T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/04808 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KXSG

MINUTE n° : 2025/ 814

DATE : 31 Décembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES MAS DE [Localité 5] pris en la personne de son syndic en exercice, l’agence DI LUCA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laura CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Madame [H] [D] demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe SCHRECK, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [L] [P] demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe SCHRECK, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 22 Octobre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Laura CUERVO

M^e Philippe SCHRECK

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Laura CUERVO

M^e Philippe SCHRECK

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice délivré le 18 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise à [Localité 6] faisait assigner Madame [D] et Monsieur [P] devant le juge des référés sur le fondement des articles 834, 835 du CPC, et de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Copropriétaires d’un lot dans la résidence donnant accès à un jardinet constituant une partie commune à jouissance privative, les consorts [D] et [P] avaient supprimé la haie végétale qui clôturait le jardinet et l’avait remplacée par un muret et des palissades d’une hauteur de 2,60 m sans autorisation de l’assemblée générale, et en violation du règlement de copropriété.

Informés du caractère irrégulier des travaux pendant leur réalisation ils n’avaient pas déféré à la demande de suspension du syndicat des copropriétaires.

Ils avaient été mis en demeure en vain de déposer les palissades et de replanter une haie. Par l’intermédiaire de leur conseil ils avaient exprimé leur refus express d’y procéder.

Le syndicat des copropriétaires, soutenant que ces atteintes constituaient un trouble manifestement illicite, rappelant qu’aux termes de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 les travaux sur les parties communes ou les atteintes à l’aspect extérieur de l’immeuble devaient être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité des voix de ceux-ci, et qu’aux termes du règlement de copropriété tout arbre abattu devait obligatoirement être remplacé à raison de un pour un, sollicitait la condamnation solidaire des défendeurs à supprimer le muret et les palissades installés en limite du jardinet et à replanter une haie similaire à celle qu’ils avaient supprimée, le tout, dans le délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, puis sous astreinte de 300 € par jour de retard.

Les défendeurs devraient être condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Dans ses conclusions récapitulatives, le syndicat des copropriétaires maintenait que les interventions des défendeurs n’étaient pas un simple débroussaillage ni entretien mais de véritables travaux affectant l’aspect extérieur de la copropriété.

Contrairement à ce que soutenaient les défendeurs, l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 disposait que l’autorisation de l’assemblée générale était requise pour les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Tel était le cas en l’espèce s’agissant de l’abattage d’une haie en limite de propriété et de son remplacement par une palissade de 2 m de haut.

La possibilité de clôturer les lots ouverte par le règlement de copropriété ne signifiait pas que chaque propriétaire puisse modifier la configuration et notamment la nature et la hauteur des clôtures sans autorisation.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 20 octobre 2025 Madame [D] et Monsieur [P] demandaient le rejet des prétentions du syndicat des copropriétaires. À titre subsidiaire ils sollicitaient qu’un délai d’une année leur soit octroyé pour qu’ils puissent soumettre leur projet à l’assemblée générale de la copropriété.

Ils exposaient que dès leur prise de possession en 2023 ils avaient entrepris les travaux de débroussaillage. Le bien étant inhabité depuis 2021, l’état du jardin s’était dégradé.

Ils soutenaient en premier lieu que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas de l’état des lieux antérieur aux travaux ni de la nature précise des travaux dont il se plaignait.

Pendant les travaux les concluants n’avaient jamais été destinataires d’une demande d’interruption.

En deuxième lieu, le débroussaillage le nettoyage et l’aménagement paysager ne pouvaient être considérés comme des travaux au sens de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Quant au règlement de copropriété, la nécessité de remplacer immédiatement les arbres abattus ne concernait que les arbres de haute futaie.

Le règlement de copropriété prévoyait la possibilité de clôturer les lots à condition de végétaliser les clôtures. Eux-mêmes n’avaient fait que rénover un ensemble dégradé.

L’ensemble de ces points constituait une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du CPC.

Dans l’hypothèse où le juge des référés maintiendrait sa compétence, il devrait leur accorder un délai d’un an pour remettre les lieux en l’état et solliciter de l’assemblée générale l’autorisation d’implanter des palissades à l’instar de ce qui se faisait couramment au sein de la copropriété.

En tout état de cause ils demandaient la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 2500 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de suppression des aménagements

Les défendeurs excipent d’un manque de preuve de la part du syndicat des copropriétaires, tant de l’état antérieur des aménagements extérieurs de leur bien, que de la consistance des travaux qu’ils ont réalisés.

À l’appui de ses demandes le syndicat des copropriétaires produit trois clichés : l’un manifestement pris pendant les travaux, antérieurement à la pose de la palissade, le deuxième montrant la haie avant les travaux, et le troisième les travaux terminés, montrant un muret de soubassement surmonté d’une clôture composée de piquets métalliques supportant une palissade surmontée de ferronneries ajourées.

D’une part les défendeurs ne démentent pas que ces clichés montrent bien des vues de leur propriété depuis l’extérieur. D’autre part leur conseil par lettre officielle en date du 10 avril 2024 maintient qu’ils avaient le droit de supprimer la haie et d’installer une palissade sur la partie privative à l’instar de ce qui existait par ailleurs.

Il peut donc être admis que les clichés produits par le syndicat des copropriétaires, bien que n’ayant pas été pris par un commissaire de justice, représentent bien les travaux critiqués.

Les défendeurs soutiennent qu’ils n’ont pas reçu le courrier recommandé AR en date du 11 octobre 2023 les mettant en demeure d’arrêter les travaux et de déposer une demande d’autorisation préalable à l’assemblée générale. Néanmoins est versé au dossier le courrier du conseil du syndicat des copropriétaires en date du 7 décembre 2023 auquel est annexé l’avis de réception mentionnant : « pli avisé non réclamé ».

Il peut donc être supposé que les défendeurs n’ont pas été davantage en mesure de récupérer la mise en demeure du 11 octobre 2023 auprès des services postaux.

Les travaux réalisés par les défendeurs, par leur impact sur le paysage, sont bien de la nature de ceux qui doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Le règlement de copropriété précise en effet que les parcelles pourront être closes en bordure des voies. Dans ce cas la clôture devra être constituée d’un mur bas en pierre du pays de 0,8o m de haut contre lequel sera plantée du côté intérieur du lot une haie vive ou une haie d’essences provençales d’une hauteur d’excédant pas 1,50 m. Les autres côtés pourront être fermés par une clôture composée de végétaux d’un mètre 80 au plus de hauteur et éventuellement de grillages verts à condition que ce grillage soit noyé dans les végétaux et invisible en toute saison de l’extérieur de la parcelle.

Il a donc été expressément prévu que les clôtures des lots soient végétalisées de manière à rendre quasi invisibles les éléments métalliques qui rompraient l’aspect naturel recherché par les auteurs du règlement de copropriété, et donc l’harmonie paysagère de l’ensemble.

Il ne peut être soutenu que la palissade occultante surmontant le muret maçonné répond aux exigences du règlement de copropriété.

L’atteinte au règlement de copropriété, ainsi qu’à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, constitue bien un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les défendeurs seront donc condamnés à retirer leurs aménagements dans le délai de deux mois suivant la signification de la présente ordonnance, et à replanter une haie paysagère conformément au règlement de copropriété.

À l’issue de ce délai de deux mois, une astreinte de 200 € par jour de retard s’appliquera, pendant une durée d’un an, au terme de laquelle l’astreinte pourra être liquidée et une nouvelle astreinte pourra être prononcée.

Les défendeurs sollicitent qu’il leur soit octroyé un délai d’un an pour soumettre leurs travaux à la ratification de l’assemblée générale. Les travaux ont été réalisés au deuxième semestre de l’année 2023. Le syndicat des copropriétaires n’a fait délivrer l’assignation qu’au mois de juillet 2025. Il leur appartenait de faire inscrire cette demande à l’assemblée générale ordinaire de 2024 ou de demander la réunion d’une assemblée générale extraordinaire à cette fin.

Leur demande de délai sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La partie défenderesse, partie perdante, est condamnée à régler les dépens de l’instance. En application de l’article 700 du CPC elle est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons solidairement Madame [H] [D] et Monsieur [L] [P] à exécuter les travaux suivants :

–supprimer le muret et les palissades installés en limite du jardinet,

– replanter une haie similaire à celle qu’ils ont supprimée,

le tout, dans le délai de deux mois suivant la signification de la présente ordonnance,

Disons qu’au terme de ce délai de deux mois s’appliquera une astreinte de 200 € par jour de retard pendant une durée d’une année, à l’issue de laquelle l’astreinte pourra être liquidée et une nouvelle astreinte pourra être prononcée,

Condamnons solidairement Madame [H] [D] et Monsieur [L] [P] à régler les dépens de l’instance,

Condamnons solidairement Madame [H] [D] et Monsieur [L] [P] à verser au syndicat des copropriétaires Les mas de Saint-Pierre pris en la personne de son syndic en exercice, l’agence DI LUCA en application de l’article 700 du CPC la somme de 1500 €,

Déboutons les parties de leurs demandes pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE