T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 24/05929 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KKZR

MINUTE n° : 2025/ 164

DATE : 26 Mars 2025

PRESIDENT : Madame Laetitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSES

S.A.S. HS2, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-louis DAVID, avocat au barreau de GRASSE

S.C.I. JOBER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-louis DAVID, avocat au barreau de GRASSE

S.A.S. SOCODAG II, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-louis DAVID, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDERESSE

S.A. CABINET [G], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elric HAWADIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et M^e Emmanuel NIVARD, avocat au barreau de NANTES (avocat plaidant)

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 22/01/2025, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 12/03/2025 et prorogée au 19/03/2025 et 26/03/2025. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Jean-louis DAVID

M^e Elric HAWADIER

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Jean-louis DAVID

M^e Elric HAWADIER

EXPOSE DU LITIGE

La SAS HS2 est la société holding de la SOCODAG II qui détient 99 % du capital de la SCI JOBER.

Suivant acte authentique du 6 mars 2019, la SCI JOBER a acquis de la SCI ALEXGUI un ensemble immobilier, comprenant un entrepôt sur deux niveaux avec bureaux, un terrain extérieur et une partie de l’entrepôt au rez-de-chaussée, situé [Adresse 3] à COGOLIN, constituant le drive et les réserves de l’hypermarché E. Leclerc, sur la base d’une estimation immobilière établie par la SA CABINET [G] dans son rapport de février 2014.

Suite à la réalisation de travaux de rénovation et d’agrandissement du bien, la SOCODAG II a fait réaliser une estimation de l’ensemble immobilier par le même cabinet qui a rendu son rapport le 1er décembre 2020 et a constaté qu’une faible plus-value entre les deux rapports.

Arguant que l’estimation de la valeur du bien établie en 2014 est erronée, par acte du 31 juillet 2024, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la SAS HS2, la SOCODAG II et la SCI JOBER ont fait assigner la SA CABINET [G], à comparaître devant le président judiciaire de Draguignan en référé, aux fins de voir ordonner une expertise immobilière.

Par conclusions notifiées par RPVA le 14 janvier 2025, auxquelles elles se réfèrent à l’audience, la SAS HS2, la SOCODAG II et la SCI JOBER ont réitéré leurs demandes et sollicité le paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure et aux dépens ainsi que le rejet des demandes adverses.

Par conclusions notifiées par RPVA le 2 janvier 2025, auxquelles elle se réfère à l’audience, la SA CABINET [G] a sollicité à titre principal, le rejet des demandes tiré du moyen de la prescription de l’action envisagée au fond et à titre subsidiaire tiré du moyen de défaut de motif légitime ainsi que la condamnation solidaire des demandeurs au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

SUR QUOI

L’article 145 du code de procédure civile prévoit : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

L’article 2224 du code civil prévoit par ailleurs que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

La SA CABINET [G] estime que les demandeurs fondent la SAS HS2, la SOCODAG II et la SCI JOBER fondent leur demande d’expertise sur le rapport d’expertise litigieux établi en février 2014, ce qui constitue selon elle le point de départ du délai de prescription.

Or, la SA CABINET [G] engageant sa responsabilité contractuelle en sa qualité d’expert, tiers estimateur, la prescription ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

En l’espèce, les demanderesses ont été intriguées par la faible plus-value apportée à l’ensemble immobilier, suite au dépôt du rapport d’expertise établi par le cabinet BLB ASSOCIES en décembre 2020, à considérer que cette date constituant pour le moins la date où elles ont eu connaissance du dommage, en l’absence de rapport d’expertise postérieur établissant une surévaluation de la valeur du bien ou une éventuelle faute du tiers évaluateur dans l’établissement de son rapport, de sorte que l’action envisagée n’est manifestement pas prescrite.

Par ailleurs, la SAS HS2, la SOCODAG II et la SCI JOBER exposent que la différence de prix entre la valeur du bien estimée à 24.860.000 euros par la SA CABINET [G] en 2014 et celle estimée à hauteur de 27.480.000 euros en 2020, soit une plus-value de 2.620.000 euros, est incohérente, compte-tenu du montant des travaux investi pour la rénovation de l’ensemble immobilier à hauteur de 9.628.882 euros, estimant que la plus-value lui parait trop faible et considère qu’une erreur liée à la surévaluation du bien a été commise lors de son estimation en 2014.

Elle produit à l’appui de ses prétentions, deux rapports d’expertises établies le 5 juillet 2023 par le cabinet BLB ASSOCIES, estimant la valeur vénale au jour du premier rapport de février 2014 à 18.000.000 euros et celle au jour du second rapport de décembre 2020 à 26.500.000 euros, faisant état d’une plus-value de 8.500.000 euros, estimée par le même cabinet.

Or, il résulte de la comparaison du mode d’évaluation entre les rapports que la SA CABINET [G] a estimé le bien sur la base d’une superficie totale de 21.591 m2 (page 19 du rapport de 2014), tenant compte de la valeur locative déterminée sur la base du chiffre d’affaires, alors que le cabinet BLB ASSOCIES a effectué son évaluation sur la base d’une superficie de totale de 13.127 m2 et tenant compte d’une estimation au mètre carré et par le revenu.

Outre la différence des modes de calcul, il convient d’en déduire que le parking sous terrain d’une surface de 8.464 m2 n’a pas été pris en compte dans les rapports établis par le cabinet BLB ASSOCIES.

Ainsi, l’écart de valeur entre les rapports de 2014 établis par les deux cabinets ainsi que l’écart de plus-value d’un montant de 5.880.000 euros entre leurs rapports respectifs de 2014 et 2020 (soit 8.500.000 euros de plus-value calculée par le cabinet BLB ASSOCIES – 2.620.000 euros de plus-value calculée par la SA CABINET [G] = 5.880.000 euros d’écart), s’explique de manière évidente par la divergence de méthodologie utilisée par chacun des cabinets pour l’évaluation de l’ensemble immobilier en cause, basée sur des modalités de calcul et superficie différents, en parallèle de la réalisation des travaux de rénovation et d’amélioration, de sorte que ces éléments ne constituent pas les prémices de la preuve d’une quelconque faute de la SA CABINET [G] et par conséquent la SAS HS2, la SOCODAG II et la SCI JOBER ne justifient pas de motif légitime à l’instauration d’une mesure d’expertise, en vue d’une nouvelle évaluation du bien en cause.

Par conséquent, il n’y a lieu à référé.

La SAS HS2, la SOCODAG II et la SCI JOBER, succombant à leurs demandes, conserveront la charge des dépens, sans qu’elles n’aient à supporter les frais irrépétibles de leur adversaire, n’étant pas pour autant considérées comme parties perdant leur procès, la demande fondée sur l’article 145 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance de référé, mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

CONDAMNONS la SAS HS2, la SOCODAG II et la SCI JOBER aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE