T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

____________

O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/03757 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KWHJ

MINUTE n° : 2025/755

DATE : 01 Décembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDEUR

Monsieur [O] [R] ès qualité de président du conseil syndical de la copropriété [Adresse 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSES

S.A.R.L. CAP IMMO SUD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Renaud ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Syndicat des Copropriétaires LES FLORIANES, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CAP IMMO SUD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Laura CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 26 Novembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Renaud ARLABOSSE

M^e Laura CUERVO

M^e Alain-david POTHET

1 copie commissaire de justice (ACTAZUR)

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Renaud ARLABOSSE

M^e Laura CUERVO

M^e Alain-david POTHET

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes de commissaire de justice délivrés le 13 mai 2025, M. [R] faisait assigner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], ainsi que la SARL Cap Immo Sud son syndic devant le juge des référés sur le fondement des articles 834, 835, 145 du CPC, et 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Président du conseil syndical, très investi dans la gestion de la copropriété, M. [R] exposait que la SARL Cap Immo Sud qui gérait la copropriété depuis l’origine avait pour l’essentiel confié ses tâches à une personne trop peu présente.

A la suite de difficultés de tenue de l’assemblée générale du 30 janvier 2025, le syndic convoquait une assemblée générale au 25 mars 2025 et faisait inscrire à l’ordre du jour la révocation des membres du conseil syndical et la désignation de nouveaux membres.

Le syndic sollicitait le renouvellement de son mandat plus de six mois avant son terme sans permettre la mise en concurrence.

Il prévoyait de faire revoter des résolutions en matière de vente par la copropriété de parkings visiteurs parties communes aux copropriétaires, ou encore de décisions relatives au gardien.

Dans la perspective de cette assemblée générale du 25 mars 2025, Monsieur [R] sollicitait la désignation d’un commissaire de justice qui y assisterait, par voie de requête, rejetée par ordonnance en date du 21 mars 2025.

L’assemblée générale se déroulait dans un climat très tendu, en particulier au sujet du renouvellement du mandat du syndic. Cette résolution n°4 était votée à la majorité de l’article 25 -1 de la loi de 1965 dès le premier tour.

Le syndic rédigeait une version du procès-verbal qui n’était signée ni par le président de séance ni par les deux scrutateurs désignés à cette fin, lesquels établissaient la version notifiée aux copropriétaires.

Compte tenu des tensions existantes entre les membres du conseil syndical et le syndic, Monsieur [R] sollicitait du juge des référés qu’il autorise son avocat à assister à la prochaine assemblée générale de la copropriété votant la désignation ou la révocation du syndic et qu’il l’autorise à saisir tout commissaire de justice de son choix qui pourrait intervenir lors de la prochaine assemblée générale de la copropriété votant la désignation ou la révocation du syndic.

Il sollicitait qu’il ordonne la suspension de l’exécution de la résolution n°4, aux motifs :

— que le mandat de vote en blanc de l’un des copropriétaires, Monsieur [T], avait été confié directement par le syndic à son propre avocat, ce qui était prohibé par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic aurait dû solliciter le président du conseil syndical ou le président de l’assemblée générale, seuls habilités à le distribuer

— que le vote de Monsieur [E] contre le renouvellement du mandat du syndic n’avait été comptabilisé qu’à hauteur de 71 tantièmes alors qu’il disposait de 285 tantièmes

— qu’en conséquence la résolution renouvelant le mandat du syndic n’aurait pas pu être adoptée à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) mais seulement à la majorité de l’article 25 -1

— que le syndic ne l’ignorait pas puisqu’il l’avait fait voter directement à la majorité de l’article 25 -1

— que de surcroît les formulaires de vote par correspondance représentant 2818 tantièmes ne prévoyaient pas la possibilité d’un second vote

— que les irrégularités entachant le vote de la résolution critiquée étaient suffisamment graves pour justifier son annulation par le juge du fond et sa suspension par le juge des référés.

Monsieur [R] demandait la condamnation du syndic à lui verser à titre provisionnel la somme de 5000 € à valoir sur son préjudice moral, outre la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, et à régler les dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2025, il persistait dans ses demandes.

Il relevait que le syndicat des copropriétaires et le syndic ne formulaient pas d’opposition à la demande de présence de l’avocat et du commissaire de justice.

En réponse aux conclusions des défendeurs, il contestait être à l’origine du contexte conflictuel.

Il maintenait que la suspension de l’exécution de la résolution critiquée était justifiée à la fois sur le fondement du trouble manifestement illicite et sur le fondement du dommage imminent.

Il observait que les défendeurs ne défendaient pas la régularité de la résolution attaquée, mais objectaient que celle-ci n’avait pas reçu de commencement d’exécution. Or la résolution était exécutoire, seuls ses effets étant repoussés à la date du renouvellement du mandat du syndic.

Le concluant indiquait qu’à l’issue de l’assemblée générale du 25 mars 2025 il avait sollicité que lors de la prochaine assemblée générale ordinaire du 3 décembre 2025 soient inscrite à l’ordre du jour une mise en concurrence et l’annulation de cette résolution.

Il rappelait qu’il avait sollicité l’autorisation d’assigner à jour fixe par requête en date du 28 avril 2025 afin que la nullité de la résolution fasse l’objet d’une décision au fond avant l’expiration du mandat du syndic, et que cette demande avait fait l’objet d’une ordonnance de rejet en date du 30 avril 2025.

La violation évidente de la règle de droit à la résolution attaquée justifiait sa suspension. Le concluant maintenait que les conditions de vote de Monsieur [T] et des époux [E] étaient irrégulière. De surcroît la résolution avait été votée sur la base de 9941 tantièmes soit 59 tantièmes de moins que les 10 000 tantièmes qui composaient la copropriété. Si la base de calcul avait été celle prévue dans l’état descriptif de division, la SARL Cap Immo Sud n’aurait pas été élue.

Par ses conclusions n°2, le syndicat des copropriétaires Les Florianes exposait que la SARL Cap Immo Sud syndic de longue date la copropriété donnait satisfaction à la majorité des copropriétaires. Monsieur [R], copropriétaire depuis 2019 et président du conseil syndical, avait cherché progressivement à imposer son fonctionnement personnel, notamment en intervenant dans la gestion du personnel de la copropriété, dans la cession des parkings visiteurs, et en recherchant une emprise sur l’organisation des assemblées générales. En particulier l’assemblée générale du 30 janvier 2025 s’était déroulée dans une ambiance délétère.

À la suite de cette assemblée générale un groupe de copropriétaires avait demandé au syndic de convoquer une nouvelle assemblée générale avec à l’ordre du jour la révocation de l’ensemble des membres du conseil syndical, l’élection d’un nouveau conseil, le renouvellement par anticipation du mandat de syndic de l’agence Cap Immo Sud pour une durée de trois ans, la vente des parkings visiteurs, et la suppression du poste de gardien.

L’assemblée générale régulièrement convoquée s’était tenue conformément aux dispositions légales et réglementaires et dans le respect des règles de quorum et de majorité.

Le syndicat des copropriétaires observait que comme Monsieur [R] il avait vainement sollicité du président du tribunal la désignation d’un commissaire de justice avec mission de rendre compte du déroulé de l’assemblée.

Lors de l’assemblée du 25 mars, le conseil syndical n’était pas révoqué, et le mandat de syndic était renouvelé par anticipation pour trois ans. Le mandat en cours expirant le 12 décembre 2025, le renouvellement anticipé prenait effet à compter du 12 décembre 2025 à minuit.

Monsieur [R] adressait deux factures d’honoraires de son propre conseil au syndic, lequel refusait de les régler.

Monsieur [R] saisissait le juge du fond d’une demande d’annulation de certaines des résolutions de l’assemblée générale du 25 mars, et le juge des référés de la présente demande de suspension de la résolution confiant à la SARL Cap Immo Sud le mandat de syndic pour les trois années à venir.

Le syndicat des copropriétaires soutenait que la demande de suspension devrait être rejetée en l’absence de trouble manifestement illicite, et d’urgence.

Sur la régularité du pouvoir confié par Monsieur [T] à l’avocat de la copropriété, le syndicat des copropriétaires se référait à l’attestation de Monsieur [T] versé par le syndic aux débats, selon laquelle le mandat avait été exécuté fidèlement selon sa volonté.

Sur le vote des époux [E], l’un des époux avait rejoint l’assemblée en cours de séance ce qui justifiait la différence dans la transcription des votes.

Quant à l’argument relatif à l’erreur sur la base de calcul des tantièmes il était spécieux dans la mesure où il avait été opéré ainsi pour toutes les résolutions lors de toutes les assemblées générales conformément aux dispositions de la loi de 1965 car les 59 tantièmes correspondaient à la loge du gardien, laquelle constituait un lot appartenant au syndicat des copropriétaires.

De surcroît ces irrégularités relevaient du fond et non du juge des référés. Le demandeur ne justifiait ni de l’urgence, ni d’un trouble manifestement illicite, ni d’un dommage imminent. En effet la résolution attaquée n’était pas entrée en vigueur, et l’assemblée générale du 3 décembre 2025 devait examiner le renouvellement du mandat du syndic et substituer sa décision à celle de l’assemblée générale du 25 mars.

Le syndicat des copropriétaires ne s’opposait pas à la présence du conseil du demandeur à l’assemblée générale, à ses frais exclusifs, ni à la désignation d’un commissaire de justice et assisterait à la prochaine assemblée générale avec mission de retranscrire les votes, aux frais exclusifs du demandeur.

Le syndicat sollicitait l’autorisation de son conseil à assister à la prochaine assemblée générale de la copropriété.

Il demandait la condamnation du demandeur à lui verser la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2025, la SARL Cap Immo Sud évoquait un contexte de tension avec Monsieur [R], un copropriétaire depuis 2019.

Élu président de séance lors de l’assemblée générale du 30 janvier 2025, celui-ci s’était accaparé la tenue de l’assemblée générale dans des conditions qui avaient suscité de la part d’un groupe de copropriétaires la demande de convocation d’une nouvelle assemblée générale avec à l’ordre du jour la révocation de l’ensemble des membres du conseil syndical, l’élection d’un nouveau conseil syndical le renouvellement par anticipation du mandat de syndic de la concluante pour une durée de trois ans, la vente des parkings visiteurs et la suppression du poste de gardien.

La concluante avait sollicité en vain de la présidence du tribunal la désignation d’un commissaire de justice avec mission de rendre compte du déroulé de l’assemblée.

Le conseil syndical n’était pas révoqué et le mandat du syndic était renouvelé par anticipation pour trois années, le mandat actuel expirant le 12 décembre 2025 à minuit.

La concluante refusait de régler les honoraires du conseil de Monsieur [R] correspondant à l’assistance à l’assemblée générale et à l’étude de dossier et établissement de projet d’acte.

Monsieur [R] assignait au fond en annulation de certaines résolutions de l’assemblée générale et saisissait le juge des référés de la présente demande de suspension des effets du vote renouvelant le mandat du syndic par anticipation.

Sur les griefs tirés des conditions de vote de Monsieur [T] et des époux [E], la concluante objectait que ceux-ci relevaient du juge du fond. Elle produisait une attestation de Monsieur [T] selon laquelle les instructions de vote avaient été respectées. La discordance dans les votes des époux [E] s’expliquait par le fait qu’il n’avait pas voté en même temps leur ayant rejoint l’assemblée en cours de route.

En toute hypothèse la résolution critiquée n’était pas entrée en vigueur, de sorte que Monsieur [R] ne pouvait en demander la suspension. Par ailleurs la nouvelle assemblée générale du 3 décembre 2025 dont l’ordre du jour comportait la révocation du mandat du syndic et son remplacement, devrait se prononcer avant même que le mandat du syndic confié par l’assemblée générale du 25 mars soit entré en vigueur.

Le demandeur n’apportait pas la preuve du trouble manifestement illicite ni du dommage imminent pour la copropriété.

La concluante ne s’opposait pas à la présence du conseil du demandeur lors de la prochaine assemblée générale à condition qu’elle-même et que le syndicat des copropriétaires puissent également être assistés de leurs propres conseils.

Elle ne s’opposait pas davantage à la désignation d’un commissaire de justice et assisterait à la prochaine assemblée générale avec mission de retranscrire les votes à frais communs.

Elle sollicitait le rejet de la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par Monsieur [R], et s’estimait fondée à lui réclamer la somme de 5000 € de dommages-intérêts pour avoir maltraité sa préposée lors de l’assemblée générale et mise en cause sa propre compétence.

Elle demandait la condamnation du demandeur à lui verser la somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de suspension du caractère exécutoire de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 25 mars 2025

Par principe, toute décision prise par une assemblée de copropriétaires à un vote majoritaire s’impose immédiatement aux copropriétaires, même à ceux qui se sont opposés à son adoption ou à ceux qui n’étaient ni présents ni représentés. Elle leur est opposable et a force exécutoire, en application de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et selon une jurisprudence constante ( Cf. Cass. 3e civ., 29 avr. 1987, n° 85-18.656).

Une décision d’assemblée générale s’impose aux copropriétaires tant qu’elle n’a pas été annulée. La contestation en justice de la décision d’assemblée et le délai de contestation de 2 mois n’ont pas d’effet suspensif (Cass. 3e civ., 27 juin 2001, n° 99-21.731).

En l’espèce, la résolution contestée est exécutoire. La circonstance que le syndic ait sollicité le renouvellement de son mandat plus de huit mois avant l’échéance ne prive pas la résolution de son caractère immédiatement exécutoire au sens de l’article 42 alinéa 2 précité.

La preuve en est que le point de départ du délai d’action en contestation de la résolution critiquée n’a pas été différé jusqu’à l’expiration de l’actuel mandat du syndic.

Comme tout copropriétaire opposant ou défaillant, Monsieur [R] était recevable à agir au fond et à saisir le juge des référés d’une demande de suspension de la décision litigieuse, nonobstant son effet différé.

La circonstance que figurent à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 3 décembre 2025 :

— le projet de resolution n°6 « nouvelle désignation du cabinet Cap Immo Sud en qualité de syndic pour une durée de trois ans »

— le projet de résolution n°7a " à la demande de Monsieur [R] pour le conseil syndical désignation de Lamy en qualité de syndic "

— le projet de résolution n°8 " à la demande de Monsieur [R] pour le conseil syndical : « annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 25 mars 2025 »

est sans influence sur le caractère exécutoire de ladite résolution. Tant que l’assemblée générale du 3 décembre 2025 ne s’est pas tenue, ne s’est pas prononcée sur son annulation, et sur la désignation du nouveau syndic, la résolution critiquée demeure exécutoire et donc susceptible de suspension par le juge des référés dans les conditions définies par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

D’une part, l’article 834 dispose que le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé « toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Cela signifie que la suspension d’une résolution peut être obtenue si elle ne fait l’objet d’aucun débat juridique sérieux ou si la seule existence du différend justifie une intervention d’urgence.

D’autre part, l’article 835 élargit les pouvoirs du juge des référés, lui permettant de statuer même en présence d’une contestation sérieuse, à condition que la mesure sollicitée soit nécessaire pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le sursis à exécution ne peut être ordonné qu’en présence d’un moyen sérieux, portant sur la violation manifeste d’une règle de droit, de nature à porter atteinte aux droits fondamentaux des copropriétaires.

L’article 25 de la loi de 1965 exige que la désignation du syndic soit adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Ce n’est que lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ses voix, que la même assemblée se prononce à la majorité de l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote, en application de l’article 25 -1.

La convocation à l’assemblée générale du 25 mars 2025 prévoyait comme projet de résolution n°4 que la nouvelle désignation du cabinet Cap Immo Sud en qualité de syndic se ferait à la majorité de l’article 25 -1.

Le procès-verbal de l’assemblée générale vise à l’article 25 -1. Il mentionne que la résolution désignant le cabinet Cap Immo Sud a obtenu 4987/9941 tantièmes dont 2489 exprimés par correspondance, 2634/9941 tantièmes ayant voté contre, dont 190 tantièmes par correspondance, 316/9941 tantièmes s’étant abstenus dont 139 tantièmes votant par correspondance.

C’est incontestablement de manière erronée que la convocation a mentionné la règle de majorité de l’article 25 -1, alors que ce texte ne s’applique qu’à titre subsidiaire, lorsque la majorité des voix de tous les copropriétaires n’a pu être obtenue mais que le tiers des voix a malgré tout été réuni.

Le procès-verbal démontre que le vote s’est effectivement déroulé dans les conditions de l’article 25 -1, et que la mention de ce seul article dans la convocation et au procès-verbal ne résulte pas d’une erreur de plume.

De surcroît s’agissant des votes par correspondance, le formulaire devait impérativement mentionner la possibilité d’un second choix.

Si le formulaire par correspondance ne comporte qu’un seul vote, cet unique vote ne peut en effet présumer le sens du vote du copropriétaire à l’occasion du second vote. Le syndic doit permettre au copropriétaire votant par correspondance d’exprimer un vote différent lors du second vote, comme peuvent le faire les copropriétaires qui participent à l’assemblée, sous peine de nullité de la décision d’ assemblée générale ( TJ [Localité 5], 5 mai 2021 : Loyers et copr. 2021, comm. 143).

Dans ces conditions, les règles de vote prévues par la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public, n’ont pas été respectées. Il appartiendra au juge du fond de se prononcer sur la nullité de la délibération attaquée. Dans l’attente, la suspension de son caractère exécutoire sera ordonnée.

Sur les demandes d’autorisation de la présence des conseils des parties à l’assemblée générale du 3 décembre 2025

Les conseils respectifs des parties sont autorisés à assister à l’assemblée générale du 3 décembre 2025. Chaque partie conservera la charge de ses honoraires.

Sur la demande de désignation d’un huissier aux fins d’assister à l’assemblée générale

Il est fait droit à la demande. La société ACTAZUR représentée par Me [Y] [C] commissaire de justice à [Localité 3] est désignée pour assister à l’assemblée générale du 3 décembre 2025 et le cas échéant dresser procès-verbal de ses constatations.

Les frais seront partagés entre les parties.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral

L’examen de ces demandes implique de se prononcer sur le fond, et excède l’office du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires et la SARL Cap Immo Sud, parties perdantes, sont condamnées à régler les dépens de l’instance, et à verser à Monsieur [R] des frais irrépétibles à hauteur de 2000 €.

Monsieur [R] sera dispensé d’acquitter les charges de copropriété correspondantes.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons la suspension du caractère exécutoire de la résolution n°4 du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 mars 2025 de la copropriété [Adresse 4],

Autorisons l’avocat de Monsieur [O] [R], l’avocat du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], l’avocat de la SARL Cap Immo Sud à assister à l’assemblée générale des copropriétaires du 3 décembre 2025, aux frais respectifs de chacune des parties,

Désignons la société Actazur représentée par Me [Y] [C] commissaire de justice à [Localité 3] pour assister à l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] en date du 3 décembre 2025 et dresser procès-verbal de ses constatations, aux frais communs de Monsieur [O] [R], de la SARL Cap Immo Sud, et du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4],

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Condamnons solidairement la SARL Cap Immo Sud et le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] à régler les dépens de la présente instance,

Condamnons solidairement la SARL Cap Immo Sud, et le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], à payer à M. [O] [R] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

Disons que Monsieur [O] [R] sera dispensé d’acquitter les charges de copropriété afférentes aux dépens et aux frais irrépétibles,

Déboutons les parties de leurs demandes pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT