Tribunal Judiciaire de Draguignan, Contentieux presidence, 10 septembre 2025, n° 25/03606

TJ Draguignan 10 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les copropriétaires n'avaient pas respecté leur obligation de paiement des charges, justifiant ainsi la demande du syndicat.
Rejeté
Préjudice distinct du retard de paiement
La cour a estimé qu'aucun préjudice distinct n'avait été démontré, et que les intérêts moratoires suffisaient à réparer le préjudice subi.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a jugé équitable d'accorder un remboursement des frais de justice au syndicat, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Draguignan, cont. presidence, 10 sept. 2025, n° 25/03606
Numéro(s) :	25/03606
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Lionel ALVAREZ
Parties :	son syndic en exercice la société AGI - AGENCE IMMOBILI<unk>RE GÉNÉRALE, Syndicat des copropriétaires de l' ensemble immobilier [ Adresse 3 ]

Texte intégral

T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

____________

JUGEMENT

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 25/03606 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KUVF

MINUTE n° : 2025/ 94

DATE : 10 Septembre 2025

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société AGI – AGENCE IMMOBILIÈRE GÉNÉRALE,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS

Madame [P] [I],

demeurant [Adresse 1]

Non comparante

Monsieur [X] [G]

demeurant [Adresse 1]

Non comparant

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 11 Juin 2025 les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 23 Juillet 2025 et prorogée le 10 Septembre 2025. La décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Lionel ALVAREZ

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Lionel ALVAREZ

EXPOSE DU LITIGE

Suivant relevé de propriété, Monsieur [X] [G] et Madame [P] [I] sont propriétaires des lots n°12 et 52 au sein de la copropriété dénommée LES EUCALYPTUS BAT H, située [Adresse 4].

Des charges étant demeurées impayées et par courrier recommandé du 15 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES EUCALYPTUS BAT H représenté par son syndic en exercice la société AGI – AGENCE IMMOBILIÈRE GÉNÉRALE a mis en demeure Monsieur [X] [G] et Madame [P] [I] d’avoir à régler les charges impayées.

Par actes de commissaire de justice en date des 29 avril et 2 mai 2025, auxquels il se réfère à l’audience du 11 juin 2025 et auxquels il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES EUCALYPTUS BAT H représenté par son syndic en exercice la société AGI – AGENCE IMMOBILIÈRE GÉNÉRALE, a fait assigner Monsieur [X] [G] et Madame [P] [I] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des sommes de 11 900,70 euros, au titre des charges de copropriété impayées (décomposée comme suit : 8449,70 euros au titre des charges restant échues du 1er janvier 2023 au 14 janvier 2025 et 3451 euros au titre des autres provisions non encore échues), de 3000 euros à titre de dommage et intérêts, de 2400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Bien qu’assignés selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile pour Madame [P] [I] et à étude pour Monsieur [X] [G], ni l’un ni l’autre n’a constitué avocat.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

De plus, par application de l’article 474 du même code, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l’égard de l’ensemble des parties.

L’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’article 14-1 de la même loi dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de ladite loi dispose que « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… »

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.»

L’article 10-1 de la même loi prévoit en outre que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur … »

Monsieur [X] [G] et Madame [P] [I] ont été mis en demeure le 15 janvier 2025 au paiement de la somme de 8 449,70 euros, décomposé comme suit : 3678,25 euros au titre des exercices antérieurs et 4 771,45 euros au titre du budget prévisionnel et du vote de travaux. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 31 décembre 2025 et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le décompte des sommes dues au 14 janvier 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 mars 2024, 22 mars 2023, 16 mars 2022, approuvant les comptes 2021, 2022, 2023 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,

— les appels de fonds,

— les lettres de mise en demeure en date des 31 janvier 2024, 21 mai 2024, 2 septembre 2024, 19 novembre 2024 et 15 janvier 2025 au titre des charges impayées.

Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur de 11 900,70 euros (décomposée comme suit : 8449,70 euros au titre des charges restant échues du 1er Janvier 2023 au 14 Janvier 2025 et 3451 euros au titre des autres provisions non encore échues).

Il convient toutefois d’ôter la somme de 268 euros correspondant aux frais de mise en demeure et de relance en date des 31 janvier 2024, 28 février 2024, 17 mai 2024, 2 et 26 septembre 2024, 22 novembre 2024 et, dans la mesure où elles n’ont pas été suivies d’effet et qui apparaissent incomplètes en ne visant pas explicitement la distinction entre les montants des arriérés de charges devenus exigibles et des provisions-travaux non échus mais devenus exigibles.

Il convient également d’ôter la somme de 300 euros, correspondant aux frais de transmission et de suivi de dossier en date du 13 décembre 2024, relevant des frais irrépétibles et ramenant la créance à la somme totale de 11 332,70 euros au titre des charges impayées au 14 janvier 2025.

Il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 11 332,70 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2025 conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967. A l’inverse, à défaut de justifier que les intérêts échus sont dus au moins pour une année entière, le syndicat requérant sera débouté de sa demande de capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil.

Monsieur [X] [G] et Madame [P] [I] seront solidairement condamnés au paiement de la somme susdite par application de la clause de solidarité stipulée en page 47 du règlement de copropriété.

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires. En outre, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi des défendeurs dans leur carence de paiement.

Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.

Les défendeurs, partie perdante, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, vice-président délégué par Madame la présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [G] et Madame [P] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES EUCALYPTUS BAT H représenté par son syndic en exercice la société AGI – AGENCE IMMOBILIÈRE GÉNÉRALE, la somme de 11 332,70 euros (ONZE MILLE TROIS CENT TRENTE-DEUX EUROS ET SOIXANTE-DIX CENTS) au titre des charges de copropriété impayées et à échoir ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [G] et Madame [P] [I] aux entiers dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [G] et Madame [P] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES EUCALYPTUS BAT H représenté par son syndic en exercice la société AGI – AGENCE IMMOBILIÈRE GÉNÉRALE, la somme de 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES EUCALYPTUS BAT H représenté par son syndic en exercice la société AGI – AGENCE IMMOBILIÈRE GÉNÉRALE, du surplus de ses demandes principales et accessoires.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT