T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

____________

O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/01251 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KRWR

MINUTE n° : 2025/

DATE : 26 Novembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires HOTEL CLUB HOUSE représenté par son syndic en exercice la SARL FIDUCIMO exerçant sous l’enseigne FIDUCIMO IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laurent LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Société HDS [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 24 Septembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Patrick CAGNOL

M^e Laurent LE GLAUNEC

2 copies service des expertises

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à Maître Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS [Localité 9]

M^e Laurent LE GLAUNEC

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice délivré le 7 février 2025, le syndicat des copropriétaires Hôtel club-house faisait assigner la société HDS [Localité 6] sur le fondement de l’article 835 du CPC.

Le syndicat des copropriétaires exposait que la société HDS [Localité 6] avait pour objet l’exploitation d’un hôtel et exploitait notamment le lot n°1, doté d’équipements sportifs, golf, terrains de tennis, et piscine.

Le règlement de copropriété précisait que l’exploitant de l’hôtel devait assurer l’entretien de la piscine, des annexes et du solarium, de manière qu’ils puissent être utilisés par tous les copropriétaires.

La modification ou le changement de cet équipement ne pouvait intervenir qu’à la suite du vote d’une résolution de l’assemblée générale à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant un éventuel changement de destination.

La société HDS ne respectait pas son obligation d’entretien de la piscine selon audit de la société Technique piscine.

Ce défaut d’entretien était à l’origine d’une surconsommation d’eau de 6000 m³ induisant une facturation supplémentaire de 50 000 €.

Une mise en demeure était délivrée à la société aux fins de paiement de cette somme et d’engagement des travaux nécessaires à l’entretien du bassin.

Un constat de commissaire de justice montrait plusieurs désordres affectant l’ouvrage et les travaux de reprise.

Une recherche permettait de déceler deux fuites à l’intérieur du local piscine et sous la douche, générant une surconsommation de 3 l d’eau par minute.

Le concluant soulignait que la présence de la piscine faisait partie des éléments ayant motivé l’acquisition de lots par les copropriétaires.

Il sollicitait donc la condamnation de la société HDS [Localité 6] à faire procéder à la remise en état de la piscine dans le délai de huit jours, puis sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de la signification de l’assignation, à lui verser une provision de 50 000 € de dommages et intérêts, outre la somme de 3000 € de frais irrépétibles et à régler les dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2025, il persistait dans ses demandes à titre principal. À titre subsidiaire il sollicitait la désignation d’un expert judiciaire aux fins de constater les désordres, de déterminer les travaux nécessaires pour y remédier et décrire les préjudices subis.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 15 mai 2025, la société HDS [Localité 6] exposait que l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété [Adresse 7]-house à [Localité 6] était constitué de deux corps de bâtiment. Dans le premier il n’y avait qu’un seul lot, le n°1, consistant en un hôtel de tourisme et ses dépendances. Le second bâtiment abritait les 54 autres lots constitués par des suites hôtelières aux termes de l’état descriptif de division.

Édifié et rénové par la société Maéva Pierre et vacances qui en avait assuré l’exploitation, celle-ci avait cédé la propriété du lot n°1 aux sociétés BS Invest et Paulmar Invest aux droits desquelles se trouvait la société Fortis Lease et subséquemment la SCI Hélone Grimaud.

L’ensemble immobilier était à usage unique d’hôtel selon le règlement de copropriété.

La concluante avait acquis le fonds de commerce d’exploitation de l’hôtel de la société Maéva Pierre et vacances selon acte en date du 23 octobre 2007, puis le fonds relatif à l’exploitation des 54 suites hôtelières par acte en date du 26 septembre 2013.

La concluante venait donc aux droits de la société Maéva Pierre et vacances dans l’ensemble des baux commerciaux initialement consentis à cette dernière par tous les copropriétaires, et exploitait l’ensemble hôtelier en qualité d’exploitant unique conformément aux dispositions du règlement de copropriété.

La concluante évoquait un contexte de guérilla judiciaire menée par le président du conseil syndical à son encontre, et d’emprise de ce dernier sur le syndic. À l’instar de plusieurs autres procédures, la présente instance s’inscrivait dans cette stratégie de harcèlement.

Elle observait qu’il ne pouvait être fait état de l’utilisation d’un équipement par des copropriétaires, mais en fonction de l’usage par la clientèle touristique de l’hôtel desdits équipements. La piscine avait été installée dans le seul but d’être mis à disposition de la clientèle de l’hôtel, les copropriétaires ayant réalisé un investissement immobilier spéculatif et défiscalisant.

Concernant l’entretien de la piscine elle produisait aux débats les factures de 2023 et 2024 de la société Irripiscine, ainsi qu’une attestation du technicien présent dans l’entreprise depuis juillet 2018, confirmant la régularité des interventions.

Le rapport de l’expert Piscine Polyester attestait de la vétusté de la piscine, de la régularité de l’entretien effectué tout en signalant que certaines améliorations relevaient de la rénovation et non de l’entretien.

La concluante observait que le constat du 14 janvier 2025 versé aux débats par le syndicat des copropriétaires avait été sciemment dressé pendant une période de fermeture durant laquelle la piscine était vidée pour l’hivernage. Elle produisait un constat établi le 19 avril 2024 montrant que la piscine était parfaitement entretenue.

Aucun des postes du devis établi par la société Pool Piscine ne concernait les travaux d’entretien mais des travaux de rénovation et de mise aux normes. L’un des postes de ce devis concernait l’étanchéité de l’ouvrage.

La fuite était encastrée sous la souche en laiton et nécessitait un terrassement manuel pour effectuer la réparation, selon le constat de l’entreprise ayant procédé à la recherche de fuite requise par la copropriété. Cette fuite ne pouvait donc provenir d’un défaut d’entretien mais bien de la vétusté de l’ouvrage.

Le syndicat des copropriétaires tentait en réalité de faire supporter à la concluante la réfection complète de la piscine. De surcroît sa demande était imprécise.

La concluante soutenait qu’il n’y avait lieu à référé et sollicitait la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative aux travaux de réparation

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le rapport établi par la société Chasseur de fuites à la suite de son intervention sur les lieux le 5 septembre 2024.

Celle-ci constatait que le compteur d’alimentation du pédicule de la douche extérieure présentait un débit continu d’environ 2,5 l par minute. Le compteur divisionnaire à l’intérieur du locale piscine était percé et générait une fuite très importante d’un litre par minute. Après vérification au niveau du pédicule il était constaté que la fuite importante était encastrée et située sous la douche en laiton sortant du sol et nécessitant un petit terrassement manuel pour effectuer la réparation. La fuite était d’environ 2 l par minute.

L’entreprise préconisait la mise à jour et le remplacement du record fuyant encastré dans le sol devant le pédicule pour l’alimentation de la douche extérieure, ainsi que le remplacement du compteur divisionnaire fuyant qui présentait un percement.

La société Technique Piscine également requise par la copropriété se rendait sur place le 20 janvier 2025. Le fonctionnement de la piscine en eau ne pouvait être vérifié puisque celle-ci était vide pour l’hivernage. La société relevait la déficience de plusieurs pièces, une fissure sur le haut du mur du grand bassin, un défaut de conformité de plusieurs projecteurs, la vétusté des filtres, le traitement de l’eau inadaptée. Les vérifications du local technique étaient impossibles dans la mesure où la piscine était à l’arrêt.

Elle établissait un devis de 2246,25 € hors-taxes pour le remplacement des six projecteurs, un devis de traitement de l’eau de 4760 € hors-taxes, un devis de 37 434,58 € pour le remplacement des filtres et la réfection hydraulique du système de filtration du local technique, outre le remplacement de plusieurs panneaux signalétiques, pour un total hors-taxes de 53 485,82 €.

Les travaux à prévoir avec action sur la maçonnerie et l’étanchéité concernaient l’installation d’une deuxième bonde et de plaques anti vortex, de cinq buses de refoulement, la réparation de la fissure et de l’étanchéité de la goulotte de débordement. Ces travaux n’étaient pas chiffrés.

Le règlement de copropriété dispose à l’article 5 que la gestion de la piscine, de ses annexes, et du solarium bien que constituant des parties communes et comme tels utilisés par tous les copropriétaires et occupants de l’ensemble immobilier, sera assurée par le gestionnaire de l’hôtel.

C’est la défenderesse dans ses écritures qui confirme être l’exploitant unique du fonds de commerce d’exploitation de l’hôtel et des suites hôtelières.

Selon le règlement de copropriété il lui appartient de gérer les équipements sportifs et en particulier la piscine et ses annexes. Néanmoins le terme de gestion n’implique pas nécessairement que des travaux réparatoires touchant au gros œuvre ou à l’étanchéité lui incombent. Une telle question ne pourrait en toutes hypothèses être tranchée par le juge des référés.

D’autre part le syndicat des copropriétaires fonde sa demande sur l’existence d’un trouble manifestement illicite dont la démonstration n’est pas rapportée. Le demandeur fait état de l’inexécution d’obligations contractuelles qui ne relève ni de la violation évidente d’une règle de droit, ni d’une atteinte aux droits d’autrui.

Enfin le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’un dommage imminent qui permettrait au juge des référés même en présence d’une contestation sérieuse de prescrire des mesures de remise en état.

La demande relative à l’exécution des travaux réparatoires ne relève donc pas du juge des référés.

Sur la demande de provision

Le syndicat des copropriétaires évalue sa demande de provision à 50 000 €, laquelle correspond au montant du devis de travaux établi par l’entreprise requise par ses soins et dépourvu de tout caractère contradictoire.

De surcroît l’existence d’une contestation sérieuse doit conduire au rejet de la demande.

Sur la demande subsidiaire d’une expertise judiciaire

Il existe en l’espèce un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès au fond la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige selon les termes de l’article 145 du CPC. Il sera donc fait droit à la demande de désignation d’un expert, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, qui aura pour mission de vérifier la présence de désordres, de déterminer s’ils trouvent leur origine dans un défaut d’entretien ou dans la structure de l’ouvrage et le cas échéant de chiffrer le coût des travaux réparatoires.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à régler les dépens.

Il n’y a pas lieu en l’espèce de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’exécution de travaux réparatoires et de provision,

Ordonnons une expertise,

Désignons à cette fin

M. [V] [H]

E-mail : [Courriel 8]

Adresse : [Adresse 2]

Tél. portable : [XXXXXXXX01]

qui aura pour mission, après avoir convoqué les parties sur place, [Adresse 5], au besoin en s’adjoignant tous sachants, de :

— Se faire communiquer, rechercher, et annexer à son rapport copie de tous documents de nature à éclairer le litige, tels que documents contractuels, factures, conventions écrites et verbales, baux commerciaux,

— Décrire brièvement le bien dans son ensemble et dans son environnement, dater sa construction et décrire son mode constructif

— Constater le cas échéant les désordres existants, dater leur apparition, dire s’ils résultent de vices de conception, de défauts d’exécution, de la vétusté normale ou anormale de l’ouvrage, ou d’un défaut d’entretien normal

— Décrire les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’esthétique de l’ouvrage, la conformité à sa destination et à l’usage qui peut en être attendu, s’agissant en particulier d’un établissement recevant du public, évaluer si possible la durée de vie de l’ouvrage

— Déterminer si des travaux doivent être réalisés en urgence à titre conservatoire

— Décrire et chiffrer poste par poste les travaux de reprise nécessaires, à l’aide de devis d’entreprises fournies par les parties en précisant la durée prévisible de ces travaux

— Fournir tous éléments d’appréciation des préjudices subis, qu’il s’agisse de préjudices matériels, et notamment un surcoût de consommation d’eau, préjudice de jouissance, ou tous autres, donner au tribunal tous éléments pour déterminer l’imputabilité des préjudices et dans quelle proportion

— Répondre à tous les dires des parties, leur soumettre un pré-rapport et les inviter à formuler leurs observations avant de produire le rapport définitif,

Disons que la partie demanderesse devra consigner au greffe de ce Tribunal (chèque établi à l’ordre du “Régisseur d’Avances et de Recettes du T.J.”), dans le délai de deux mois à compter de la notification de la présente ordonnance, à peine de caducité de la désignation de l’expert la somme de 8 000 euros, à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général

Disons que le secrétariat du service des expertises avisera les experts commis de ladite consignation

Disons que la partie demanderesse communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté ; ces conditions étant remplies, l’ expert commis organisera la première réunion,

Disons que l’ expert commis convoquera les parties et leurs conseils par lettre recommandée avec accusé de réception, et dans l’impossible, par tous moyens à toutes les réunions d’expertise, en s’assurant de leur bonne réception, et après avoir pris leurs convenances.

Disons que l’ expert commis entendra les parties, s’expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s’entourera de tous conseils utiles, et consultera tous documents produits pouvant l’ éclairer s’il y a lieu,

Disons que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’ expert dressera un programme des investigations, et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible des honoraires et débours,

Disons qu’à l’issue de cette réunion l’ expert fera connaître au Juge les sommes globales qui lui paraissent nécessaires pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire.

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’ expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de leurs observations, constatations et propositions chiffrées afin de leur permettre de lui adresser un dire récapitulant leurs arguments sous un délai d’un mois,

Disons que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé de la consignation ci-dessus fixée, et qu’il déposera au Greffe du Tribunal un rapport définitif des opérations, répondant aux dires des parties, à l’issue du délai ci-dessus indiqué et au plus tard dans le délai de huit mois sauf prorogation dûment autorisée,

Précisons que le rapport définitif devra comprendre une conclusion synthétique des résultats des déductions de l’expert et qu’il sera adressé avec ses annexes éventuelles en original au demandeur, une copie du rapport et des annexes étant remise au greffe du Tribunal et une autre copie adressée à chacun des défendeurs.

Disons qu’au cas où les parties viendraient à se concilier l’expert devrait constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l’expertise en lui adressant alors un procès-verbal de conciliation.

Disons qu’en cas d’empêchement de l’ expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises.

Désignons le Magistrat chargé de la surveillance des expertises, et à défaut son remplaçant dans le service, pour surveiller les opérations d’expertise,

Réservons les dépens,

Déboutons en l’état de la procédure les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du CPC,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE