TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [B] [F] veuve [W], Monsieur [Z] [X] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02610 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7I5J

N° MINUTE :

7/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 27 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. ICF LA SABLIERE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Madame [B] [F] veuve [W], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

Monsieur [Z] [X] [Y], domicilié : chez MME [B] [W], [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 29 août 1986, la SAGI, bailleur social aux droits de qui intervient la SA ICF LA SABLIERE, a donné à bail à Madame [B] [F] veuve [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 1400,68 francs, outre 535,80 francs de provision sur charges.

Madame [B] [F] veuve [W] a également pris à bail un emplacement de stationnement accessoire au logement, par contrat du 13 septembre 1996, situé [Adresse 10], moyennant un loyer mensuel de 350,34 francs charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, la SA ICF LA SABLIERE a fait assigner Madame [B] [F] veuve [W] et Monsieur [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

prononcer la résiliation du bail liant les parties, aux torts du preneur,ordonner l’expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef, en particulier Monsieur [Z] [Y], sans le bénéfice des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si besoin est et avec séquestration des biens meubles du logement,condamner Madame [B] [F] veuve [W] à lui verser une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, avec majoration de 30%,condamner le défendeur à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens qui comprendront les frais de constat de commissaire de justice.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 avril 2025.

A l’audience, la SA ICF LA SABLIERE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [B] [F] veuve [W] et Monsieur [Z] [Y] ont comparu en personne. Madame [B] [F] veuve [W] a indiqué vivre à [Localité 9] de 3 à 6 mois par an depuis 1997 et avoir une autre résidence à [Localité 7]. Madame [B] [F] veuve [W] et Monsieur [Z] [Y] ont sollicité le benefice de délais pour quitter les lieux d’une durée d’un an.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025 par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, s’agissant de la loi applicable à l’emplacement de stationnement, il sera rappelé que la loi du 6 juillet 1989 s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à mixte professionnel/habitation et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux accessoires de ces locaux (garage, jardin, place de parking). La location d’un garage tout seul en revanche ressort du droit commun du code civil sur le louage. Plus complexe est la situation dans laquelle un logement est loué, puis près un second bail est conclu concernant un garage entre les mêmes parties. Il convient ici pour qualifier ledit contrat de faire application d’un double critère : un critère subjectif (recherche de l’intention parties) et un critère matériel (eu égard notamment au lieu de situation identique ou à proximité immédiate du garage par rapport au logement).

En l’espèce, le contrat du 13 septembre 1996 précise que le parking est l’accessoire du logement objet du litige. Le bailleur n’utilise qu’un seul décompte pour le logement et le parking. En ces conditions, le parking sera considéré comme un accessoire du logement et soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation judiciaire et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Par ailleurs, il sera rappelé qu’en vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 1 du contrat de bail litigieux, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer.

En l’espèce, Madame [B] [F] veuve [W] a reconnu à l’audience ne plus résider dans l’appartement litigieux au moins 8 mois par an, correspondant au minimum légal d’occupation, ceci depuis 1997. En outre, il ressort du constat de commissaire de justice des 14, 22 et 29 mai 2024 que Monsieur [Z] [Y] admet occuper personnellement le logement avec son fils. Il est relevé « l’absence de tout vêtement et effet personnel féminin dans le logement » et la présence d’une box SFR pour laquelle « Monsieur [Z] [Y] déclare spontanément que le contrat est à son nom ». En outre, les avis d’imposition de 2015 à 2021 de Madame [B] [F] veuve [W] font mention d’un domicile résidence à [Localité 7] : « [Adresse 8] », « [Localité 1] ».

En ces conditions, la violation des obligations contractuelles est avérée et, de part son ancienneté, suffisamment grave pour prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Madame [B] [F] veuve [W] et Monsieur [Z] [Y] selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Par ailleurs, aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [B] [F] veuve [W] et Monsieur [Z] [Y] n’apportent aucun élément à l’appui de leur demande ni ne justifient de démarches de relogement qui seraient restées infructueuses. Si Monsieur [Z] [Y] sollicite à ce que son fils puisse terminer son année scolaire en Bac Professionnel dans un lycée situé à proximité du logement, il n’en justifie pas ni n’explique en quoi un changement de résidence, d’ailleurs hypothétique avant la fin de l’année scolaire, aurait un impact compte tenu de l’étendue du réseau de transport en commun à [Localité 9] et en région parisienne.

Il n’y a donc pas lieu d’accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant en revanche que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Madame [B] [F] veuve [W] et Monsieur [Z] [Y] seront dès lors condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec majoration de 30% à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [F] veuve [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du constat de commissaire de justice.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de location conclu le 29 août 1986 entre la SA ICF LA SABLIERE et Madame [B] [F] veuve [W] portant sur un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] avec parking accessoire situé [Adresse 10] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [F] veuve [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [F] veuve [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, LA SA ICF LA SABLIERE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [Z] [Y], conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [F] veuve [W] à verser à la SA ICF LA SABLIERE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, avec majoration de 30% à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [B] [F] veuve [W] à verser à la SA ICF LA SABLIERE la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [F] veuve [W] aux dépens en ce compris le coût du constat de commissaire de justice ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection