PREMIERE CHAMBRE

22 Mai 2025

N° RG 24/04167 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N5MP

72A

S.D.C. [Adresse 6]

C/

[L] [V], [O] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par Maître [Y] [H], domicilié [Adresse 7], en qualité d’administrateur provisoire, nommé par ordonnance de la Présidente du Tribunal judiciaire de Pontoise en date du 06 février 2020, prorogée depuis

représenté par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [V], demeurant [Adresse 8], défaillant

Madame [O] [K], demeurant [Adresse 8], défaillante

— -==o0§0o==--

M. [L] [V] et Mme [O], [D] [K] sont propriétaires du lot n°1 dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1], soumis au régime de la copropriété.

Par ordonnance du 6 février 2020, Maître [H], administrateur judiciaire, a été désigné par le président du tribunal judiciaire de Pontoise en qualité d’administrateur provisoire, au visa de l’article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5].

Par ordonnance du 19 septembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Pontoise a transformé la mission de la Selarl [H] et Associes, prise en la personne de Maître [Y] [H] et a étendu ses pouvoirs au sens de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour une durée d’un an.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] Fosses (SDC [S] Laverdure), représenté par Maître [H] administrateur judiciaire, a fait assigner M. [V] et Mme [K] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d’obtenir leur condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  8 493,34 euros à titre des charges et travaux de copropriété assortie des intérêts au taux légal dus sur la somme de 7 028,22 euros à compter du 21 mars 2024, date de la sommation de payer ;

—  60 euros à titre de frais nécessaires ;

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Il demande également la capitalisation des intérêts et la condamnation des défendeurs aux dépens qui comprendront le cas échéant le coût du commandement, les frais d’inscription d’hypothèque légale et les frais d’exécution forcée de la décision à intervenir.

M. [V] et Mme [K] ont été régulièrement assignés à étude, le commissaire de justice ayant constaté que leur nom figurait sur la boîte à lettres et leur adresse [Adresse 2], ayant été confirmée par le facteur. Ils n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 19 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée à la date du 27 mars 2025 et mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est de jurisprudence constante que l’article 42 de la même loi n’est pas applicable aux décisions de l’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1. Ces décisions approuvant les comptes et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice suivant ne peuvent faire l’objet d’une contestation par les copropriétaires, sans préjudice de leur possibilité d’en référer au président du tribunal judiciaire afin de modifier ou terminer la mission de l’administrateur provisoire (Civ. 3e, 13 avr. 2022, n° 21-15.923).

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale et le titre de propriété, dont il résulte que M. [V] et Mme [K] sont propriétaires indivis du lot n° 1 dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété,

— le règlement de copropriété,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux de décisions de l’administrateur provisoire des 10 octobre 2023 et 30 novembre 2023 ayant fixé le budget prévisionnel et le fonds travaux pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et ayant approuvé les travaux d’étanchéité sur la toiture-terrasse de la copropriété,

— un décompte pour la période du 20 décembre 2023 au 1er juillet 2024,

— l’extrait de la balance générale de la copropriété au 11 juillet 2024,

— un courrier de mise en demeure de payer la somme de 7 028,22 euros distribué le 23 mars 2024,

— l’ordonnance de désignation et les ordonnances de prolongation de la mission de l’administrateur provisoire.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 8 553,34 euros correspondant aux charges impayées, frais et appels travaux arrêtés 1er juillet 2024, appel de fonds 3ème trimestre 2024 inclus.

Toutefois, il convient de déduire du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 60 euros.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement des frais justifiés par le SDC [S] Laverdure, soit la mise en demeure par courrier recommandé pour un montant de 60 euros.

* Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le règlement de copropriété versé aux débats ne contient aucune clause de solidarité relative aux indivisaires les tenant pour solidairement responsables du règlement des charges. Aux termes de l’acte d’acquisition du bien en date du 26 janvier 2010, les défendeurs ont acquis le bien immobilier à concurrence de la moitié en pleine propriété chacun. Ils seront donc tenus au paiement des charges de copropriété et travaux à hauteur dès leur droit dans l’indivision, soit la moitié chacun.

Il convient en conséquence de condamner conjointement à hauteur de leur quote-part dans l’indivision M. [V] et Mme [K] à verser au SDC [S] Laverdure la somme de 8 553,34 euros au titre de charges impayées, appels travaux et frais de recouvrement arrêtés 1er juillet 2024, appel de fonds 3ème trimestre 2024 inclus.

Sur les intérêts

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre, du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, le SDC [S] Laverdure produit uniquement aux débats une mise en demeure adressée à M. [V]. Il n’est pas justifié d’une mise en demeure adressée à Mme [K].

Les intérêts au taux légal ne courront à compter de la mise en demeure que pour la quote-part de la dette incombant à M. [V].

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, il est démontré que la copropriété est constituée que de deux copropriétaires et que le syndicat des copropriétaires a été confronté à une situation financière gravement compromise dès l’année 2023, à laquelle les défauts de paiement des M. [V] et Mme [K] ont nécessairement contribué, et qui a nécessité le placement sous administration judiciaire de la copropriété. Il convient dès lors de condamner M. [V] et Mme [K] au paiement de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [V] et Mme [K], parties perdantes, supporteront in solidum les dépens de la présente instance.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires sollicite qu’au titre des dépens soient compris le coût du commandement, les frais d’inscription d’hypothèque légale et les frais d’exécution forcée, laquelle n’est pas justifiée, en sorte que le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Condamne conjointement à hauteur de leur quote-part dans l’indivision, soit la moitié chacun, M. [L] [V] et Mme [O], [D] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] les sommes de :

—  8 553,34 euros au titre de charges impayées, appels travaux et frais de recouvrement arrêtés 1er juillet 2024, appel de fonds 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2024 uniquement pour la quote-part de la dette de 7 028,22 euros incombant à M. [L] [V], puis à compter de l’assignation pour le surplus pour M. [L] [V] et Mme [O], [D] [K];

— l 000 à titre de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne in solidum M. [L] [V] et Mme [O], [D] [K] aux dépens de la présente instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 9], le 22 mai 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS