T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/03700 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KWIU

MINUTE n° : 2025/753

DATE : 26 Novembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

Société NAIRA (société de droit belge), dont le siège social est sis [Adresse 1] (BELGIQUE)

représentée par M^e Céline CASTINETTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant et M^e Jean-Marc BOCCARA, avocat au barreau de PARIS avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [S] [E] [Z], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Arnaud BILLIOTTET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant et M^e Philippe LUDOVISSY, avocat au barreau de LUXEMBOURG avocat plaidant

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 24 Septembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Arnaud BILLIOTTET

M^e Céline CASTINETTI

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Arnaud BILLIOTTET

M^e Céline CASTINETTI

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 mai 2025, la société de droit belge Naira faisait assigner Monsieur [Z], ressortissant britannique, devant le juge des référés sur le fondement de l’article 835 du CPC.

Holding familiale de Monsieur [U], détenant des participations dans des entreprises et des propriétés foncières, la société Naira exposait avoir vendu à Monsieur [Z] une maison à usage d’habitation et terrain attenant, cadastrés AD [Cadastre 3] et [Cadastre 4] à [Localité 8], par acte notarié en date du 28 avril 2023 pour le prix de 6 750 000 €, outre un complément de 2 650 000 € dans les conditions suivantes :

– la parcelle cadastrée AD [Cadastre 4] devait faire l’objet d’un complément de prix de 1 100 000 € outre honoraires dus à l’agence immobilière de 200 000 € TTC à la charge de l’acquéreur, en cas d’obtention par celui-ci d’un permis de construire une maison individuelle d’une emprise au sol d’au moins 400 m² hors annexes au plus tard le 24 mars 2026

– la parcelle cadastrée [Cadastre 6] devait faire l’objet d’un complément de prix de 1 550 000 € outre honoraires de l’agence immobilière de 150 000 € TTC à la charge de l’acquéreur en cas d’obtention d’un permis de construire autorisant la construction d’une maison individuelle d’une emprise au sol d’au moins 140 m² hors annexes au plus tard le 24 mars 2026.

Il était expressément convenu que l’acquéreur s’obligeait à déposer la demande de permis de construire sur la parcelle AD [Cadastre 4] au plus tard le 24 septembre 2024, la demande portant sur une maison individuelle d’une emprise au sol d’au moins 400 m² hors annexes sous réserve toutefois que son architecte estime que les chances de l’obtenir soient raisonnables et que les dispositions du PLU le permettent.

Concernant la parcelle AD [Cadastre 3] l’acquéreur disposait de toute latitude pour déposer ou non la demande de permis sans obligation concernant l’emprise au sol faisant l’objet de la demande.

L’acquéreur s’obligeait à informer le vendeur de ses démarches auprès de son architecte et des services de l’urbanisme, sans droit de regard du vendeur sur le projet.

Le calcul du délai expirant le 24 mars 2026 partait de la date à laquelle le permis de construire serait insusceptible d’être remis en cause. L’acquéreur s’obligeait à l’afficher sur le terrain avec constat par voie d’huissier dès l’obtention.

Le complément de prix ne serait dû pour chacun des permis que si ceux-ci devenaient définitifs et purgés de tout recours et retrait. Le complément de prix serait payable dans le délai d’un mois après la date à laquelle ce caractère définitif serait obtenu, soit au plus tard le 24 avril 2026. Le paiement du complément de prix serait constaté par acte authentique qui en constituerait quittance.

En cas de revente du bien l’acquéreur serait redevable du complément de prix dans les mêmes conditions et l’acquéreur serait solidairement responsable du paiement du complément au vendeur.

L’acquéreur déclarait effectuer le paiement du prix à hauteur de 6 600 000 € au moyen d’un prêt consenti par une banque suisse.

Monsieur [Z] obtenait après la vente un permis de construire selon arrêté du maire de [Localité 8] en date du 22 août 2023. Toutefois la société Naira relevait que la demande ne portait que sur la construction d’une maison de 378,08 m².

Par courrier électronique en date du 29 août 2023 le projet avait été soumis au vendeur en l’invitant à l’analyser en profondeur.

Soutenant que Monsieur [Z] avait sciemment sollicité un permis de construire pour une surface de moins de 400 m² afin d’échapper au paiement du complément de prix, et que son préjudice correspondait à la perte de chance d’obtenir ledit complément de prix, la société Naira s’apprêtait à saisir le tribunal judiciaire au fond en résolution de la vente pour non paiement du prix.

Elle sollicitait du juge des référés qu’il ordonne à titre conservatoire la suspension immédiate et sine die du chantier de construction en cours correspondant au permis délivré le 1er mars 2025, sous astreinte de 15 000 € par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance et qu’il autorise la demanderesse à apposer les scellés sur le portail d’entrée de l’immeuble, le tout sous astreinte de 15 000 € par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance.

Elle demandait la condamnation du défendeur aux dépens.

Par conclusions récapitulatives et rectificatives, notifiées par voie électronique le 10 septembre 2025, au visa des articles 1228 et 1304 –3 du Code civil, elle sollicitait du juge des référés à titre principal qu’il ordonne l’exécution du contrat et ce faisant le paiement du complément de prix liés à la parcelle [Cadastre 7], la condition suspensive étant réputée accomplie en raison de la défaillance de l’acquéreur, Monsieur [Z] ayant empêché son accomplissement.

Elle sollicitait la condamnation du défendeur à lui verser une provision de 1 300 000 € augmentée des intérêts de retard à compter de son exigibilité avec capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343 –2 du Code civil, sous astreinte de 15 000 € par jour de retard à compter de la minute de l’ordonnance à intervenir.

À titre subsidiaire elle sollicitait qu’il soit ordonné à titre conservatoire la suspension immédiate et sine die du chantier de construction en cours sous astreinte de 15 000 € par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance. Elle maintenait également sa demande d’autorisation à apposer les scellés sur le portail d’entrée de l’immeuble et la désignation à cette fin de Maître [K] commissaire de justice, le tout sous astreinte de 15 000 € par jour de retard à compter de sa signification par commissaire de justice.

En tout état de cause elle demandait la condamnation du défendeur à lui verser la somme de 15 000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 24 septembre 2025, Monsieur [Z] soutenait que l’obligation du paiement de la somme de 1 300 000 euros était sérieusement contestable et que la demanderesse n’établissait ni le dommage imminent ni le trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du CPC.

Il sollicitait donc le rejet de l’ensemble de ses prétentions, et sa condamnation à lui verser la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Il exposait qu’au jour de la conclusion de la vente, le PLU de [Localité 8] était en cours de révision.

Afin de rester sous l’empire du PLU initial il avait rapidement mandaté un architecte pour introduire une demande de permis de construire. Il avait soumis au service de l’urbanisme un projet avec une emprise au sol de 378,08 m² pour la parcelle cadastrée AD [Cadastre 4], et de 70,92 m² pour la parcelle cadastrée section AD [Cadastre 3], ce qui donnait un total de 449 m² d’emprise pour toute l’unité foncière, le maximum autorisé par le PLU en vigueur à l’époque étant de 450 m².

Le permis de construire avait été accordé le 22 août 2023. Il avait été communiqué à la société Naira le 29 août 2023. Le concluant souhaitait lui exposer sa stratégie qui consistait à solliciter un permis de construire modificatif ultérieurement de manière à porter l’emprise au sol à 400 m² sur la parcelle AD [Cadastre 4], avant le 24 mars 2026.

Entre-temps son architecte avait jugé opportun de débuter les travaux pour éviter une éventuelle caducité du permis et l’application du nouveau PLU.

Néanmoins la servitude publique de protection de la couverture arborée qui recouvrait presque toute la parcelle, et l’entrée en vigueur du nouveau PLU qui limitait à 350 m² l’emprise au sol rendaient impossible l’obtention du permis modificatif souhaité.

Ces éléments avaient été repris dans un certificat établi par l’architecte et adressés à la demanderesse.

Celle-ci avait saisi le juge du fond d’une action en résolution de la vente avec demande de paiement des dommages-intérêts, enregistrée sous le numéro RG 25/41 62, et introduit le présent référé conservatoire.

Le concluant observait que la prescription en référé de mesures conservatoires ou de remise en état n’était possible qu’en présence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite.

Il avait pour sa part en qualité de propriétaire de la parcelle légitimement entamé les travaux conformes aux dispositions d’urbanisme. En toute hypothèse les parties ne pouvaient être remises dans leur état antérieur. La maison originelle avait été démolie et l’achèvement des travaux en cours était prévu pour le 14 novembre 2025.

Il soutenait également que la résolution de la vente était fortement improbable et que la restitution en nature était impossible.

Quant à la demande de provision elle souffrait d’une contestation sérieuse. Elle contredisait ouvertement la demande de résolution intégrale de la vente formée devant le juge du fond. Celle-ci était en effet en contradiction avec une demande de complément de prix. Or l’interprétation de la commune intention des parties excédait l’office du juge des référés.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de paiement du complément de prix

Le juge des référés est le juge de l’évidence.

La demande de paiement du complément de prix prévu à l’acte de vente nécessiterait d’apprécier d’une part la latitude dont disposait Monsieur [Z] au regard des prescriptions d’urbanisme pour obtenir un permis de construire de 400 m² d’emprise, d’autre part de caractériser en quoi Monsieur [Z] aurait empêché l’accomplissement de la condition suspensive volontairement.

Enfin la rédaction même de l’acte notarié est sujette à interprétation, dans la mesure où la condition suspensive était stipulée sous réserve des chances de succès d’obtention du permis pour une emprise de 400 m².

Par ailleurs, la demande de paiement du complément de prix s’analyse comme une demande de dommages-intérêts pour inexécution par Monsieur [Z] de ses obligations contractuelles.

Chacun de ces points soulève une contestation sérieuse, de sorte que la demande ne relève pas de la compétence du juge des référés, mais du juge du fond.

Sur la demande subsidiaire d’interruption des travaux et de mise sous scellés du bien vendu

L’article 835 alinéa1 du CPC permet au juge des référés de prendre des mesures conservatoires même en présence d’une contestation sérieuse lorsqu’il s’agit de prévenir un dommage imminent ou de faire cesser un trouble manifestement illicite.

La société Naira ne saurait voir un dommage imminent dans la réalisation d’une construction débutée à l’automne 2023, après démolition de la construction existante, et alors même que la conformité des travaux à l’autorisation d’urbanisme n’est pas contestée.

Le trouble manifestement illicite ne saurait quant à lui résulter de l’édification par un propriétaire d’une construction régulière sur une parcelle lui appartenant.

La demande d’interruption des travaux ne relève pas davantage du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

La société Naira, partie perdante, sera condamnée à régler les dépens de l’instance.

Il sera fait droit à la demande de frais irrépétibles de Monsieur [Z] à hauteur de 2000 €.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé concernant la demande de paiement du complément de prix de vente de la parcelle AD [Cadastre 4],

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension immédiate du chantier de construction correspondant au permis de construire numéro 083 101 23 000 45 en date du 1er mars 2025,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’apposition des scellés sur le portail d’entrée de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 8],

Renvoyons la société Naira à mieux se pourvoir,

Condamnons la société Naira à régler les dépens de la présente instance,

Condamnons la société Naira à payer à M. [S] [Z] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

Déboutons les parties de leurs demandes pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE