TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 07 Novembre 2024

GROSSE :

Le 24 janvier 2025

à M^e Jérémie GHEZ

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 janvier 2025

à M^e Fanny ESCARGUEL

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01017 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4RRK

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [H] [Z]

né le 03 Juin 1963 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [R] épouse [Z]

née le 18 Juin 1964 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [T] [S]

né le 13 Mai 1974 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [J] [D] épouse [B]

née le 11 Mars 1982 à [Localité 5] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte de Commissaire de Justice en date du 16 janvier 2024, Monsieur [H] [Z] et Madame [P] [R] épouse [Z] ont a assigné Monsieur [T] [S] et Madame [J] [D] épouse [S] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [S] et celle de tous occupants de leur chef des lieux sis à [Adresse 1], au besoin avec le concours de la Force Publique;

• condamner solidairement Monsieur et Madame [S] à leur payer :

— la somme provisionnelle de 3356,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y figurant et à compter de l’assignation pour le surplus;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Monsieur et Madame [S], cités par procès-verbal de recherches infructueuses doublé d’une lettre recommandée avec accusé de réception, n’ont pas comparu à l’audience mais se sont faits représenter par un avocat lequel a soulevé in limine litis la nullité du commandement de payer dont le décompte est imprécis pour voir dire et juger que la procédure est irrégulière et doit être annulée.

A défaut, il demande que l’affaire soit renvoyée au fond dans la mesure où il existe une contestation sérieuse liée à l’imprécision du décompte.

Subsidiairement, il sollicite des délais de paiement sur 36 mois pour apurer la dette.

En tout état de cause, il s’oppose à la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’audience, Monsieur et Madame [Z] ont maintenu leurs demandes tout en produisant un décompte actualisé de leur créance qui s’élève à la somme de 6972,40 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 novembre 2024 dont ils sollicitent le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans leur assignation, Monsieur et Madame [Z] ont sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

Monsieur et Madame [Z] produisent la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 23 janvier 2024, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 21 mars 2024.

L’action de Monsieur et Madame [Z] est donc déclarée recevable.

Sur l’inexistence de contestation sérieuse:

Monsieur et Madame [S] soulèvent la nullité du commandement de payer pour décompte imprécis.

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant ce commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail initialement signé entre les parties que le montant du loyer était de 970,00 euros outre 80,00 euros de provisions sur charges, soit un loyer mensuel total de 1050,00 euros jusqu’au 30 septembre 2022, ce que reprend le commandement de payer.

A partir du mois d’octobre 2022 et suivant avenant signé par les parties, le montant du loyer a été ramené à la somme de 800,00 euros hors charges et taxes, pour tenir compte de l’arrêt de l’ascenseur et ce, jusqu’à la réparation de ce dernier, date à laquelle le loyer a de nouveau été porté à 970,00 euros hors charges.

A partir du 1er avril 2023, il y a eu une revalorisation du loyer qui a été portée à la connaissance de Monsieur et Madame [S] par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 8 mars 2023.

Le commandement de payer prend en compte ces modifications et est parfaitement clair.

Les dispositions légales ayant été respectées, les demandes de Monsieur et Madame [Z] ne se heurtent à aucune contestation sérieuse pouvant faire échec à la compétence du Juge des référés.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 22 mars 2022, Monsieur et Madame [Z] ont a consenti un bail d’habitation Monsieur et Madame [S] pour un logement situé à [Adresse 1], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer initial était de 970,00 euros outre 80,00 euros de provisions sur charges.

Monsieur et Madame [S] ne règlant pas régulièrement leurs loyers, Monsieur et Madame [Z] leur ont fait délivrer le 23 juin 2023 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 1860,00 euros hors frais.

Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 juin 2023, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 23 août 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [S] et celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de les condamner solidairement à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme provisionnelle de 6972,40 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 4 novembre 2024 et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur et Madame [S] seront en outre solidairement condamnés à payer à Monsieur et Madame [Z] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versée aux débats que Monsieur et Madame [S] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

En outre, si l’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, force est cependant de constater que Monsieur et Madame [S] ne versent aux débats aucun élément sur leur situation financière.

Ils seront donc déboutés de leur demande en délais de paiement.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur et Madame [S] conserveront la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Monsieur et Madame [S] seront tenus in solidum de payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de Monsieur et Madame [Z];

DISONS n’y avoir lieu à contestations sérieuses;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 23 août 2023 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur et Madame [S] et celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 1], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS solidairement Monsieur et Madame [S] à payer à Monsieur et Madame [Z]:

• la somme provisionnelle de 6972,40 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 4 novembre 2024 et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

DEBOUTONS Monsieur et Madame [S] de leur demande en délais de paiement;

CONDAMNONS in solidum Monsieur et Madame [S] à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS in solidum Monsieur et Madame [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 23 juin 2023;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,