MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

Minute :

N° RG 25/00970 – N° Portalis DB2V-W-B7J-HAAY

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEUR:

E.P.I.C. ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE,

dont le siège social est sis 444 avenue du Bois au Coq – CS 77006 – 76080 LE HAVRE CEDEX

représenté par la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR:

Monsieur [K] [T]

né le 24 Décembre 1964 à ALGERIE,

demeurant 39 Rue Léon Molon – Rez-de-Chaussée – Appartement 1 – 76620 LE HAVRE

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 08 Décembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’OPAC de la Ville du HAVRE a consenti à Monsieur [K] [T] :

par acte sous seing privé du 17 mars 2000, un bail d’habitation portant sur un logement n° 1 au rez-de-chaussée droit de l’immeuble situé 39, rue Leon Molon au HAVRE (76620), moyennant le paiement mensuel à terme échu d’un loyer de 2 411,31 francs (soit 367,60 euros), outre une provision sur charges ;par acte sous seing privé du 9 avril 2001, un bail portant sur un garage n° 519030013 situé 00 rue Leon Molon au HAVRE (76660), moyennant le paiement mensuel à terme échu d’un loyer de 21,72 euros ;par acte sous seing privé du 8 janvier 2007, un bail portant sur un garage n° 519030012 situé 25, rue Leon Molon au HAVRE (76600), moyennant le paiement mensuel à terme échu d’un loyer de 23,26 euros.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation d’impayés de Monsieur [T] le 21 février 2025.

Par trois actes de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME (ci-après HABITAT 76) a fait délivrer à Monsieur [T]:

un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 5 136,72 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 10 mars 2025 pour le logement, en visant la clause résolutoire insérée au bail y afférent ;un commandement de payer dans un délai de huit jours la somme principale de 85,35 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 10 mars 2025 pour le garage n° 519030013, en visant la clause résolutoire insérée au bail y afférent ;un commandement de payer dans un délai de huit jours la somme principale de 85,35 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 10 mars 2025 pour le garage n° 519030012, en visant la clause résolutoire insérée au bail y afférent.

Après autorisation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire du HAVRE par ordonnance sur requête en date du 9 mai 2025, le bailleur a fait procéder à la saisie conservatoire des meubles de Monsieur [T] par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, HABITAT 76 a fait assigner Monsieur [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE pour faire constater, par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation des trois baux, être autorisé à faire procéder à son expulsion du logement et des deux garages et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

14 447,75 euros au titre de l’arriéré dû pour le logement et les deux garages ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération du logement et des deux garages ;300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 décembre 2025.

Aucun diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant la première audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 8 décembre 2025, HABITAT 76, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes. Il soutient que la dette locative en principal, actualisée 24 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, s’élève désormais à 23 239,33 euros, hors frais de procédure mais tenu compte de l’application d’un supplément de loyer de solidarité (SLS).

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Lors de l’audience, le juge a mis d’office dans les débats le fait qu’HABITAT 76 ne produisait pas l’accusé réception de la mise en demeure requise par l’article L.441-9 du code la construction et de l’habitation pour l’application du SLS. HABITAT 76 a été autorisé à produire le 20 décembre 2025 au plus tard une note en délibéré pour transmettre un décompte déduisant le SLS afin de pouvoir actualiser à titre subsidiaire sa demande de paiement.

Le 19 décembre 2025, HABITAT 76 a transmis :

— un décompte mentionnant une dette hors SLS s’établissant à 7 469,53 euros arrêtée au 24 novembre 2025 ;

— et un décompte faisant état d’une dette de 8 769,63 euros arrêtée au 19 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIVATION

Sur l’absence du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation des baux

HABITAT 76 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Ses demandes sont donc recevables au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation des troix baux

En vertu de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de bail portant sur un garage doit suivre le même régime que le bail d’habitation dès lors qu’il en est l’accessoire.

En l’espèce, il y a lieu de retenir que les baux portant sur les deux garages sont l’accessoire du contrat de bail portant sur le logement puisque tous ces lieux sont loués par le même bailleur dans la même rue.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon les dispositions de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 : à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

En application des dispositions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation, une pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

Selon les dispositions de l’article R. 442-13 du même code, pour réaliser l’enquête prévue à l’article L. 442-5, l’organisme bailleur demande à chacun de ses locataires communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements ci-après concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer :

— nom, prénom, âge et lien de parenté ;

— numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur ;

— renseignements permettant de calculer le plafond de ressources applicable ;

— renseignements relatifs à la perception, directement ou en tiers payant, de l’une des aides personnelles au logement prévues par l’article L. 821-1, ainsi que de l’allocation de solidarité aux personnes âgées ;

— nature de l’activité professionnelle ou situation de demandeur d’emploi inscrit auprès de l’opérateur France Travail.

L’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

L’article L.441-9 du code la construction et de l’habitation précise les conditions dans lesquelles ce supplément de solidarité peut être réclamé aux locataires : « L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. »

Selon les dispositions de l’article 1 de l’arrêté du 22 octobre 2008, le montant maximum de l’indemnité pour frais de dossier prévu à l’article L. 441-9 susvisé est égal à 25 euros.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 17 mars 2000 portant sur le logement contient une clause résolutoire prévoyant qu’il pourra être résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers ou charges échus deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, HABITAT 76 a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 5 136,72 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 10 mars 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Tel qu’il résulte du décompte produit, cet arriéré comprend :

— une somme totale de 22,51 euros ((3,37 x 3) + (6,20 x 2)) à titre d’assurance souscrite pour compte du locataire ;

— une somme de 7,62 euros à titre de pénalité d’enquête sociale ;

— une somme de 25 euros à titre de frais de dossier SLS ;

— et une somme de 3 155,56 euros (1 577,18 x 2) à titre de SLS.

Or, le bailleur ne produit pas la mise en demeure prévue par l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 et a fortiori la justification de sa notification au locataire, lui permettant de récupérer les frais d’assurance.

Par ailleurs, le bailleur ne justifie pas plus qu’une demande d’enquête sociale ait été notifiée au locataire. Il ne peut donc pas être retenu que ce dernier n’y aurait pas répondu dans le délai d’un mois. Il n’est dès lors pas justifié que les pénalités d’enquête sociale soient dues.

Enfin, le bailleur produit un courrier du 10 décembre 2024 mettant en demeure Monsieur [T] de lui transmettre les éléments requis par l’enquête sociale sous peine d’application du SLS. Or, il ne produit aucune preuve d’envoi ou de réception de cette mise en demeure, permettant de justifier de sa notification pour pouvoir appliquer le SLS et les frais de dossier.

Il convient donc de déduire des causes du commandement du 27 mars 2025 portant sur le logement une somme totale de 3 210,69 euros, la somme réellement due au titre de l’arriéré locatif au 10 mars 2025 s’établissant ainsi à 1 926,03 euros.

Il est de jurisprudence constante que le commandement de payer délivré pour un montant erroné n’est pas atteint de nullité et qu’il vaut pour la somme réellement due.

En conséquence, le locataire disposait d’un délai de deux mois expirant le 27 mai 2025 à 23 h 59 pour régler la somme de 1 926,03 euros.

Tel qu’il résulte du décompte produit, cette somme n’a pas été réglée par le locataire dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire insérée au bail concernant le logement, dont les conditions sont réunies depuis le 28 mai 2025.

Par ailleurs, les contrats de location des garages n° 519030012 et n° 519030013 étant accessoires au contrat de bail d’habitation, ces deux baux sont donc également résiliés à la date du 28 mai 2025.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper le logement et les garages n° 519030012 et n° 519030013, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de les quitter, et, pour le cas où ces lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser HABITAT 76 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [T] occupe le logement et les garages n° 519030012 et n° 519030013 sans droit ni titre depuis le 28 mai 2025, date de la résiliation des baux.

Il convient donc de fixer des indemnités d’occupation égales au montant des loyers augmentés des charges qui auraient été dus si les troix baux s’étaient poursuivis, révisables dans les mêmes conditions et de condamner Monsieur [T] à leur paiement à compter du 28 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Le bailleur a, lors de l’audience, versé aux débats un décompte détaillé sur la base duquel il revendique un arriéré de 23 699,18 euros arrêté au 24 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Ce décompte comprend :

— une somme totale de 72,11 euros ((3,37 x 3) + (6,20 x 10)) à titre d’assurance souscrite pour compte du locataire ;

— une somme de 7,62 euros à titre de pénalité d’enquête sociale ;

— une somme de 25 euros à titre de frais de dossier SLS ;

— et une somme totale de 15 771,80 euros (1 577,18 x 10) à titre de SLS.

Ces sommes ne sont pas justifiées pour les motifs déjà exposés.

En outre ce décompte au 24 novembre 2025 comporte une somme totale de 457,85 euros à titre de frais de procédure (160,30 +297,55) qui ne constituent ni des loyers, ni des charges et relèvent des dépens.

Il convient donc de soustraire une somme totale de 16 334,38 euros de l’arriéré locatif réclamé au 24 novembre 2025 qui s’établit dès lors à 7 364,80 euros.

En cours de délibéré, HABITAT 76 a transmis de façon autorisée un décompte arrêté au 19 décembre 2025, comprenant le terme de novembre 2025 hors SLS pour un montant de 721,39 euros mais incluant une somme de 6,20 euros à titre d’assurance souscrite pour compte du locataire non justifiée. Le montant dû pour le terme de novembre de novembre 2025 s’établit donc à 715,19 euros.

Monsieur [T] sera dès lors condamné à payer à HABITAT 76 la somme de 8 079,99 euros, au titre de l’arriéré dû au 19 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T], partie succombante, sera dès lors condamné aux dépens, y inclus notamment le coût des trois commandements de payer du 27 mars 2025, de la saisine de la CAF, de la requête afin de saisie conservatoire de meubles, du procès-verbal de saisie conservatoire de meubles de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande d’HABITAT 76 concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative réellement due au titre du commandement de payer du 27 mars 2025 délivré pour le logement n° 1 au rez-de-chaussée de l’immeuble situé 39, rue Leon Molon au HAVRE (76620) n’a pas été réglée dans un délai de deux mois ;

CONSTATE en conséquence l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mars 2000 entre l’OPAC de la Ville du HAVRE aux droits duquel vient HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME d’une part et Monsieur [K] [T] d’autre part portant sur le logement n° 1 au rez-de-chaussée droit de l’immeuble situé 39, rue Leon Molon au HAVRE (76620) et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 28 mai 2025, ainsi que la résiliation à même date du bail conclu le 9 avril 2001 portant sur un garage n° 519030013 situé 00 rue Leon Molon au HAVRE (76660) et du bail conclu le 8 janvier 2007 portant sur un garage n° 519030012 situé 25, rue Leon Molon au HAVRE (76600) ;

ORDONNE à Monsieur [K] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, logement n° 1 au rez-de-chaussée droit de l’immeuble situé 39, rue Leon Molon au HAVRE (76620), le garage n° 519030013 situé 00 rue Leon Molon au HAVRE (76660) et le garage n° 519030012 situé 25, rue Leon Molon au HAVRE (76600) ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire de ces lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [K] [T] au paiement d’indemnités d’occupation mensuelle égales aux loyers et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite des trois baux ;

DIT que ces indemnités d’occupation, qui se substituent aux loyers dès le 28 mai 2025, sont payables et révisables dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et les charges pour les trois baux, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [K] [T] à payer à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME la somme de 8 079,99 euros au titre de l’arriéré dû au 19 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse ;

CONDAMNE Monsieur [K] [T] aux dépens comprenant notamment le coût des trois commandements de payer du 27 mars 2025, de la saisine de la CAF, de la requête afin de saisie conservatoire de meubles, du procès-verbal de saisie conservatoire de meubles de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [K] [T] à payer à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 09 FEVRIER 2026, et signé par le magistrat et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO