MINUTE 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 04 Novembre 2025

N° RG 25/01592 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IPFV

DEMANDERESSES

Madame [S] [K] veuve [D]

née le 27 Février 1952 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Cécile DROUET, avocate au Barreau du MANS

Madame [U] [D]

née le 08 Octobre 1979 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Cécile DROUET, avocate au Barreau du MANS

DEFENDERESSE

Madame [L] [C] épouse [J]

née le 06 Juin 1949 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 4]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.

Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DÉBATS A l’audience publique du 02 septembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 04 novembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 04 Novembre 2025

— prononcé publiquement par Emilie JOUSSELIN, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— réputé contradictoire

— signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

copie exécutoire à M^e Cécile DROUET – 31 le

N° RG 25/01592 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IPFV

N° RG 25/01592 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IPFV

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique reçu le 2 juillet 2021 par Maître [B] [T], notaire à [Localité 6] (72), Mme [L] [C] épouse [J] a vendu à Mmes [S] [K] veuve [D] et [U] [D] une maison à usage d’habitation sise sur la commune de [Localité 10] (72) [Adresse 2] contre paiement d’un prix de 276.500 €.

Cet acte précise : “ Le VENDEUR déclare que le BIEN est équipé de trois cheminées : dans le salon et dans chaque chambre du premier étage.

Elles sont tubées et fonctionnantes à l’exception de celle installée dans une des deux chambres. Seule la cheminée du salon est utilisée couramment.

Il est expressément convenu que le ramonage soit fait pour la cheminée d’une des chambres et de celle du salon.

Le dernier ramonage a eu lieu le 31 mai 2021.

Une copie de la facture est annexée”.

Mme [S] [K], résidente du bien, a constaté lorsqu’elle a voulu utiliser pour la première fois la cheminée du salon située au rez-de-chaussée un dysfonctionnement de celle-ci se traduisant par un dégagement de la fumée via la cheminée se trouvant dans la chambre située au-dessus du salon.

L’entreprise RAMONAGE DU BELLINOIS intervenue le 7 avril 2022 a réalisé une inspection vidéo des conduits de cheminée et relevé l’existence d’un conduit mandriné et un contrôle de l’arrivée d’air inexistant ainsi qu’un mauvais état du conduit, interdisant un allumage avant toute réalisation de travaux en raison de plusieurs non-conformités apparentes constatées.

Le 5 mai 2022, Mme [S] [K] a adressé un courrier aux époux [J] les sollicitant de prendre en charge les travaux de réparation des cheminées.

Mme [S] [K] a alors sollicité son assureur, LA MUTUELLE DE [Localité 9] et sa protection juridique, CIVIS. Cette dernière a fait diligenter une expertise amiable réalisée par ASSISTANCE EXPERTISE BÂTIMENT qui a établi son compte-rendu le 1er décembre 2022.

Suite à ce rapport, la CIVIS a adressé pour le compte de Mme [S] [K] un courrier de mise en demeure aux époux [J] de prendre en charge le montant des travaux estimés à 5.706,57 € par l’expert amiable.

En l’absence de réponse des époux [J] à la première mise en demeure, M^e CAYETTE, conseil de Mme [K], a adressé le 26 octobre 2023 une nouvelle mise en demeure en ce sens aux époux [J].

Ensuite, Mme [K] et Mme [D] ont sollicité un conciliateur de justice qui a établi un constat de carence le 2 juillet 2024 en raison de l’absence des époux [J] aux rendez-vous proposés.

Par acte de commissaire de justice (anciennement huissier) délivré en application de l’article 659 du Code de Procédure Civile, Mmes [S] [K] veuve [D] et [U] [D] ont assigné Mme [L] [C] épouse [J] devant le Tribunal Judiciaire du MANS.

Dans leurs uniques écritures contenues dans l’assignation, et auxquelles il conviendra de se reporter pour plus ample exposé du litige, elles sollicitent la condamnation de Mme [L] [C] épouse [J] à leur verser les sommes suivantes :

* 6.473,30 € au titre des travaux de chemisage préalable au tubage des cheminées, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

* 2.457 € et 1.887 € au titre des travaux de tubage, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

* 241,82 € au titre de l’intervention de l’entreprise de ramonage, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

* 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Elles exposent que la venderesse a manqué à son obligation de délivrance conforme au regard des dispositions des articles 1603 et 1604 du Code Civil, dans la mesure où la description claire en page 20 de l’acte de vente selon laquelle les cheminées “sont tubées et fonctionnantes à l’exception de celle installée dans l’une des chambres”, est inexacte au regard de l’absence de tubage et des fissures dans les conduits mandrinés ; qu’en conséquence, en tant qu’acquéreurs, elles sont en droit de solliciter l’indemnisation du préjudice subi, à savoir

l’indemnisation des travaux de réfection des conduits des deux cheminées ainsi que le coût du tubage. Elles rappellent qu’en application de l’article 1601 du Code Civil, “tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur”.

Au titre des travaux de réfection, elles font valoir que le coût des travaux de chemisage nécessaire préalablement au tubage des cheminées s’élève à 6.473,30 € et que celui des travaux de tubage, à 2.457 € pour la cheminée du premier étage, et 1.887 € pour la cheminée du rez-de-chaussée.

Au titre des préjudices annexes, elles avancent que le coût de l’intervention du ramoneur en date du 7 avril 2022 s’élève à 241,82 €.

En application de l’article 1611 du Code Civil, elles exposent que Mme [K] a été privée de l’usage des dites cheminées pendant quatre hivers et du bénéfice de ce chauffage d’appoint alors qu’elles avaient précisé lors de la visite du bien souhaiter disposer de cheminées en état de fonctionnement, ce qui n’est nullement le cas puisque le monoxyde de carbone se propage, notamment dans les chambres à coucher, créant un risque d’intoxication et d’asphyxie dans la mesure où le monoxyde de carbone est un gaz inodore, incolore et hautement toxique, de sorte que le préjudice subi est grave, cette situation lui ayant occasionné un grave préjudice sanitaire et moral qu’il convient d’indemniser à hauteur de 2.000 €, ainsi qu’un préjudice de jouissance qu’elle estime à 1.000 €. Elles ajoutent que Mme [K], en raison de l’absence de cheminées fonctionnelles, s’est trouvée dans l’obligation de recourir à une plus grande consommation de fioul afin de compenser le manque de ce chauffage d’appoint, lui occasionnant un préjudice financier qu’elle chiffre à 1.600 €.

S’agissant de sa demande au titre des frais irrépétibles, elles expliquent avoir été contrainte d’engager la présente procédure judiciaire pour faire valoir leurs droits.

Régulièrement assignée, Mme [L] [C] épouse [J] n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 3 juillet 2025, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire et l’a fixée à l’audience de plaidoirie devant le juge unique du Tribunal Judiciaire du 2 septembre 2025.

A cette audience, les demanderesses ont déposé leur dossier en l’état de leurs uniques écritures, et la décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la garantie légale de conformité

En application de l’article 1603 du Code Civil, “le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend”.

L’article 1641 du même code poursuit : “La chose doit être délivrée en l’état où elle se trouve au moment de la vente”.

Cette obligation de délivrance conforme qui pèse sur le vendeur le contraint à délivrer très exactement la chose vendue telle que définie au contrat. Cette conformité s’apprécie au moment de la délivrance de la chose, qui pour un immeuble est le moment de la remise des clés ou des titres de propriétés en application de l’article 1605 du Code Civil.

L’article 1614 du même code précise que “la chose doit être délivrée en l’état où elle se trouve au moment de la vente”.

En l’espèce, ressort de l’acte authentique de vente signé le 2 juillet 2021 entre Mme [L] [C] épouse [J] et Mmes [S] [K] veuve [D] et [U] [D] que la première s’est engagée à délivrer une maison à usage d’habitation sise sur la commune de [Localité 10] [Adresse 1], décrite au moment de la vente comme équipée de trois cheminées se trouvant dans le salon et dans chaque chambre du premier étage, dont deux tubées et fonctionnantes, celle non tubée se trouvant dans une des deux chambres. Le même acte de vente mentionne que “seule la cheminée du salon est utilisée couramment”.

Suite à la première utilisation de la cheminée du salon se trouvant au rez-de-chaussée, Mme [S] [K], occupante des lieux, a constaté un problème d’évacuation des fumées et a fait intervenir, le 7 avril 2022, l’entreprise RAMONAGE DU BELLINOIS qui a constaté la présence de conduits de cheminée mandrinés, donc non tubés, un contrôle inexistant de l’arrivée d’air, un mauvais état du conduit et a interdit tout allumage avant réalisation de travaux de mise en conformité de l’installation. Force est d’en déduire que le tubage décrit dans l’acte de vente concernant deux des trois cheminées existantes n’a jamais été présent et n’était donc pas présent lors de la remise des clés et des titres de propriété par la venderesse aux acheteuses. Il en va de même de l’état de fonctionnement des dites cheminées qui était inexistant.

Dès lors, l’immeuble délivré ne correspondant pas exactement aux caractéristiques annoncées s’agissant de deux des trois cheminées, la venderesse a manqué à son obligation de délivrance conforme.

En conséquence, il y a lieu de considérer que la responsabilité de Mme [L] [C] épouse [J] est engagée envers les demanderesses au titre de la garantie de délivrance conforme du vendeur.

II. Sur les conséquences du manquement à l’obligation de délivrance conforme :

Résulte des articles 1610 et 1611 du Code Civil, qu’en cas de manquement de la venderesse à son obligation de délivrance conforme, le vendeur peut demander la résolution de la vente, la mise en possession et dans tous les cas, des dommages et intérêts s’il en résulte un préjudice pour les acheteuses.

Pour obtenir des dommages et intérêts, les demanderesses doivent prouver le dommage, le défaut et le lien de causalité entre les deux premiers.

S’agissant du défaut, ressort des constats réalisés par l’entreprise RAMONAGE DU BELLINOIS et par l’expert amiable ASSISTANCE EXPERTISE BÂTIMENT qu’il consiste en une absence de tubage des cheminées, ainsi qu’en un dysfonctionnement, et que ce dysfonctionnement est en lien avec une fissure rendant le conduit mandriné de 9m avec dévoiement non étanche, cette fissure expliquant le refoulement des fumées constaté.

Sur la demande de paiement du coût des travaux de réfection avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation :

Ce dysfonctionnement des deux cheminées interdisant totalement leur usage selon les normes DTU 24.1 et 24.2 qui fixent les règles de conception et de mise en œuvre des conduits de fumée, conduits de tubage et raccordement, le lien entre le défaut et le coût des travaux de réfections de ces cheminées est établi, dans la mesure où ces travaux s’imposent aux demanderesses pour pouvoir user de leurs cheminées.

Ressort des mêmes éléments cités ci-dessus ainsi que des devis réalisés par l’entreprise EMINANCE le 21 juillet 2022 et l’entreprise CHEMINEES DU MAINE le 6 juillet 2023 que le tubage manquant des deux cheminées ne peut être réalisé qu’après réparation de la fissure du conduit mandriné. Cette réparation se traduit par la réalisation d’un chemisage du conduit au mortier sur toute la hauteur du conduit, avec une couche d’accroche constituée avec un mortier fluide pour obstruer les fissures, les vides ainsi que les joints dégradés. Le coût de ces travaux est estimé selon les devis fournis à 5.706,57 € TTC concernant le chemisage, et 1.704 € TTC concernant le tubage.

Dès lors, en présence d’un dommage correspondant au coût des travaux pour remédier au défaut d’un montant total de 7.410,57 €, Mme [L] [C] épouse [J] sera condamnée à régler cette somme aux demanderesses au dispositif de la présente décision.

S’agissant des intérêts au taux légal, l’article 1231-7 du Code Civil dispose : “En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement”.

En l’espèce, les demanderesses n’invoquent aucun motif au soutien de leur demande de déroger au principe posé par cet article, de sorte qu’elles seront déboutées de leur demande de faire courir les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

Sur la demande de prise en charge de l’intervention du ramoneur :

En l’espèce, si les deux cheminées avaient été en état de fonctionnement conformément au descriptif du bien, les demanderesses n’auraient pas été dans l’obligation de faire intervenir un ramoneur, de sorte qu’il y a lieu de leur allouer la somme de 241,82 € TTC correspondant au coût de l’intervention de celui-ci.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral :

Les normes DTU 24.1 et 24.2, qui fixent les règles de conception et de mise en œuvre des conduits de fumée, conduits de tubage et raccordement, ont été définies pour prévenir principalement les risques d’incendie et d’intoxication au monoxyde de carbone. Ces normes sont essentielles pour garantir la sécurité des personnes vivant dans l’habitation et pour éviter tout risque pour leurs santés.

Or, en l’espèce, l’entreprise RAMONAGE DU BELLINOIS a relevé lors de son inspection des conduits de cheminée non conformes à cette norme, de sorte qu’en ne délivrant pas un bien conforme au descriptif de l’acte de vente et en déclarant que les deux cheminées étaient tubées et en état de fonctionnement, Mme [L] [C] épouse [J] a exposé Mme [K] à un risque sanitaire pouvant aller jusqu’à la mort s’agissant d’une intoxication au monoxyde de carbone.Néanmoins, les demanderesses ne démontrant pas que cette exposition au risque qui n’a eu lieu qu’une seule fois, puisque Mme [K] s’est aperçue du dysfonctionnement dès la première utilisation de la cheminée du rez-de chaussée et a pu y mettre un terme rapidement, ne versent aucun élément indiquant que cette unique fois lui a occasionné un préjudice moral particulier. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Concernant Mme [D], en tant que propriétaire en indivision non occupante des lieux, elle n’a été exposée à aucun risque sanitaire, de sorte qu’aucune répercussion morale sur son état de santé n’a pu avoir lieu. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Concernant le risque de destruction du bien par incendie, il concerne les deux demanderesses en leur qualité de propriétaires indivises. Néanmoins, ce risque ne s’est pas réalisé dans la mesure où Mme [K] s’est rapidement aperçue du dysfonctionnement et y a mis un terme. Par ailleurs, s’agissant des répercussions morales des désagréments occassionnés, notamment un éventuel choc ou stress lié à cette unique mise en route des cheminées, elles ne versent aucun élément probant en ce sens. Elles seront donc déboutées de leur demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier :

Dans un premier temps, sera rappelé que dans la mesure où les factures de consommation de fioul sont à la charge de l’occupant indivisaire en ce qu’elles sont liées à l’usage du bien, elles ne concernent en principe que Mme [K] en application des articles 815-9 et 815-13 du Code Civil, de sorte qu’aucun versement ne saurait être ordonné au profit de Mme [D] à ce titre.

Concernant Mme [K], aucune facture établissant le montant de sa consommation de fioul pendant les quatre hivers n’est versée au débat, de sorte qu’aucune augmentation de ses dépenses de fioul durant les hivers 2021, 2022, 2023 et 2024 n’est établie. Au surplus, l’augmentation d’une consommation d’énergie pour chauffer un habitat pouvant avoir plusieurs facteurs, dans l’hypothèse où une telle surconsommation de fioul avait été établie, serait alors revenu à Mme [K] la charge de prouver qu’elle était totalement ou pour partie en lien avec l’usage impossible des dites cheminées pendant quatre hivers et avec l’absence de bénéfice de ce chauffage d’appoint, ce qui n’est pas davantage démontré en l’espèce.

En conséquence, les demanderesses seront déboutées de leur demande au titre du préjudice financier.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance :

Résulte des éléments versés au débat que conformément à ce qu’affirme Mme [K], l’usage de ces cheminées lui est totalement impossible en raison d’une non conformité des deux cheminées au normes DTU 24.1 et 24.2, et ce depuis le premier hiver passé dans la maison, à savoir l’hiver 2021, soit depuis quatre hivers. L’hiver ayant une durée de trois mois, la durée de ce trouble de jouissance peut être estimée à 12 mois, de sorte que la somme de 1.000 €, à savoir 250 € par hiver, réclamée par Mme [K] apparaît justifiée.

Mme [D], en tant qu’indivisaire non occupante des lieux n’ayant subi aucun préjudice de jouissance, il n’y a lieu à aucune condamnation à son profit.

En conséquence, Mme [L] [C] épouse [J] sera condamnée à verser à Mme [K] la somme de 1.000 € en réparation de préjudice de jouissance subi.

C. Sur les frais du procès

Mme [L] [C] épouse [J], partie succombante, sera condamnée aux dépens, en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Au regard de la solution du litige, de la situation des parties et de l’équité, elle sera également condamnée à payer aux demanderesses une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [L] [C] épouse [J] à régler la somme de 7.410,57 € à Mmes [S] [K] veuve [D] et [U] [D] au titre des travaux de réfection des deux cheminées non tubées ;

DÉBOUTE Mmes [S] [K] veuve [D] et [U] [D] de dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation devant la présente juridiction ;

DIT, qu’en conséquence, cette somme de 7.410,57 € portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [L] [C] épouse [J] à régler la somme de 241,82 € à Mmes [S] [K] veuve [D] et [U] [D] au titre de l’intervention du ramoneur ;

DÉBOUTE Mmes [S] [K] veuve [D] et [U] [D] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

DÉBOUTE Mmes [S] [K] veuve [D] et [U] [D] de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice financier ;

DÉBOUTE Mme [U] [D] de sa demande au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Mme [L] [C] épouse [J] à régler à Mme [S] [K] veuve [D] une somme de 1.000 € en réparation du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Mme [L] [C] épouse [J] au règlement des dépens ;

CONDAMNE Mme [L] [C] épouse [J] à régler à Mmes [S] [K] veuve [D] et [U] [D] une indemnité de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code Procédure Civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

N° RG 25/01592 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IPFV