TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 Septembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00120 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EYSA

DEMANDEUR :

Société Civile Immobilière MAUD

dont le siège social est situé [Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e EYDOUX de la SELARL EYDOUX MODELSKI – Bastille avocat au barreau de GRENOBLE

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [W]

domicilié [Adresse 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 1er septembre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 septembre 2020, la S.C.I MAUD, a donné à bail à Monsieur [U] [W] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 748 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 41 euros.

La S.C.I MAUD a fait signifier un commandement de payer en date du 25 avril 2024 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte d’huissier en date du 28 avril 2025 et sollicite :

— le constat de la résiliation du contrat de bail et ce par l’acquisition de la clause résolutoire,

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef si besoin et avec le concours de la force publique,

— la condamnation de Monsieur [U] [W] au paiement de la somme provisionnelle de 2162,79 euros due au titre des loyers et charges, et indemnités impayées au 16 avril 2025, sauf à parfaire au jour où le Tribunal statuera,

— la condamnation de Monsieur [U] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— la condamnation de Monsieur [U] [W] au paiement de la somme de 1500 euros au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens qui comprendront les frais de délivrance du commandement.

A l’audience du 1er juillet 2025, la S.C.I MAUD représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif de 2192,76 euros. Elle indique aussi que le loyer s’élève désormais à 1029 euros.

Monsieur [U] [W] comparait et indique que le montant de la dette est inexacte puisqu’il a versé la somme de 1000 euros dans le week-end précédant l’audience, laissant la dette à un montant de 900 euros. Il déclare être fonctionnaire, percevoir un salaire mensuel de 3000 euros, précise qu’il a un crédit voiture de 700 euros et deux enfants de 8 et 13 ans à charge. Il ajoute que depuis mai 2024, il paie 1000 euros à la S.C.I MAUD pour un loyer à 854 euros. A partir de septembre 2025, il indique être en capacité de verser 400 euros en plus du loyer courant.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

Par note en délibéré autorisée par le juge, reçue en date du 4 juillet 2025, la S.C.I MAUD a indiqué qu’un versement de 1000 euros avait été effectué en date du 26 juin 2025.

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail dont il a été accusé réception le 6 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 30 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu relatif au logement contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 25 avril 2024, pour la somme en principal de 2545,29 euros

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 juin 2025.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [U] [W] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En effet, il a repris le paiement intégral du loyer depuis le 3 mai 2024, versant la somme de 1000 euros mensuellement pour un loyer de 886,69 euros. En outre, Monsieur [U] [W] perçoit des revenus mensuels de 3000 euros, et apparait en conséquence en situation de régler sa dette locative.

Dans cette mesure et au vu des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [U] [W] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’effet de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sera suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La S.C.I MAUD produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [W] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1079,45 euros, loyer de juin 2025 compris.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, il sera condamné au paiement de cette somme par provision.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [U] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n’avait pas été résilié.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Le locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Compte tenu de la situation économique du locataire telle que précédemment décrite et en l’absence de besoin allégué par le bailleur, celui-ci sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 septembre 2020 entre d’une part La S.C.I MAUD et d’autre part Monsieur [U] [W] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 26 juin 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [W] à payer à La S.C.I MAUD la somme provisionnelle de 1079,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, loyer de juin 2025 inclus, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal ;

AUTORISONS Monsieur [U] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités de 400 euros chacune et une 3ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [U] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, La S.C.I MAUD puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [U] [W] soit condamné à verser à La S.C.I MAUD une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [W] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 12 septembre 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION