TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 22 Avril 2025

Dossier N° RG 22/05081 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JRNN

Minute n° : 2025/101

AFFAIRE :

[H] [R], [Z] [Y] épouse [R], [F] [R] C/ [Localité 7] des copropriétaires COTTAGES DES MURIERS, pris en la personne de son syndic, la société FLOLO

JUGEMENT DU 22 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET

GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Novembre 2024

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Février 2025, prorogé à plusieurs reprises et rendu le 22 Avril 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Hubert DREVET

M^e Laurent LE GLAUNEC

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [R]

Madame [Z] [Y] épouse [R]

demeurants [Adresse 1]

Monsieur [F] [R]

demeurant [Adresse 2]

représentés tous trois par M^e Hubert DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant ; M^e Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

D’UNE PART ;

DÉFENDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires COTTAGES DES MURIERS, pris en la personne de son syndic, la société FLOLO, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par M^e Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte d’huissier délivré le 25 juillet 2022, M. [H] [R], Mme [Z] [Y] épouse [R] et M. [F] [R] leur fils faisaient assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Cottages des mûriers » sur le fondement des articles 14, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Propriétaires d’une maison avec jouissance exclusive d’un jardin constituant le lot n°36 et d’un parking constituant le lot n°64 de l’ensemble immobilier « Cottages des mûriers », ils exposaient que celui-ci était constitué par 22 villas individuelles avec piscine et jardin sur trois parcelles cadastrées [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] à [Localité 11], [Adresse 10]. La parcelle [Cadastre 4] constituait la voirie de la copropriété traversant celle-ci en son milieu. Les villas étaient accessibles par l’extrémité sud du chemin à partir d’un chemin d’exploitation commun à plusieurs propriétés. L’extrémité nord du chemin donnait sur un portail permettant l’accès à d’autres parcelles enclavées.

Leur maison était située à l’extrémité nord du chemin.

Par arrêté en date du 10 août 2007 suivant permis d’aménager du 6 août 2009 la création du lotissement « Les palmiers » était autorisée sur lesdites parcelles enclavées. Une convention de servitude était établie par acte authentique en date du 14 septembre 2017, aux termes de laquelle l’ASL Les palmiers était redevable d’une participation au titre des frais d’entretien et de réparation ainsi que des frais d’éclairage et d’entretien des espaces verts jouxtant la voirie à hauteur de 30 %.

Le syndicat « Les cottages des mûriers » faisait établir un procès-verbal de constat et un rapport technique pour constater la dégradation de la voirie de la copropriété et l’affaissement de la chaussée sur la dernière portion du chemin causés par le passage des poids lourds lors des travaux de construction du lotissement « [Adresse 9] ».

Une résolution en vue de procéder à la réfection partielle de l’enrobé devant la villa des consorts [R] était proposée à l’assemblée générale des copropriétaires du 18 mai 2018. Elle était rejetée en raison de l’inachèvement des travaux.

L’assemblée générale du 11 septembre 2020 rejetait la résolution autorisant la cession à l’euro symbolique de la portion de voirie devant la villa [R] à l’ASL Les palmiers.

La même résolution était proposée en vain à l’assemblée générale du 31 mai 2021.

Le conseil syndical réitérait sa demande lors de l’assemblée générale du 3 juin 2022.

Les consorts [R] s’opposaient à ce projet de cession et soutenaient que le syndicat des copropriétaires « Cottages des mûriers » aurait dû agir en responsabilité à l’encontre de l’ASL Les palmiers.

L’assemblée générale du 3 juin 2022 votait à la majorité de l’article 25 en faveur de la cession à l’euro symbolique au profit de l’ASL Les palmiers de la portion de voirie située devant la maison [R], ainsi que la partie de la route, la moitié du ruisseau, et la totalité de la partie du pont traversant le ruisseau, à établir par un acte notarié après bornage par un géomètre.

Par courrier électronique du 12 mai 2022 adressé au syndic les consorts [R] avaient transmis le formulaire de vote par correspondance accompagnée d’une note explicative afin d’expliciter les motifs de leur opposition à plusieurs résolutions et en particulier la 11e résolution concernant la cession de la portion de voirie devant leur propriété. Leur vote n’avait néanmoins pas été pris en compte.

Les consorts [R] sollicitaient la nullité de la 11e résolution et subsidiairement de l’assemblée générale dans son intégralité.

Ils soutenaient que la 11e résolution portait sur un ordre du jour imprécis, aurait dû faire l’objet d’un vote à l’unanimité, et constituait un abus de majorité.

À titre subsidiaire ils sollicitaient la nullité de l’assemblée générale du 3 juin 2022 dans son intégralité à raison de la violation des règles relatives à l’exercice du droit de vote. Monsieur [R] avait transmis au syndic dans les délais son formulaire dûment rempli accompagné d’une note explicative. Il avait néanmoins été mentionné absent sur l’ensemble des résolutions de l’assemblée.

Les consorts [R] demandaient en tout état de cause la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens. Ils demandaient à être exemptés de participation aux charges afférentes et sollicitaient que l’exécution provisoire ne soit pas écartée.

Ils persistaient dans l’intégralité de leurs prétentions dans le dernier état de leurs conclusions.

Ils maintenaient que l’ordre du jour était imprécis en ce qu’il se contentait de mentionner que la cession porterait sur « la partie de la route, la moitié du ruisseau, et la totalité de la partie du pont appartenant aux Cottages des mûriers traversant le ruisseau suivant plan joint ». Un simple croquis avec une délimitation grossière accompagnait la convocation, dépourvu de relevés de surface ou de limitation précise notamment concernant la partie du ruisseau. Aucune indication n’était apportée sur la modification des tantièmes. La référence à un acte notarié et à un bornage par un géomètre à intervenir ultérieurement n’était pas de nature à éclairer les copropriétaires.

Le vote à l’unanimité s’imposait en raison de la cession au prix de l’euro symbolique de parties communes, et en raison de l’atteinte portée aux modalités de jouissance d’un lot. La cession avait pour objet de modifier les droits des consorts [R] sur la propriété du chemin donnant accès à leur villa et réduisait significativement leurs droits. La cession envisagée conduirait à enclaver leur villa et à les priver de qualité pour s’opposer aux aménagements qui leur seraient préjudiciables.

Les concluants soulignaient que les Cottages des mûriers bénéficiaient d’un environnement exceptionnel, le pont enjambant le ruisseau et permettant l’accès aux deux parcelles de la propriété participait de ce cadre singulier.

La résolution litigieuse constituait un abus de majorité manifeste en ce qu’elle avait été prise dans l’intérêt d’une partie des copropriétaires et dans des conditions défavorables à la copropriété dans son ensemble.

L’extrémité nord du chemin de circulation présentait peu d’intérêt pour la majorité des copropriétaires qui souhaitaient avant tout éviter des frais. La copropriété devait faciliter la circulation intérieure dans des conditions de stricte égalité de droit entre tous les copropriétaires.

À titre subsidiaire il ressortait des pièces versées aux débats que Monsieur [R] alors qu’il avait transmis le formulaire de vote, avait été mentionné comme absent. Les consorts [R] avaient été privés de leur droit de vote.

Ils demandaient le rejet de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires pour procédure abusive.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Cottages des mûriers » soutenait que la convocation de l’assemblée générale querellée apportait toutes les précisions utiles au vote de la résolution n° 11.

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 était bien applicable en l’espèce. La majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix n’avait pas été atteinte. Dès lors ce texte permettait de soumettre la résolution à un vote à la majorité de l’article 25. L’unanimité n’était requise que si la partie commune concernée était nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ce qui n’était pas le cas. La cession envisagée était destinée à favoriser l’ensemble des copropriétaires en ce qu’elle est libérée de l’entretien de cette partie de voix tout en préservant l’accessibilité. L’accès à la propriété [R] était toujours garanti juridiquement. Il ne s’agissait pas d’une cession gratuite puisque la copropriété ferait l’économie de la réfection de la route.

Les consorts [R] ne pouvaient se plaindre d’une disposition leur permettant d’avoir un accès entretenu sans en assumer le coût.

Le syndicat des copropriétaires soutenait que la demande d’annulation de l’assemblée générale ne pouvait faire l’objet d’un subsidiaire mais seulement d’une demande principale.

Au surplus la non prise en compte des consignes de vote de Monsieur [R] s’expliquait par son absence de réception. Ceux-ci n’établissaient pas que le formulaire de vote avait été bien reçu par le syndic.

Le syndicat des copropriétaires constatait à la lecture de ce formulaire que nombrent de résolutions auraient été approuvées par les consorts [R] de sorte que ceux-ci ne pouvaient soutenir l’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble.

Le concluant demandait leur condamnation à lui verser la somme de 5000 € au titre de la procédure abusive, la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La procédure était clôturée par ordonnance en date du 13 mai 2024 et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du jeudi 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la résolution n°11

L’aliénation de parties communes modifie nécessairement le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, l’état de répartition des charges communes.

En application de l’article 11 I.6° du décret n° 67 – 223 du 17 mars 1967, doit être notifié au plus tard en même temps que l’ordre du jour le projet de modification de ces actes lorsque l’assemblée est appelée à y procéder, à peine de nullité.

La convocation à l’assemblée générale du 3 juin 2022 produite par le syndicat des copropriétaires mentionne le projet de résolution n°11 : « vente d’une partie commune partielle article 26 ». Elle expose que la résolution déjà fait l’objet d’un vote lors des assemblées générales du 11 septembre 2020 et du 31 mai 2021. Étaient visés l’affaissement progressif du bord de la route côté ruisseau, l’impossibilité pour la copropriété d’empêcher le passage des camions de chantier, de limiter le tonnage des camions de chantier, l’obligation dans l’entretien du bas-côté de cette partie de la route, l’importance des travaux.

Était évoqué un « projet joint » qui n’est pas annexé à la convocation produite. Il n’est pas davantage annexé aux pièce n°5 et 6 de la partie demanderesse (procès-verbaux des assemblées générales du 11 septembre 2020 et du 31 mai 2021).

Le syndicat des copropriétaires observe que la partie demanderesse ne conteste pas que le projet ait été joint puisqu’elle critique son insuffisance.

Néanmoins le projet auxquels fait allusion la partie demanderesse semble être un croquis des lieux et non un projet modificatif de la répartition des charges qui s’ensuivra nécessairement de l’aliénation de la partie du chemin.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de faire la preuve de l’accomplissement des formalités qui lui incombent et notamment de ce qu’ont été joints à la convocation les documents essentiels de nature à permettre aux copropriétaires d’émettre un vote éclairé.

Tel n’est pas le cas en l’espèce. Quels que soient les mérites d’un croquis il ne saurait suffire à éclairer l’assemblée générale des copropriétaires sur la portée de l’aliénation d’une portion de partie commune essentielle pour la copropriété s’agissant d’un chemin d’accès. Seul le plan d’un géomètre expert établi au contradictoire du cessionnaire aurait permis à l’assemblée générale des copropriétaires de se prononcer en connaissance de cause.

D’autre part, aurait dû être joint à la convocation le projet de modification de la répartition des charges.

À défaut il ne peut être considéré que l’assemblée générale se soit prononcée en toute connaissance de cause.

Dans ces conditions il sera fait droit à la demande principale d’annulation de la résolution critiquée.

Sur les dépens

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Cottages des mûriers, partie perdante sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] des mûriers, partie perdante, sera condamné à verser aux consorts [R] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit. Il n’apparaît pas en l’espèce qu’elle soit incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Annule la résolution n° 11 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 3 juin 2022 du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les cottages des mûriers,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les cottages des mûriers de ses demandes reconventionnelles,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les cottages des mûriers aux dépens de l’instance,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les cottages des mûriers à verser la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile à Monsieur [H] [R], Madame [Z] [Y] épouse [R], et Monsieur [F] [R],

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Rappelle qu’en application de l’article 10 – 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Monsieur [H] [R], Madame [Z] [Y] épouse [R], et Monsieur [F] [R] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure.

Le Greffier, Le Président,