REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/06760 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KMG3

MINUTE N°2025/27

JUGEMENT

DU 08 Janvier 2025

[R] c/ [O]

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Laetitia NICOLAS, Présidente du Tribunal Judiciaire

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par M. Alexandre JACQUOT qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

Madame [B] [R]

née le 07 Avril 1970 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christophe CAS, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE:

Madame [U] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Non comparante, non représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE 08 Janvier 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Christophe CAS

1 copie dossier

Suivant exploit délivré le 2 septembre 2024 selon les mdoalités de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [R] [B] a fait assigner Madame [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de se voir :

— autoriser à suspendre le paiement des loyers ou à procéder à leur consignatino, danhs l’attente de la réalisation de l’nesemble des travaux permettant de faire cesser les troubles subis ;

— condamner la défenderesse sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à faire réaliser par un professionnel, les travaux listés dans son assignation ;

— condamner la défenderesse à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérets ;

— condamner la défenderesse à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [R] [B] représentée, fait valoir que trés rapidement après la prise de possession de la maison, elle a eu à déplorer diverses nuivances incompatibles avec une jouissance normale des lieux loués et que malgré ses sollicitations, elle n’a eu aucune réponse de la part de sa propriétaire. Elle ajoute avoir engagé des frais pour remédier au moins temporairement au problème d’évacuation des eaux usées, mais que ceux grevant l’alimentation en électricité de la maison restent entiers.

L’affaire a été examinée à l’audience du 6 novembre 2024, à laquelle seule la partie demanderesse représentée a comparu et maintenu ses prétentions.

SUR QUOI,

En vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En l’espèce, Madame [R] [B] dépose le contrat de bail à usage d’habitation qu’elle a signé avec Madame [O] [U] concernant une maison individuelle pour un loyer mensuel de 1.500 euros, à effet du 10 octobre 2023.

Il appert au procès-verbal de constat du 28 février 2024 que l’immeuble neuf n’est pas achevé avec des travaux non terminés, notamment concernant les extérieurs. Au surplus, le commissaire de justice constate une odeur nauséabonde dans le jardin à proximité directe de la maison d’habitation par le refoulement des eaux usées, corroboré par la facture d’intervention de la SAS HK Plomberie pour le débouchage du réseau et la vidange de la cuve ainsi que le devis de remplacement de la pompe de relevage. Il est mentionné sur la facture de la société “constatation odeur insoutenale, constatation panne d’évacuation, panne de la pompe de relevage et dégâts mur sur toute l’habitation”. S’ajoute à ces désagréments majeurs, celui de la dangerosité du réseau d’alimentation de la maison, avec l’attestation du professionnel M [Z] qui constate la dangerosité potentielle du cable d’alimentation reliant le coffret électrique extérieur au tableau intérieur.

L’ensemble de ses éléments démontre que le bien loué ne remplit pas les conditions de décence fixées par la loi en son article 6 susvisé, et que les défaillances constatées notamment sur le réseau électrique sont susceptible de porter atteinte à la sécurité physique des occupants de la maison. Les autres désordres dénoncés ne peuvent en l’absence d’état des lieux d’entrée, être imputés avec certitude à l’une ou l’autre des parties du contrat de bail.

L’article 1720 du code civil met à la charge du bailleur , pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Dès lors, il convient de condamner Madame [O] [U] bailleresse, à faire réaliser par un professionnel les travaux suivants, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de deux mois suivant le prononcé de la présence décision :

— retrait du coffret électrique de chantier dangereux et mise aux normes du compteur permettant la souscription d’un abonnement personnel par la locataire,

— réalisation de travaux nécessaires au traitement des eaux usées de l’habitation, pour une utilisation conforme de l’habitation, notamment faire procéder au remplacement de la pompe de relevage,

Il sera prononcé une suspension du paiement des loyers et à leur consignation entre les mains d’un commissaire de justice, le temps de la réalisation des travaux ainsi prescrits.

Concernant la demande indemnitaire, plusieurs professionnels ont relevé l’odeur insoutenable ou nauséabonde du rejet des eaux usées dans le jardin de la propriété louée, ce qui constitue un trouble de jouissance évident qui sera justement réparé par l’octroi d’une indemnité de 5.000 euros au profit de Madame [R].

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais irrépétibles de l’instance, Madame [O] [U] sera condamnée au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition, suivant décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [O] [U] bailleresse, à faire réaliser par un professionnel les travaux suivants à l’adresse du bien loué sis [Adresse 5], et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de deux mois suivant le prononcé de la présence décision :

— retrait du coffret électrique de chantier dangereux et mise aux normes du compteur permettant la souscription d’un abonnement personnel par la locataire,

— réalisation de travaux nécessaires au traitement des eaux usées de l’habitation, pour une utilisation conforme de l’habitation, notamment faire procéder au remplacement de la pompe de relevage ;

AUTORISE Madame [R] [B] à suspendre le paiement des loyers mensuels et à les consigner entre les mains d’un commissaire de justice, le temps de la réalisation des travaux ainsi prescrits ;

CONDAMNE Madame [O] [U] à verser à Madame [R] [B] les sommes de :

* 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

* 1.000 euros sur le fondement de l’atricle 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la partie défenderesse aux entiers dépens de l’instance.

Le greffier, Le juge des contentieux

de la protection,