TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/01796 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3S6K

Minute : 25/00302

S.C.I. BPF

Représentant : M^e Flavie BOTTI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB86

C/

Monsieur [X] [F]

Monsieur [U] [I]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Flavie BOTTI

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [X] [F]

Monsieur [U] [I]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 29 Octobre 2025

Ordonnance rendue par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 29 Octobre 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. BPF

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Flavie BOTTI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB86

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [F]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 8]

non comparant

Monsieur [U] [I]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 1er septembre 2019, Monsieur [L] [E] a donné à bail à Monsieur [X] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 560 euros outre des provisions sur charges. La SCI BPF est venue aux droits du bailleur. Par acte du 30 avril 2021, Monsieur [U] [I] s’est porté caution solidaire des engagements du locataire pour une durée de trois ans à compter du 1er septembre 2019 et dans la limite de 21 960 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI BPF a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 12 770 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mars 2025 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 25 mars 2025. Ledit commandement a été dénoncé à Monsieur [U] [I] par acte de commissaire de justice du 2 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, la SCI BPF a fait assigner Monsieur [X] [F] et Monsieur [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement Monsieur [X] [F] et Monsieur [U] [I] à lui payer au titre des loyers et charges impayés à juillet 2025, la somme de 15 160 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement Monsieur [X] [F] et Monsieur [U] [I] à lui payer la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX.

Au soutien de ses prétentions, la SCI BPF expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 25 mars 2025.

A l’audience du 15 septembre 2025, la SCI BPF, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 16 430 euros, selon décompte en date du 15 septembre 2025. Elle a précisé que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience.

Bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice Monsieur [X] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Bien que règulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [U] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de la SCI BPF pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 18 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI BPF justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er septembre 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 mars 2025, pour la somme en principal de 12 770 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mai 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, l’absence par Monsieur [X] [F] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour le locataire de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur [X] [F] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement, afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux du locataire postérieurement à la cessation du bail.

Monsieur [X] [F] étant sans droit ni titre depuis le 27 mai 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande de condamnation solidaire de la caution

L’article 2288 du code civil, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 15 septembre 2021, dispose que celui qui se rend caution d’une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 2290 du même code dispose que le cautionnement ne peut excéder ce qui est dû par le débiteur, ni être contracté sous des conditions plus onéreuses. Il peut être contracté pour une partie de la dette seulement, et sous des conditions moins onéreuses.

Le cautionnement qui excède la dette, ou qui est contracté sous des conditions plus onéreuses, n’est point nul : il est seulement réductible à la mesure de l’obligation principale.

Enfin l’article 2292 dispose que le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre relatif aux baux d’habitation ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, il résulte des stipulations contractuelles une absence de mention manuscrite écrite de la main de Monsieur [U] [I], en violation des dispositions précitées. Au surplus, la demande de condamnation solidaire est sérieusement contestable en ce que la durée de l’engagement de caution a été fixée à trois ans à compter du 1er septembre 2019 et ayant pris fin le 31 août 2022.

En conséquence il sera dit n’y avoir lieu à référé au titre des demandes formées à l’encontre de Monsieur [U] [I].

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [F] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI BPF demande la condamnation de Monsieur [X] [F] au paiement de l’arriéré locatif. Or, le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut statuer sur une demande en paiement qui n’a pas été formée à titre provisionnel, sans outrepasser sa compétence. En conséquence il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI BPF les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé au titre des demandes formées à l’encontre de Monsieur [U] [I] ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2019 entre la SCI BPF et Monsieur [X] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 26 mai 2025 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [X] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [X] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI BPF pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons n’y avoir lieu à référé au titre des demandes en paiement de l’arriéré locatif et de l’indemité d’occupation ;

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons Monsieur [X] [F] à verser à la SCI BPF une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [X] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection