] à se libérer de leur dette en 14 mensualités de 400 € chacune, outre une 15ème mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

RAPPELLE que les locataires sont libres de régler les mensualités de 400 € par répartition amiable entre eux, et notamment à raison de 200 € chacun par mois ;

DIT que les mensualités doivent être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

—  1 La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

—  2 Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

—  3 À défaut par Madame [B] [P] et Monsieur [S] [W] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5] ([Adresse 7] au [Localité 4], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;

—  4 Madame [B] [P] et Monsieur [S] [W] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [P] et Monsieur [S] [W] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 5] par mise à disposition au greffe, le 26 mars 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION