Le présent jugement a été signé par Madame Agnès MOUCHEL, Juge de l’Exécution, et par Madame Valérie BORG, Greffier présent lors du prononcé

N° RG 15/00297 – N° Portalis DB3D-W-B67-GYKG

1 copie exécutoire à : M^e Jean-christophe MICHEL

1 expédition à : Maître Aymeric TRIVERO / la SCP LOUSTAUNAU FORNO

délivrées le : 18 OCTOBRE 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

JUGEMENT DU 18 OCTOBRE 2024

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FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Agnès MOUCHEL, Juge de l’Exécution

GREFFIER : Madame Valérie BORG, Greffier

DÉBATS :

A l’audience du 05 Juillet 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Octobre 2024, prorogé au 18 Octobre 2024.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Agnès MOUCHEL.

DEMANDEUR

S.A.R.L. BAHIOR INVEST

dont le siège social est [Adresse 11]

immatriculée au RCS de CANNES sous le n°842 582 082,

représentée par son gérant en exercice Monsieur [L] [M]

ADJUDICATAIRE, représenté par Maître Jean-Christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Madame [B] [Y],

demeurant [Adresse 18]

Représentée par Maître Aymeric TRIVERO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

EN PRESENCE DE :

S.A. LANDSBANKI [Localité 14]

dont le siège social est [Adresse 9] – GRAND DUCHE DE LUXEMBOURG),

immatriculée au RCS de LUXEMBOURG sous le n° B 78804,

dont la dissolution et la liquidation ont été prononcées suivant jugement du tribunal d’arrondissement de et à LUXEMBOURG (15ème chambre) en date du 12 décembre 2008,

poursuites et diligences de son liquidateur Monsieur [Z] [E], nommé en qualité de liquidateur judiciaire suivant jugement rendu le 27 avril 2022 par le tribunal d’arrondissement de et à LUXEMBOURG,

domicile élu : chez SCP LOUSTAUNAU FORNO, [Adresse 4]

CREANCIER POURSUIVANT LA VENTE, représenté par Maître Jean-Luc FORNO, membre de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, substitué par Maître Frédérique GARNIER, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [X] [R]

né le [Date naissance 10] 1950 à [Localité 17] (ALGERIE), demeurant [Adresse 6]

DEBITEUR SAISI, représenté par Maître Aymeric TRIVERO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [S], [K] [T]

née le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 6]

Epoux mariés sous le régime légal de la communauté de biens réduite aux acquêts à défaut de contrat de mariage préalable à leur union célébrée à la Mairie de [Localité 15] (ALPES MARITIMES) le [Date mariage 2] 1981

DEBITEUR SAISI, représenté par Maître Aymeric TRIVERO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

BANQUE NATIONALE DE [Localité 19]

dont le siège social est [Adresse 7],

immatriculée au RCS de PARIS sous le n° B 662 042 449,

domicile élu : chez SCP COMBE GIANNINI CARAMAGNOL GHIO PERON, [Adresse 3]

(Inscription de privilège de vendeur et de prêteur de deniers prise au 1er Bureau de la Conservation des Hypothèques de [Localité 12] le 12 juillet 2000, Volume 2000 V n°4262)

CREANCIER INSCRIT, non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Sur des poursuites de saisie immobilière diligentées par la société LANDSBANKI [Localité 14] sur les biens situés à [Localité 13] cadastrés section CP n°[Cadastre 8] lot [Cadastre 5] appartenant à Monsieur [X] [R] et Madame [S] [K] [T] épouse [R], la société BAHIOR INVEST est devenue adjudicataire dudit bien le 20 octobre 2023 pour le prix de 401 000 €.

Par LRAR réceptionnée au greffe du juge de l’exécution de [Localité 12] le 14 novembre 2023, Madame [B] [Y] a indiqué qu’elle entendait « faire application des articles 10 paragraphe 2 de la loi du 31 décembre 1975 et de l’article 7 du décret du 30/06/1977 » et notifié sa décision de se substituer à l’adjudicataire aux conditions mentionnées dans le jugement d’adjudication.

La société BAHIOR INVEST, par l’intermédiaire de son conseil, a contesté cette substitution par courrier déposé au greffe le 6 décembre 2023.

Les parties ont été convoquées le 31 janvier 2024 pour l’audience du 23 février 2024.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’examen de l’affaire a été retenu à l’audience du 5 juillet 2024.

Conformément à ses conclusions notifiées par RPVA le 3 juillet 2024, la SARL BAHIOR INVEST a demandé au juge de :

— Mettre à néant la « substitution » de Madame [Y],

— Délivrer la grosse à la SARL BAHIOR INVEST ,

— Condamner Madame [Y] et la LANDSBANKI chacune à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Conformément à ses conclusions notifiées par RPVA le 12 février 2024, Madame [B] [Y] a demandé au juge de

Vu les articles 10 § 2 de la loi du 31 décembre 1975 et le Décret n°77-742 du 30 juin 1977

Vu le courrier de Madame [Y] en date du 9 novembre 2023

Vu l’acceptation par Madame [Y] des conditions de l’adjudication

– CONSTATER la substitution de Madame [Y].

Conformément à notifiées par RPVA le 27 juin 2024,la société LANDSBANKI [Localité 14] a sollicité du juge qu’il :

– dise et juge la demande substitution de Madame [Y] recevable,

– constate qu’elle s’en remet à justice quant à la demande de la substitution de Madame [Y] à l’adjudication prononcée par jugement du tribunal judiciaire de Draguignan le 20 octobre 2023.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures respectives de chacune des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soutenus.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation dispose :

“I-Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire.

L’offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois.

Passé le délai de réalisation de l’acte de vente, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le propriétaire n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ou occupant de bonne foi ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire ou occupant de bonne foi. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire ou occupant de bonne foi de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas qui précèdent doivent être reproduits, à peine de nullité, dans chaque notification.

Nonobstant les dispositions de l’article 1751 du code civil, les notifications faites en application du présent article par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire ou occupant de bonne foi si son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

II-Lorsque la vente du local à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel a lieu par adjudication volontaire ou forcée, le locataire ou l’occupant de bonne foi doit y être convoqué par lettre recommandée avec demande d’avis de réception un mois au moins avant la date de l’adjudication.

A défaut de convocation, le locataire ou l’occupant de bonne foi peut, pendant un délai d’un mois à compter de la date à laquelle il a eu connaissance de l’adjudication, déclarer se substituer à l’adjudicataire. Toutefois, en cas de vente sur licitation, il ne peut exercer ce droit si l’adjudication a été prononcée en faveur d’un indivisaire.

III-Le présent article s’applique aux ventes de parts ou actions des sociétés dont l’objet est la division d’un immeuble par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à temps complet.

Il ne s’applique pas aux actes intervenant entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

Il ne s’applique pas aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l’ensemble des locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel dudit bâtiment. Il ne s’applique ni aux ventes d’un ou de plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel d’un même immeuble à un organisme mentionné à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation, ni, pour les logements faisant l’objet de conventions conclues en application de l’article L. 831-1 du même code, aux ventes d’un ou de plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel d’un même immeuble à une société d’économie mixte mentionnée à l’article L. 481-1 dudit code ou à un organisme bénéficiant de l’agrément prévu à l’article L. 365-1 du même code.

IV – Un décret détermine les conditions d’application du présent article.”

L’article 7 du Décret n°77-742 du 30 juin 1977 pris pour l’application de l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation dispose :

“I – Lorsque la vente de l’appartement et de ses locaux accessoires a lieu par adjudication volontaire ou forcée, une convocation doit être adressée au locataire ou à l’occupant de bonne foi, à la diligence soit du vendeur ou du poursuivant, soit de leur mandataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception un mois au moins avant la date de l’adjudication.

Elle indique s’il y a une mise à prix ou non et, dans l’affirmative, elle en précise le montant. Elle indique les jour, lieu et heure de l’audience d’adjudication ainsi que le tribunal ou le notaire devant lequel elle se fera ; elle indique en outre que les enchères sont portées devant le tribunal par ministère d’avocat et reproduit les termes du paragraphe II de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 susvisée.

Lorsque l’adjudication est reportée, il est procédé à une nouvelle convocation dans les délais et formes prévus au précédent alinéa.

II – Tout jugement ou procès-verbal d’adjudication doit être notifié au locataire ou à l’occupant de bonne foi, à la diligence du greffier du tribunal ou du notaire devant lequel l’adjudication a été prononcée, entre le dixième et le quinzième jour suivant cette dernière .

Elle précise le montant de la dernière enchère, le nom et l’adresse de l’adjudicataire ou éventuellement de l’adjudicataire commandé, reproduit le texte du paragraphe II de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 susvisée et indique, s’il y a lieu, que la convocation à l’adjudication n’a pas été faite .

III – Toutefois, en cas de surenchère, il ne sera procédé à cette notification qu’après le jugement appréciant la validité de la surenchère.

Si cette dernière est invalidée, la notification du paragraphe II sera envoyée dans un délai de deux jours après le prononcé du jugement pour ouvrir le délai prévu au paragraphe IV.

Si la surenchère n’est pas contestée ou est validée, Il sera procédé à une nouvelle convocation comme il est prescrit au paragraphe I. Après l’adjudication, les dispositions des paragraphes II et IV seront mises en oeuvre.

IV – A défaut de convocation et dans le délai d’un mois à compter de la réception de la notification prévue au paragraphe II, le locataire ou l’occupant de bonne foi peut déclarer se substituer à l’adjudicataire, aux prix et conditions de l’adjudication. Cette déclaration faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est adressée au greffier du tribunal ou au notaire qui a prononcé l’adjudication .

V – Si à raison d’une réitération des enchères, il est procédé à une nouvelle adjudication, une convocation sera adressée au locataire ou à l’occupant de bonne foi dans les délais et formes prévus au paragraphe I. Après l’adjudication seront mises en oeuvre les dispositions des paragraphes II et IV.

Si la réitération des enchères est présentée dans le délai d’un mois prévu au paragraphe IV, ledit délai ne sera pas interrompu, mais l’éventuelle substitution ne vaudra qu’à compter du jugement rejetant cette poursuite. Si celle-ci n’est pas contestée ou est validée, il sera procédé comme le stipule l’alinéa précédent.”

Le litige porte que sur la question de savoir si Madame [Y] est effectivement bénéficiaire du droit de substitution prévu par l’article 10 II précité.

A ce titre, elle doit être considérée comme étant locataire du bien adjugé dans la mesure où il est rappelé à juste titre par la banque poursuivante et Madame [Y] que quand bien même le bail dont elle se prévaut a été conclu postérieurement au commandement engageant la présente procédure, il est opposable à l’adjudicataire dans la mesure où il en a eu connaissance avant l’adjudication, dans le cadre du procès-verbal descriptif rédigé le 21 septembre 2023.

Pour autant, le champ d’application de cette faculté de susbstitution prévue par le II de l’article 10 susvisé n’est pas distinct de celui du droit de préemption du locataire prévu par le I du même article, ainsi que le rappelle la société adjudicataire, de sorte qu’elle ne peut être exercée que lors de la première vente suivant la division de l’immeuble, quand bien même la lettre du texte ne prévoit pas expressément une telle restriction (Cour de cassation – Troisième chambre civile 26 novembre 2013 / n° 12-25.412).

Or, en l’espèce ce n’est pas le cas.

Par conséquent, la déclaration de substitution de Madame [Y] doit être annulée.

La société BAHIOR INVEST sollicite, sans reprendre toutefois cette prétention dans le dispositif de ses écritures, la condamnation de Madame [Y] à lui règler les loyers depuis le 1er novembre 2023.

Il sera toutefois rappelé que les pouvoirs du présent juge sont strictement limités par l’article L.213-6 du code de l’organisation judiciaire et qu’il n’entre pas dans ceux-ci de condamner un locataire à payer des loyers en application d’un bail sous seing privé.

En tout état de cause, une telle prétention est donc irrecevable.

Succombant, Madame [Y] sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance ainsi qu’à payer une somme de 1500 euros à la société adjudicataire, laquelle se verra déboutée de sa demande formulée sur le même fondement à l’encontre de la société LANDSBANKILUXEMBOURG, qui ne succombe en rien.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution immobilier du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN statuant en audience publique, en matière de saisie immobilière, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

ANNULE la déclarationde substitution de Madame [B] [Y] ;

CONDAMNE Madame [B] [Y] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Madame [B] [Y] à payer à la société BAHIOR INVEST la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN le 18 Octobre 2024.

LE GREFFIER LE PRESIDENT