TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 08 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00632 – N° Portalis DBXZ-W-B7I-CQZ5

JUGEMENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [Z]

né le 30 Décembre 1955 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Julie GRAS, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [H]

né le 26 Novembre 1977 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Christophe MOURIER, avocat au barreau d’ALES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 28 Mai 2025 devant Jean-François GOUNOT, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le huit Septembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant bail verbal en date du 1er octobre 2010, Monsieur [G] [Z] a donné à bail d’habitation à Monsieur [K] [H] une maison avec jardin situé [Adresse 5] à [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 380 euros.

En octobre 2023, le loyer n’était plus versé.

Le 29 janvier 2024, les services d’hygiène de la Commune d'[Localité 6] établissait un procès-verbal de non décence du logement.

Le 23 février 2024, le conciliateur de justice établissait un constat de carence, Monsieur [H] ne s’étant pas présenté.

Le 29 février 2024, Monsieur [Z] a fait délivrer à Monsieur [K] [H] un commandements pour défaut d’assurance et pour une dette locative de 1.900,00 euros en visant la clause résolutoire.

Ce commandement de payer a fait l’objet d’une dénonce à la CCAPEX le même jour.

Le 5 mars 2024, la CAF suspendait le règlement de l’APL donnant un délai de 18 mois au bailleur pour réaliser les travaux nécessaires à la décence du logement.

Le 17 juin 2024, Monsieur [Z] faisait délivrer à Monsieur [H] un congé pour reprise.

Le 24 avril 2024, Monsieur [Z] a assigné Monsieur [K] [H] devant le Juge du Contentieux et des Protections du Tribunal Judiciaire d’Alès afin de voir constater que ce dernier n’a pas respecté ses obligations contractuelles de paiement du loyer, d’assurance du logement et d’entretien des lieux loués, prononcer la résiliation du bail ; en conséquence, son expulsion, la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, et sa condamnation au paiement d’une somme de 2.660,00 euros au titre de la dette locative arrêtée à avril 2024, plus une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ; dire qu’il n’a pas manqué à son obligation de délivrance.

Le dossier a été renvoyé à de nombreuses reprises pour des échanges de pièces et d’arguments sur le fond entre les parties.

À l’audience du 28 mai 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, les parties représentées, s’en rapportent à leurs écritures et déposent leur dossier de plaidoirie. Monsieur [Z] réactualise sa créance locative à la somme de 7.600,00 €.

Dans ses dernières conclusions, Monsieur [Z] maintien ses demandes principales, s’oppose à l’octroi de délai de grâce ; subsidiairement, il demande la validation du congé pour reprise au 31 octobre 2025, de dire que Monsieur [H] sera à cette date sans droit ni titre et d’ordonner son expulsion.

Dans ses dernières conclusions, Monsieur [K] [H] sollicite du Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Alès que le bailleur soit débouté de l’ensemble de ses demandes, que lui soit octroyé les plus larges délai de paiement ; en toute hypothèse, de débouter Monsieur [Z] de sa demande d’expulsion ainsi que la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 1.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [K] [H] fait valoir que le bailleur lui a loué un appartement ne répondant pas aux critères de décence, manquant à ses obligations et qu’en conséquence, il a cessé de payer son loyer au titre d’une exception d’inexécution.

L’affaire est clôturée et mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I/ Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire :

Il résulte de l’application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire a entre autres obligations :

De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 1353 du code civil, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [Z] reproche à son locataire le défaut de paiement du loyer, un défaut d’assurance et un défaut d’entretien du bien donné à bail tel que cela est prévu par la loi dont les dispositions sont d’ordre public.

Monsieur [H] produit une attestation d’assurance justifiant que celui-ci est bien couvert par la garantie obligatoire due pour son occupation des lieux loués.

Concernant le défaut de paiement du loyer, afin de solliciter que le bailleur soit débouté de sa demande, Monsieur [K] [H], sans contester le non versement, fait valoir que le bailleur n’a pas assuré une jouissance paisible du bien en ne répondant pas aux difficultés du logement liées à l’absence d’eau chaude, l’alimentation électrique sauvage, l’humidité et des infiltrations.

Si, comme l’évoque le défendeur dans ses conclusions, un diagnostic habitat a été réalisés le 29 janvier 2024 pointant les non-conformités de l’appartement, dans les délais imposés au bailleur par la CAF, Monsieur [Z] indique, sans être contredit et factures à l’appui, qu’il a effectué les travaux préconisés par le service communal d’hygiène et de santé de la ville d'[Localité 6]. Par ailleurs, Monsieur [K] [H] échoue à démontrer l’existence de réclamations antérieures ou postérieures laissant à penser que la procédure de décence n’a été engagée que pour les besoins de la cause afin de pallier le défaut de paiement du loyer mensuel, dont le reste à charge pour le locataire n’était que de 106,00 € après déduction de l’APL, pour la location d’une maison avec jardin à [Localité 6]. Enfin, Monsieur [K] [H] n’apporte donc pas la preuve de l’impossibilité d’habiter les lieux, et ne peut ainsi se prévaloir de l’exception d’inexécution pour faire échec au paiement de sa dette, étant rappelé qu’il est de jurisprudence constante que le défaut de décence des lieux loués ne dispense pas le locataire du paiement de loyer.

En troisième lieu, Monsieur [Z] produit aux débats des photographiques prises dans la maison à l’occasion de la venue des ouvriers chargés des réparations qui sont édifiantes quant au défaut d’entretien des lieux. Monsieur [H] n’a formé aucune contestation concernant ce fait.

Il convient de juger que Monsieur [H] n’a pas respecté ses obligations de versement du loyer et d’entretien des lieux loués et, en conséquence, la résiliation judiciaire du contrat de bail verbal liant les parties est prononcée.

Monsieur [H] demande que l’expulsion ne soit pas ordonnée. Cependant, il ne donne aucun fondement juridique à sa demande, alors que la résiliation du bail entraîne de facto l’occupation sans droit ni titre des lieux donnés à bail au locataire.

Monsieur [H] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du prononcé de la décision, ce qui causera nécessairement un préjudice à son bailleur. Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, à défaut de restitution des clefs au bailleur

Il convient également de réparer le dommage économique issue de l’occupation sans droit ni titre en condamnant Monsieur [H] au paiement d’une indemnité mensuelle à compter de cette date jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

II/ Sur la dette locative :

Il résulte de l’application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que la principale obligation du locataire est de payer le loyer dû à chaque échéance mensuelle.

Monsieur [Z] poursuit le recouvrement d’une dette locative de 7.600,00 € arrêtée au mois de mai 2025. Ainsi que cela a déjà été observé le montant de la dette n’est pas contesté par le locataire.

Aussi, il sera condamné à régler à Monsieur [Z] la somme de 7.600,00 €.

Cependant, cette condamnation sera prononcée en deniers ou quittance dans la mesure où il est produit le courrier de la CAF lequel faisait mention de la retenue de l’allocation pour le logement jusqu’à ce que le bailleur justifie d’avoir effectué les travaux préconisés. Il lui appartient donc d’entreprendre les démarches nécessaires pour obtenir le déblocage de l’allocation retenue.

III/ Sur la demande de délai de paiement formée par Monsieur [H] :

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues et par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Monsieur [K] [H] sollicite les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues. Il justifie ne percevoir que le RSA.

Si le juge peut s’appuyer sur ce titre pour constater la précarité financière de Monsieur [K] [H], il n’en demeure pas moins qu’il ne justifie en rien être en capacité de verser à son créancier une échéance mensuelle de 316,00 € alors qu’il était dans l’incapacité de régler sa part du loyer de 106,00 €.

Il sera donc débouté de sa demande.

IV/ Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dé-pens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [H] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la précarité du défendeur, l’équité commande en l’espèce d’écarter les dispositions de l’article 700 pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, en pre-mier ressort, et par mise à disposition au greffe ;

Vu l’ article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et les articles 1103, 1353. 1719 et 1728 du code civil ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 8 septembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai, Monsieur [G] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un com-mandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer, calculé tel que si le contrat s’était poursuivi;

CONDAMNE Monsieur [K] [H] à payer à Monsieur [G] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du prononcé de cette décision et jusqu’à la date de la libération défini-tive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [K] [H] à payer à Monsieur [G] [Z] la somme de 7.600,00 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 mai 2025 en deniers ou quittance, étant donné que Monsieur [Z] devra entreprendre toutes les démarches nécessaires pour percevoir le montant des allocations logement que pourrait détenir la Caisse d’Allocations Familiales pour le compte de Monsieur [H] ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DÉBOUTE Monsieur [K] [H] de sa demande de délai concernant le paiement de l’arrière locatif ;

CONDAMNE Monsieur [K] [H] aux entiers dépens.

RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit.

La Greffière Le Président

Christine TREBIER Jean-François GOUNOT