Tribunal Judiciaire de Draguignan, Chambre 3 construction, 10 octobre 2025, n° 23/04309

TJ Draguignan 10 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Absence de convocation régulière
La cour a jugé que le défaut de convocation d'un copropriétaire porte atteinte à son droit de propriété et justifie l'annulation de l'assemblée générale, sans qu'il soit nécessaire d'établir un préjudice.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a décidé de condamner le syndicat des copropriétaires à verser une somme au titre des frais exposés, tenant compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Accepté
Partie perdante aux dépens
La cour a statué que le défendeur, partie perdante, doit supporter les dépens de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Draguignan, ch. 3 construction, 10 oct. 2025, n° 23/04309
Numéro(s) :	23/04309
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laura CUERVOGrégory KERKERIAN
Cabinet(s) :	GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIESAARPI MASQUELIER-CUERVO
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la Résidence [ Adresse 6

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

_______________________

Chambre 3 – CONSTRUCTION

************************

DU 18 Septembre 2025

Dossier N° RG 23/04309 – N° Portalis DB3D-W-B7H-J362

Minute n° : 2025/279

AFFAIRE :

[O] [K] C/ Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], sise [Adresse 2] – [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice l’Agence DI LUCA

JUGEMENT DU 10 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET

GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Juin 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025, prorogé au 10 Octobre 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO

Maître Grégory KERKERIAN de la SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [K], demeurant Résidence [Adresse 6] – [Adresse 1] – [Localité 5]

représenté par Maître Grégory KERKERIAN de la SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], sise [Adresse 2] – [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice l’Agence DI LUCA, dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 4]

représenté par Maître Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

******************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier délivré le 7 juin 2023, M. [K] faisait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] aux [Localité 5] sur le fondement de l’article 9 du décret n° 67 – 223 du 17 mars 1967.

Il exposait avoir acquis par acte notarié en date du 19 décembre 2014 le lot n°86 de la copropriété correspondant à un appartement et les millièmes correspondants.

Le 28 avril 2022 le syndic de la copropriété avait missionné un ingénieur béton pour faire un audit de l’état des constructions. Celui-ci avait conclu qu’il était nécessaire d’engager des travaux urgents de mise en sécurité de certains ouvrages concernant certaines villas de la copropriété.

Une assemblée générale se tenait le 13 février 2023 à l’occasion de laquelle étaient produits des devis de confortement concernant les appartements. Les travaux de comportement de plusieurs bâtiments avaient été votés. Seuls les travaux concernant le bâtiment n° 19 regroupant les villas 932 à 937 et 959 étaient refusés à la majorité de l’article 24.

Afin de contourner la difficulté le syndic adressait un courrier aux copropriétaires dudit bâtiment et des villas qui avaient voté contre l’exécution des travaux en leur proposant soit de les voter soit de saisir le maire afin de l’inviter à prendre un arrêté de péril.

Par courrier électronique du 17 mars 2023 Monsieur [K] confirmait son opposition à l’exécution des travaux au motif que le bâtiment n°19 et les villas concernées ne présentaient pas de désordres structurels nécessitant d’engager les travaux, comme l’avait indiqué l’ingénieur béton. Le concluant sollicitait la communication du rapport de l’ingénieur béton, en vain.

Une nouvelle assemblée générale se tenait le 18 avril 2023 sans que les copropriétaires du bâtiment 19 n’aient été convoqués. L’assemblée générale votait les travaux de ce bâtiment ainsi que la souscription d’un emprunt à cette fin (résolutions n° 2 et 3).

Les résolutions avaient été adoptées à la majorité des copropriétaires représentés qui avaient voté par correspondance.

M. [K] comme les autres copropriétaires défaillants n’était ni présent ni représenté puisqu’il n’avait pas été convoqué.

La lettre de notification du procès-verbal était datée du 19 avril 2023. L’inobservation du délai de convocation est sanctionnée par la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un prejudice.

La nullité de l’assemblée générale était encore encourue pour omission d’adresser le formulaire de vote par correspondance au demandeur de sorte que la convocation était nulle et entraînait la nullité des résolutions querellées.

Monsieur [K] demandait donc au tribunal à titre principal de prononcer la nullité de l’assemblée générale du 18 avril 2023 et à titre subsidiaire de prononcer la nullité des resolutions n°2 et 3.

Il demandait la condamnation du syndicat à lui verser 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 juin 2024, M. [K] persistait dans l’intégralité de ses demandes.

Il observait que le syndicat des copropriétaires ne contestait pas l’absence de convocation, reconnaissant par là-même l’irrégularité de l’assemblée générale spéciale en date du 18 avril 2023. C’était à la suite de la présente procédure qu’il avait régularisé la situation.

Il rappelait les dispositions de l’article 10–1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes desquelles il devrait être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Par ses écritures récapitulatives le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] concluait au rejet des demandes.

Il rappelait que lors de l’assemblée générale du 13 février 2023 les copropriétaires des bâtiments concernés par les désordres avaient voté en faveur des travaux à l’exception des copropriétaires du bâtiment n° 19. Au regard du péril imminent que présentait le bâtiment le syndic avait rapidement convoqué une autre assemblée générale qui s’était effectuée par correspondance. Le procès-verbal avait été notifié le 19 avril 2023.

Au regard de l’urgence les convocations avaient été adressées par e-mail puis par courrier recommandé.

Le syndicat des copropriétaires ne pouvait que reconnaître que Monsieur [K] n’avait pas été convoqué par courrier RAR dans les délais bien qu’informé par courriel comme tous les copropriétaires.

À la suite de la réception de l’assignation le syndic avait convoqué une autre assemblée générale afin de régulariser la décision de réaliser les travaux.

Par assemblée générale en date du 20 juillet 2023 les copropriétaires en ce compris le demandeur avaient voté en faveur des travaux de confortement. Cette assemblée générale était définitive et les travaux avaient été exécutés.

Le syndicat observait que le demandeur aurait pu se désister. Il sollicitait en conséquence que celui-ci conserve à sa charge ses propres frais de procédure et dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture était rendue le 18 novembre 2024, et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 18 avril 2023

Le syndic de copropriété a reconnu une erreur dans la convocation qui devait être adressée le 16 mars 2023 à l’ensemble des copropriétaires en vue de l’assemblée générale spéciale du 18 avril 2023, selon courrier de convocation à l’assemblée générale du 20 juillet 2023.

L’assemblée générale est l’organe décisionnel de la copropriété. Le défaut de convocation d’un copropriétaire porte atteinte à son droit de propriété même. C’est pourquoi les textes ont érigé le défaut de convocation, ou la convocation incomplète ou tardive en un vice de nature à justifier l’annulation de l’ensemble de l’assemblée générale, sans que le copropriétaire dont les droits ont été enfreints ait à justifier d’un prejudice.

L’assemblée générale spéciale du 20 juillet 2023 n’a pas annulé l’assemblée générale du 18 avril 2023, de sorte que Monsieur [K] conserve un intérêt pour agir en annulation de cette dernière.

Il sera donc fait droit à la demande.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

Le défendeur, partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

L’article 699 du même code dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision».

Il y a donc lieu d’autoriser la distraction des dépens au profit de la SELARL Grégory Kerkerian et associé.

Sur la demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, le défendeur sera condamné au paiement de la somme de 750 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Annule l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] en date du 18 avril 2023,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de la SELARL Grégory Kerkerian et associé,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à payer à Monsieur [O] [K] la somme de 750 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Rappelle qu’en application de l’article 10 –1 de la loi du 10 juillet 1965, à Monsieur [O] [K] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Le Greffier, Le Président,