REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/07348 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KNE3

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 21 Mai 2025

[K] c/ [L] [N], [D]

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2025

ENTRE :

DEMANDEUR:

Monsieur [F] [B] [K]

né le 13 Octobre 1952 à [Localité 5] (ARDENNES)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Hubert DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substitué par M^e MICHEL

DEFENDERESSES:

Madame [O] [L] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Et

Madame [I] [D]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Jean-louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, substitué par M^e SANCHEZ

COPIES DÉLIVRÉES LE 21 Mai 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— Maître Jean-louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, M^e Hubert DREVET

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé un bail a été conclu le 08/06/2014 entre, d’une part, M. [K] [F] [B] et, d’autre part, 3 locataires à savoir Mme [L] [N] [O] et Mme [D] [I] et M. [N] [S] pour un montant initial de 1 200 € charges comprises ;

Par courriers en date du 12/02/2024 le bailleur a notifié un congé en vue d’exécuter différents travaux, à Mme [L] [N] [O] et Mme [D] [I] en leur qualité de locataires ;

Une sommation de quitter les lieux leur a été délivrée par acte de commissaire de Justice ;

Par exploit introductif d’instance en date du 20/09/2024 M. [K] [F] [B] a assigné Mme [L] [N] [O] et Mme [D] [I] aux d’expulsion ;

A l’audience initiale, les parties sont représentées par leurs conseils respectifs et l’affaire renvoyée à plusieurs reprises à la demande d’au moins l’une d’entre elles pour être fixée à plaider au 19/03/2025 ;

A cette dernière audience le demandeur par la voie de son avocat indique s’en remettre à ses dernières conclusions, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations, et aux termes desquelles il est sollicité sur le fondement des dispositions de l 'article 15 de loi du 06/07/1989 :

Constater que le bail est résilié au 08/06/2024 ;Ordonner l’expulsion des défendeurs avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;Condamner les défenderesses à lui payer la somme de 1 032€ au tire de l’indemnité d’occupation ;Les condamner à lui payer la somme de 5000€ au titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;Les condamner à lui payer la somme de2 000e sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Mme [L] [N] [O] et Mme [D] [I] quant à elles, par la voie de son avocat indique s’en remettre à leurs dernières conclusions, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations, et aux termes desquelles il est sollicité sur le fondement des dispositions de loi du 06/07/1989 :

Déclare nul le congé délivré par le bailleur ; A titre subsidiaire :

Ordonner la restitution de la caution à compter de la décision à intervenir avec intérêts au taux légal ;Accorder 18 mois de délai pour libérer les lieux compte tenu de la situation d’handicap de Mme [I] [D] ;En toute hypothèse :

Débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes ; Condamner le demandeur à leur payer la somme de 150 euros par jour de retard depuis le 01/05/2022 et jusqu’à restitution dudit local par le bailleur en réparation de leur trouble de jouissance ; Condamner le demandeur à leur payer a somme de 3 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du CPC outre aux entiers dépens de l’instance ; Compte tenu de la nature et représentation des parties sera statué par décision contradictoire et en premier ressort ;

La date du délibéré est fixée au 21/05/2025 ;

MOTIFS

Sur les demandes principales

— Sur la validité du congé

L’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent bail dispose que :

I. Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En l’espèce le bail objet du litige a été conclu le 08/06/2014 entre, d’une part, M. [K] [F] [B] et, d’autre part, 3 locataires à savoir Mme [L] [N] [O] et Mme [D] [I] et M. [N] [S] ; étant précisé que les 3 locataires sont par même acte cautions solidaires du montant des loyers et des charges.

Il demeure constant que le congé pour exécution de travaux a été effectivement délivré dans le délai contractuel de 3 mois par courrier RAR en date du 12/02/2024 à Mme [L] [N] [O] et Mme [D] [I] en leur qualité de locataires ; à l’exception toutefois de M. [N] [S], qui , contrairement aux allégations du bailleur, n’est pas uniquement caution au bail ; de sorte que la notification réalisée à son égard par M. [K] [F] [B] en cette seule qualité n’est pas conforme aux dispositions légales ;

Au surplus, il n’est pas contesté que la décision d’entreprendre des travaux de rénovation du bien loué constitue un motif légitime et sérieux de congé, ce critère n’étant pas limité à la défaillance du locataire dans l’exécution de ses obligations ; cependant, le bailleur doit établir la preuve de la réalité de son intention de réaliser des travaux. Le projet doit être sérieux et assorti de justifications concrètes, la réalité du motif légitime et sérieux doit s’apprécier lors de la délivrance du congé.

En l’espèce, postérieurement au congé délivré, M. [K] [F] [B] a fait établir 2 devis d’une part, de nettoyage et de peinture en date du 09/04/2024 et, d’autre part, un devis de la société VL ELEC en date du 27/06/2024 s’agissant de câble téléphonique, ainsi, enfin, qu’un devis « proposition technique et financière de ravalement et embellissements » daté , quant à lui, du 09/06/2021 s’agissant des façades ;

Toutefois, ces différentes estimations, qui n’ont pas la valeur d’un devis accepté, ni ne contractualisent une mission de maîtrise d’œuvre, ne permettent pas d’établir l’intention de la bailleur de faire réaliser des travaux d’une telle ampleur qu’ils nécessiteraient la libération du logement loué par les locataires ;

Par ailleurs, les seuls devis produits, non signés et pour certains forts anciens, concernent soit des travaux qui peuvent être réalisés sans libération des lieux loués, soit des travaux qui concernent d’autres parties de l’immeuble étrangères au bail (façade) et au congé délivré.

Il ressort de cette analyse que M. [K] [F] [B] n’établit pas son intention de réaliser les travaux allégués, par ailleurs non listés dans le congé délivré, ni qu’ils nécessitent la résiliation du bail et le départ des locataires ; par suite le congé délivré en date du 12/02/2024 doit être considéré comme dépourvu de motif légitime et sérieux, de sorte que, le bail se poursuivant, le bailleur sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes reconventionnelles

— Sur la demande de restitution du local attenant

Le bail objet du litige mentionne un partage d’un local attenant à celui objet du bail entre d’une part le bailleur et ses locataires ;

Il résulte de l’examen des faits que ce même local a fait l’objet d’une remise définitive au bailleur en 2022, afin que ce dernier puisse notamment réaliser différents travaux d’aménagements aux fins d’une utilisation comme pied à terre par sa famille ;

L’examen des quittances de loyer confirme qu’en contre partie de la perte de ce local, servant à l’origine de débarras, le bailleur a consenti aux locataires un rabais de loyer à hauteur de 200 euros ramenant ainsi le montant initial mensuel de 1 200 € à 900 € ;

Il demeure par ailleurs constant en l’espèce que depuis l’année de 2022 aucune revendication tentant à la réintégration de ce local au bail n’a été formulée par les locataires ; par suite de l’accord manifestement intervenu entre les parties la demande sera rejetée ;

— Sur la demande de dommages et intérêts Mme [L] [N] [O] et Mme [D] [I] :

Mme [L] [N] [O] et Mme [D] [I] sollicitent la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral. Toutefois, il n’est justifié d’aucun préjudice en lien avec le congé délivré et l’action engagée par le bailleur ; leur demande est en conséquence rejetée.

Sur les demandes annexes

a) Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

En l’espèce, M. [K] [F] [B], qui succombe à la procédure, supportera la charge des dépens ;

b) Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [L] [N] [O] et Mme [D] [I] le montant des frais irrépétibles qu’elles ont été contraintes d’exposer pour faire valoir leurs droits.

Il convient de condamner M. [K] [F] [B] à leur payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux et de la protection, par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la nullité du congé en date du 12/02/2024 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [K] [F] [B] à leur payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire;

CONDAMNE M. [K] [F] [B] aux entiers dépens de la procédure.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION