TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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Chambre 1

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DU 02 Avril 2026

Dossier N° RG 24/05538 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KJ6Z

Minute n° : 2026/ 142

AFFAIRE :

S.A.S. MSBD C/ S.C.I. MAETLU

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M. Jean-Baptiste SIRVENTE, Vice-président, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Nasima BOUKROUH

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Janvier 2026 mis en délibéré au 02 Avril 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire à la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES

la SELAS ROBIN LAWYERS

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.A.S. MSBD

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Anaïs GARAY, de la SELAS ROBIN LAWYERS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DEFENDERESSE :

S.C.I. MAETLU

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Benoît LAMBERT, de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI MAETLU a donné à bail commercial un local sis à Fréjus le 23 mai 2016 à une société TIWASSOU aux droits de laquelle est venue la société [B] ; la SAS MSBD a acquis le fonds de commerce de cette-dernière alors en liquidation judiciaire par acte sous seing privé du 1er juin 2023, et à cette occasion elle a remboursé au mandataire le dépôt de garantie de 2 800 euros.

La SAS MSBD a revendu le fonds de commerce à une société L’ATELIER BY VAO, laquelle a versé à la SCI un dépôt de garantie équivalent. Réclamant à la SCI la restitution du sien, elle s’est vu opposer un refus malgré demande par courrier du 28 mars 2024.

Par acte extrajudiciaire en date du 12 juillet 2024, elle l’a assignée à cette fin.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 24/05538.

Le Juge de la mise en état a rendu une ordonnance aux fins de conciliation le 22 octobre 2024.

Par ordonnance du 25 novembre 2025, la clôture a été fixée au même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 08 janvier 2026 et mise en délibéré au 02 avril 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par ses « conclusions n°1 », auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SAS MSBD demande au tribunal de :

— débouter la SCI MAETLU de toutes ses demandes, fins et conclusions

— condamner la SCI MAETLU à lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 2 800 euros au titre du contrat de bail commercial du 07 juillet 2021

— condamner la SCI MAETLU à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de dommages-intérêts pour réticence abusive

— condamner la SCI MAETLU à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre entiers dépens

Par ses « conclusions n°2 », auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SCI MAETLU demande au tribunal de :

— lui déclarer inopposable l’acte de cession de fonds de commerce intervenu le 1er juin 2023 entre le liquidateur de [B] et MSBD, et en tout état de cause déclarer les clauses de cet acte inopposable au bailleur qui n’a pas été appelé à y concourir ce en violation des stipulations du bail commercial cédé

— constater que la créance de restitution de dépôt de garantie de [B] a été éteinte du fait de l’arriéré de loyers déclaré au passif par elle-même, ce par le jeu de la compensation pour créances connexes qui n’implique, en application des dispositions de l’article 1348-1 du Code civil, aucunement la condition que les créances réciproques soient toutes deux exigibles

— dire et juger qu’en conséquence MSBD n’a pu être subrogée dans les droits de [B]

— débouter la société MSBD de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions d’une part et de ses demandes additionnelles inhérentes à une condamnation pour réticence abusive d’autre part

— condamner la société MSBD à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice

— condamner la société MSBD à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens

MOTIVATION

À titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater », de « prendre acte » etc. ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile (pris en ses articles 4 et 768), de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

L’article 9 du Code de procédure civile rappelle qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », tandis que l’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

1. Sur la demande principale en restitution du dépôt de garantie

1.1 Moyens des parties

La SAS MSBD fait valoir qu’il n’y a pas eu de compensation entre le dépôt de garantie et la dette locative. Elle fait valoir qu’au visa de L.622-7 et L.642-7 du Code de commerce, il est possible de compenser les créances et les dettes du bailleur sous réserve que le contrat de bail commercial ait été résilié. Elle fait valoir que le bail, qui lui a été transmis aux mêmes conditions, stipule que le dépôt de garantie doit être restitué en cas de départ du preneur et que le bailleur ne peut le conserver qu’en cas de résiliation ; or comme le bail n’a jamais été résilié, la SCI ne peut justifier d’une créance réciproque et connexe à l’égard de [B], en revanche la créance de restitution du dépôt a bien été transférée à MSBD lors de la cession, laquelle est devenue exigible à la revente du fonds en 2024 : dans le cadre de la liquidation judiciaire de [B], l’absence de réciprocité entre les créances et les dettes a légitimement exclu toute possibilité de compensation.

La SAS MSBD fait valoir qu’en reconstituant au profit du cédant le dépôt de garantie, elle dispose d’une créance de restitution de celui-ci à l’encontre du bailleur ; que cette stipulation avait pour effet de simplifier les flux financiers pour l’ensemble des parties. Elle fait valoir que la SCI ayant gardé les 2 800 euros lors de son départ et reçu 2 800 autres par L’ATELIER [Etablissement 1], elle détient à ce jour deux dépôts de garantie.

La SAS MSBD fait valoir que la cession du fonds de commerce est opposable à la SCI, dès lors que celle-ci a informé le mandataire de sa décision de ne pas exercer son droit de préférence ; qu’elle a exigé de son gérant qu’il souscrive une caution personnelle ; qu’il lui a été adressé un exemplaire original de la cession ; qu’elle avait rédigé au profit de MSBD un projet d’avenant qui n’a finalement pas abouti ; qu’elle a encaissé les loyers.

La SCI MAETLU en réplique fait valoir que la cession intervenue entre [B] et MSBD ne lui est pas opposable, faute d’avoir été appelée à l’acte et d’avoir accepté le principe que la créance de restitution du dépôt de garantie soit transféré au cessionnaire. Elle fait valoir que l’acceptation tacite ultérieure l’empêche uniquement de solliciter la résiliation mais ne la répute pas avoir accepté l’ensemble des clauses d’un acte auquel il est tiers ; que le seul fait d’accepter le paiement des loyers ne sauraient en tout état de cause avoir valeur de ratification tacite de la cession ; que le fait que le dirigeant se soit porté caution n’est pas un acte positif de sa part valant acceptation.

La SCI fait valoir qu’en tout état de cause, il n’y a pas subrogation conventionnelle puisque l’acte de cession ne prévoit rien à ce titre (or elle doit être expresse). Elle fait valoir qu’il n’y a pas non plus subrogation légale car [B] n’a pas été libérée d’une dette par le paiement opéré : la SCI avait déclaré une créance de loyers impayés au passif de la procédure collective, supérieure au dépôt de garantie ; le dépôt était destiné à garantir le paiement des loyers ; la créance de restitution et celle de loyers sont connexes et la compensation pour dettes connexes peut jouer dès lors que la créance a bien été déclarée au passif (L.622-7 C.Com et 1348-1 C.Civ : dès lors le seul fait de procéder à une déclaration de créance permet, dans ces conditions, de procéder à une compensation avec le dépôt de garantie, peu important que le bail n’ait pas pris fin et donc que le dépôt de garantie soit exigible). Elle fait valoir que MSBD a commis une erreur en acceptant de régler le dépôt de garantie alors que la créance était éteinte, et curieusement elle n’a pas prévu de se faire rembourser ce montant par son propre cessionnaire.

1.2 Réponse du tribunal

L’article 1103 du Code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », tandis que l’article 1104 ajoute qu’ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

Vu l’avenant au contrat de bail en date du 1er avril 2014, en son article 17 ‘Dépôt de garantie'.

L’article 1346-5 du Code civil prévoit notamment que « le débiteur peut invoquer la subrogation dès qu’il en a connaissance mais elle ne peut lui être opposée que si elle lui a été notifiée ou s’il en a pris acte ».

Vu l’article L.145-16 du Code de commerce, sont réputées non-écrites les clauses interdisant de manière générale et absolue la cession du fonds de commerce. Toutefois les clauses limitant ou aménageant le droit de cession du fonds de commerce sont autorisées et pleinement applicables ; ainsi, est admise une clause contractuelle interdisant la cession du bail indépendamment du fonds de commerce, celle qui impose un formalisme particulier de l’acte de cession ou celle prévoyant que le bailleur devra concourir à l’acte de cession afin de contrôler la régularité de la cession.

Lors d’une liquidation judiciaire, il est fait un inventaire de l’actif et du passif de la société. Par le jeu de l’article L.641-12, l’avenir du bail commercial peut être décidé par le liquidateur judiciaire qui dispose d’un pouvoir de décision particulier lorsqu’il s’agit de la cession de cet élément d’actif de l’entreprise : il peut ordonner sa résiliation ou le céder dans les conditions prévues contractuellement avec le bailleur.

Et contrairement à une cession de l’entreprise, en cas de cession isolée des actifs, la jurisprudence affirme de manière constante que les clauses contractuelles restreignant la cession du bail commercial restent applicables. À cet égard, la clause imposant que l’acte de cession revête la forme authentique ou que le bailleur concourt à ce dernier doivent-elles aussi être respectées dans le cadre de la cession judiciaire du fonds de commerce. De plus, que le bail soit cédé seul ou en sus du fonds de commerce, le liquidateur est tenu de recueillir l’accord du bailleur si une clause d’agrément est prévue dans le bail commercial. Toutefois, et ce par exception au principe du respect des clauses du bail, la clause de garantie solidaire du cédant à l’égard du cessionnaire n’est pas applicable dans le cadre de la cession isolée des actifs du débiteur (elle est en effet réputée non écrite en vertu des dispositions de l’article L.641-12).

En l’espèce il s’agissait bien d’une cession isolée d’un actif de la société [B], qui emportait donc soumission à l’article 11 du bail commercial prévoyant que le bailleur serait informé du projet de cession dans les quarante-cinq jours afin qu’il y consente et soit appelé à concourir à la cession, et qu’une expédition de l’acte de cession lui serait remis dans le mois suivant, faute de quoi la cession ne lui serait pas opposable.

Or il ne ressort pas de l’acte de cession du fonds de commerce, ni de quelque pièce versée aux débats, que la SCI a été informée dans le délai par une lettre recommandée (même si elle fut informée puisqu’elle a renoncé antérieurement à son droit de préférence) ni surtout qu’elle a été appelée à concourir à la cession le jour J par cette notification ; et le tribunal ne peut vérifier que le délai d’un mois entre ladite notification et la cession a été respecté, faute de disposer de la date de la première, ni qu’un exemplaire de la cession a bien été transmis au bailleur par la suite.

L’article 1216 du Code civil comporte des dispositions générales concernant la cession de contrat et son opposabilité qui vont trouver application en matière de cession de bail commercial, dès lors que le Code de commerce ne comporte pas de règles particulières incompatibles. Il résulte de ce texte que lorsqu’une clause du bail prévoit que le bailleur doit donner son accord à la cession du bail, ou quand il donne cet accord à l’occasion de la cession elle-même, les formalités d’opposabilité aux tiers prévues par l’article 1690 du Code civil ne s’imposent plus. Ces formalités ne restent nécessaires que dans le cas où la cession du bail s’opère sans l’accord du bailleur.

Et l’accomplissement de l’une ou l’autre des formalités énoncées en l’article 1690 du Code civil (signification du transport faite au débiteur, ou acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique) ne peut devenir inutile pour rendre une cession du droit au bail opposable au propriétaire, que si celui-ci, non seulement a eu connaissance de cette circonstance, mais l’a également acceptée sans équivoque.

Ainsi l’acceptation de la cession de bail peut résulter d’un acte sous seing privé.

Elle peut sinon être tacite, mais la simple connaissance de la cession par le bailleur n’est pas suffisante : ne peuvent dispenser de la signification l’exercice du commerce par le cessionnaire au vu et au su du bailleur ou l’encaissement de versements opérés par mandats postaux et par virements au compte-courant postal du bailleur. Il faut qu’il résulte de l’attitude du bailleur qu’il a clairement accepté la cession, et donc sans aucune équivoque et en pleine connaissance de cause. Les tribunaux décident de manière constante que la simple perception, même sans réserve, du loyer payé par le cessionnaire ne vaut pas à elle seule acceptation de la cession ; de même l’acceptation tacite de la cession ne peut se déduire du fait que l’occupant des locaux a payé la taxe foncière. Par contre, on doit considérer que le bailleur n’est plus en droit de se prévaloir du défaut de signification si la perception des loyers s’accompagne de faits caractérisés et significatifs et d’actes positifs reconnaissant implicitement au cessionnaire la qualité de locataires en titre (notamment des discussions ou procédures engagées sur le loyer).

Or en l’espèce, la société MSBD ne démontre pas avoir fait signification. Elle se prévaut :

— d’un e-mail de la SCI au liquidateur, par lequel elle a dit ne pas exercer son droit de préférence ; si cet élément est confirmé par l’article 8 in fine de l’acte de cession, il est fait mention de ce que le bailleur a fait part de son accord sur deux points (renonciation à faire usage de son droit de préférence, renonciation à la clause de solidarité) ce qui ne trahit pas une acceptation entière et univoque

— du fait que la SCI aurait, lors de la signature intervenue le 1er juin 2023, exigé de son gérant qu’il souscrive une caution personnelle solidaire ; si cette caution est produite, il s’agit de la quatorzième page d’un document dont le tribunal ne dispose pas et dont il ignore si la SCI y prenait part ou s’il lui a été notifié/signifié ; en outre il ne s’agit pas d’un acte positif du bailleur valant acceptation

— de l’adressage au bailleur par courrier du 14 juin 2023 d’un exemplaire original de la cession ; mais cette pièce n’est pas corroborée en défense et n’est pas versée aux débats

— d’un projet d’avenant au bail commercial qu’aurait rédigé la SCI à son profit ; mais cette pièce n’est pas corroborée en défense et n’est pas versée aux débats

— de ce que la SCI a encaissé les loyers ; mais ce fait à lui seul n’emporte pas acceptation univoque

Du tout il résulte que la cession du fonds de commerce et, partant, la subrogation (sous réserve) sont effectivement inopposables à la SCI.

Au demeurant, le tribunal observe que l’acte du 1er juin 2023, après avoir reproduit les stipulations du bail relatives au dépôt de garantie, indique : « Soit un montant de 2 800 euros que le CESSIONNAIRE s’engage à verser entre les mains de la SELARL [W] […] au plus tard le jour de la signature de l’acte, par virement à l’ordre de la SELARL ». Aucune notion de subrogation n’y figure.

Et au bail le dépôt de garantie est prévu « pour garantir l’exécution des obligations incombant [au preneur] et notamment le paiement des loyers » ; il est « remboursable après le départ du preneur, sous réserve d’exécution par lui de toutes les clauses et conditions du bail » ; « dans le cas de résiliation du bail […] [il] restera acquis au bailleur au titre de premiers dommages-intérêts sans préjudice de tous autres ».

En l’état de ces seules mentions, l’intérêt de l’opération réalisée par la SAS MSBD n’est pas évident car la créance de restitution du dépôt de garantie de [B] était appelée à se compenser avec la créance de loyers impayés de la SCI (déclarée à la procédure collective) en tant qu’elles étaient connexes et surtout réciproques, à la date où les comptes auraient été soldés (selon l’article 1347 du Code civil) : le départ de [B] aurait nécessairement entraîné par la SCI le remboursement à son profit du dépôt de garantie, sans qu’il fût exigé de MSBD qu’elle intervînt, sous réserve d’une compensation totale ou partielle. La demanderesse a d’ailleurs tenu pour acquis que le dépôt serait restitué en son intégralité alors que son remboursement dépend notamment du paiement des loyers (par [B]), de sorte que la créance en laquelle elle serait subrogée n’apparaît être que virtuellement de 2 800 euros (la question de savoir si le dépôt a été compensé ou devrait l’être par la dette locative, et dans quelle proportion, échappe en l’occurrence au tribunal).

Du tout il résulte que la demande principale sera rejetée. La demande accessoire de condamnation au titre de la résistance abusive sera elle-même écartée.

2. Sur la demande tendant à condamnation pour abus du droit d’agir

La SCI MAETLU fait valoir que la demanderesse persiste non seulement à encombrer la juridiction pour tenter de récupérer la somme de 2 800 euros, mais se permet surtout de maintenir ses demandes en dépit des justificatifs produits d’une part, et d’ajouter des demandes de dommages-intérêts ; elle demande donc à ce qu’elle soit condamnée pour abus du droit d’agir.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus que dans les cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, à l’issue du débat juridique qui s’est tenu devant lui, le tribunal ne caractérise pas une telle faute. Il relève en outre que la SCI MAETLU semble ne s’être jamais émue de ne pas recevoir de la part de son nouveau locataire de dépôt de garantie, et ne justifie pas le lui avoir exigé, alors pourtant qu’elle percevait scrupuleusement les loyers.

Cette demande sera donc rejetée.

3. Sur les demandes accessoires

En vertu des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la SAS MSBD qui succombe en sa demande sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles, étant observé qu’aucune facture d’honoraires n’est produite.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE la SAS MSBD de l’ensemble de ses demandes ;

DÉBOUTE la SCI MAETLU de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SAS MSBD aux dépens ;

CONDAMNE la SAS MSBD à payer à la SCI MAETLU la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT